8月8日，在惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统上，一宗编号为GP2019—14的商住地块顺利出让，6860元/平方米的计容楼面地价创造了新纪录。这是时隔两个月，惠城土地市场继年中打破“地荒”行情之后再次推地。
从惠州市自然资源局公示的《2019年度惠城区供地计划（经营性用地）》以及动态的土地挂牌公示信息中可以看出，河南岸、马安、小金口等多个城市片区都将迎来多宗经营性地块密集挂牌，惠州土地市场有望迎来活跃行情。
世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，土地供应的重点板块和区域，实际上也代表着城市发展方向。从市场对于挂牌土地的竞拍情况来看，资本对于城市新城的发展给予了充分的认可和信心。
从地块交易信息中亦可看出，相对于以往的土地交易市场，地块信息的规划条件、限制信息更加精细，这将有利于新开发片区生活配套和基础设施的完善。此外，惠州市住建局相关负责人指出。在地块交易信息精准化的同时，还将推动城市设计优化，并统筹考虑城市建设的形态、规模和空间布局等，以建设更加灵动的高品质新城。
市场动向
土地推售提速，多片区均有商住地挂牌
上半年冷清，下半年活跃，似乎已成为惠州土地交易市场的周期惯例。今年5月底，位于惠城小金口金源片区一宗普通的商住地块成功出让备受业界关注，因为在此之前的市场，就经历了长达近8个月的“地荒”。最近商业土地交易还是在去年10月，金融街置业溢价竞得桥东地块。
就在行业认为年内的土地交易将逐步活跃之际，深圳市瑞德企业管理有限公司连续举牌竞得惠城区小金口金源片区两宗地块后，市场土地供应再度进入阶段性沉寂。
直至8月8日，位于惠城区水口中心区一块使用权面积达41954平方米的住宅、商服用地，经过公示期进入最后的竞价阶段，深圳市保利房地产开发有限公司经多轮竞价后耗资11.532亿元摘得，土地市场再度引起关注。
值得注意的是，市场对于这宗挂牌地表现出了极高的热情。根据最终的土地摘牌信息，按60031.55平方米的指标用地面积和168088平方米的规划建筑面积计算，地面单价和楼面单价分别将达到19210元/平方米、6860元/平方米，刷新了惠州城市土地单价最高值。
上半年卖房，下半年买地，面对土地市场需求，惠州市自然资源部门加快了土地挂牌推售步伐。以惠城为例，据市自然资源局公示的《2019年度惠城区供地计划（经营性用地）》，该局将在惠城范围内的河南岸、桥东、小金口、马安等多片区集中推地，拟全年土地供应总规模达到283.4万平方米，其中商住用地204.1万平方米，产业及配套用地79.3万平方米。
据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统信息，惠城区河桥片区、小金口金源片区和三栋区域均有多宗土地进入交易公示。另外，在大亚湾、龙门等县区的分中心也有多宗地块进入挂牌公示，均已进入到了正常的挂牌交易流程。
“截至目前，土地市场都是比较冷清，无论是一手的挂牌土地还是二手地块的转让都比较少。”周玉仁介绍，从市场的产业开发链条来讲，行业对于土地的需求是非常迫切的，尤其是品相好、优质的地块。他认为，逐步增多的土地挂牌将明显缓解市场需求，也能有效保障后续住房市场的有序供给。
土地交易
前7月全市商住地成交总额逾91亿元
土地市场的活跃引起市场高度关注。参与了水口土地挂牌竞价的某知名房企土拓方面的负责人介绍，现在挂牌的地块比较少，每一宗地推出后其都会去积极接洽参与，希望能够拿到新的地块，拓展在惠州的布局。该负责人表示，企业之间的竞争太激烈了，很多地的最后价格都较难估算。“要顺利拿到地块挺不容易的。”
随着粤港澳大湾区建设步伐加快，惠州城市内部格局和配套设施将不断完善，大量规模型房地产企业已将惠州作为重点布局的城市。惠州楼市资深策划营销专家李建锋说：“你也希望进驻，他也希望进驻，大家都集中涌进来，最后的结果则是价高者得，土地市场的预期也被不断拉高。”
从市场来看，行业巨头扎堆进入惠州已经成为常态。据记者不完全统计，截至目前，碧桂园集团、恒大地产、海伦堡集团、中洲控股、新力地产等多家房企均已在惠州布局了20多个项目。作为后来者的华润集团、金融街置业、荣盛发展、中骏置业和美的集团等企业也逐步实现了多个项目的布局。
作为本土企业的德威集团和隆生企业同样加快了脚步，通过摘牌、收购等方式实现了多片区、多项目储备。而更多的中小型开发企业则在行业洗牌中慢步下来，渐渐沦为“旁观者”。
“结合房地产市场调控的政策背景和大的市场环境，企业应该更加慎重，尤其是当前已陷入开发困境的中小企业。”李建锋介绍，尽管城市未来发展利好非常明显，行业也将有着可预期的未来，但在中短期市场里，随着市场调控的边际效应出现，行业风险还是比较明显的。
他同时指出，面对土地市场呈现出的偏紧局面，中小型企业要避免孤注一掷地去拿地。就当前发展态势来说，经过近几年的楼市消化，大量的中小型房企通过项目的快速销售都有了较为可观的现金流，正面临着继续拿地开发还是转型经营的选择。“本土企业依赖的‘三旧’改造和村企合作的开发形式正在发生改变，单一的商住更新受到限制，政府更多会鼓励产业改造，这也使得中小型房企生存空间被进一步压缩。”李建锋说。
统计数据显示，今年1—7月份，惠州全市顺利挂牌交易出让商住地（含旅馆用地）数量达到了49宗，共计面积达到122.61万平方米，总成交金额则为91.39亿元。具体到地块交易信息，惠城、大亚湾、博罗、龙门等区域的较优质地块均实现溢价成交，其中雅居乐在小金口布局、美的和佳兆业于龙溪拿地、中粮地产进驻龙门等均受到各方关注。
政策变化
土地挂牌条件将更严格
今年以来，为提高土地利用效率和综合利用水平，惠州不断完善土地挂牌交易体系。在工业用地供应环节，针对地块构建物标准的限制以及对于产业落地投入产出的考核，有效确保了项目的快速落地和高效投产运营。针对商住用地的供应，则细化了规划条件。
梳理上半年挂牌交易的地块信息可以发现，相比过去，土地挂牌条件和交易限制信息明显更加严格。针对地块建设的开发时限和配套建设物业内容都足够明确和刚性。
例如，在8月8日完成交易的水口中心区GP2019—14地块，规划条件告知书在明确竞得企业投资总额不低于14.4144亿元的同时，要求企业承担水口中心区SKZX07—15、SKZX07—16号地块的路网（包括雨水管和污水管）建设，承担水口中心区SKZX07—16地块公园绿地及配套设施建设，建成之后移交政府开放给公众使用。
在此前的6月3日完成交易的小金口金源片区JYPQ03-11同样如此，提出竞得企业须承担建议性道路和水系绿地的建设，有效完善新城片区的公共配套构建。
博罗和龙门等县区同样如此。据惠州市公共资源交易中心博罗分中心的挂牌结果信息，美的房地产公司竞得的位于石湾镇新城区兴业大道西侧地段地块，就提出该地块上建成的商业用房中的酒店需由土地竞得人自持，同时明确自持商业用房中的酒店自取得房屋权属登记后10年内不可上市销售。另外，龙门交易中心也有多宗土地设置了类似要求，明确要求竞得企业自持商业物业。
“相较于分割销售给小业主，企业自持对于商业体、酒店的有序运营意义明显。”周玉仁介绍，以前的土地挂牌规划限制是比较模糊的，只是对容积率、绿地率等基础性的指标作出规范，但具体的公共配建和产业运营方面则关注较少，当前对于地块信息的精准要求对区域产业的成熟，尤其是对城市新区的建设和培育都将是很大的助力。
以金山湖片区的建设为例，经过10年左右的开发建设，该区域逐渐形成了高端住宅聚集区，但在商业配套建设环节则严重滞后，部分商业地块更是由于业态布局和规划模糊，导致大量的类商品住宅形式的服务型公寓出现，严重影响了新城业态分布和建设进程。
“随着土地挂牌交易信息的不断精准化和精细化，类似的局面在新的城市片区建设进程中将得到有效规避。”周玉仁介绍，今年以来，金山新城、高铁北站新城的规划建设发出了惠州发展的新信号，而在地块出让和资本引入环节的前瞻和精细，对于新城的高效高质建设也将是有力的保障。
值得注意的是，除了在地块出让环节的优化，未来新城建设在整个城市形态、空间布局和规模容量方面也将不断细化。惠州市住建局相关负责人介绍，该局正在牵头对城市发展节奏和形态等进行优化设计，以建设更加和谐灵动的高品质新城。
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惠州首宗须自持物业地块出让
要求在该地块建成的商品住房由土地竞得人自持2.5万平方米
近日，惠州市公共资源交易中心博罗分中心一宗编号为2017（储备）20号的商住宗地顺利交易引起行业关注。该宗地规划条件告知书中，要求地块建成的商品住房由土地竞得人自持2.5万平方米，自持年限为5年，这也成为惠州首宗须配建自持住宅的地块。
据该商住宗地交易信息显示，地块位于博罗县龙溪街道龙岗村委会白米田（土名）地段，土地面积48179平方米，规划总建筑面积为168627平方米，其中商业建筑面积最高为16863平方米。在8月1日的竞拍过程中，深圳力高基业地产开发有限公司和惠州市佳兆业健康管理服务有限公司组成的联合体机构经过多轮举牌以4.72亿元价格摘得，溢价22.6%。计算可知，楼面地价2799.08元/平米，地面价为9796.80元/平米。
该宗地规划条件告知书提出，竞得企业开发投资总额须不少于9亿元，且不含地价溢价部分。同时提出了商品房自持要求，要求开发企业自持2.5万平方米房源5年，且要求竣工验收备案后5年内不可上市销售。
记者监测各县区土地挂牌交易市场发现，尽管惠州市自然资源部门针对支持住房租赁市场发展早已提出竞自持的供地模式，但过去一年时间中，并无地块触发竞自持的溢价线。此外，在博罗和龙门也出现了多宗土地要求企业自持商业酒店物业优化运营，但对于商品住宅的自持要求则尚属首次。
声音
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军：
企业要清楚行业门槛
从惠州土地市场的发展态势来看，当前到了比较密集的土地交易周期。对企业而言，牢牢把握风险，准确衡量自身的资金承受能力，从来都是最基础的准则。
具体到现在的地价水平会不会太高、企业竞拍会不会“冒进”等问题，李战军认为，企业应量力而行，一方面是对自身的把握，另一方面则是对城市发展的把握。
拿到了地还可以谈未来，没有地的话谈的资本都没有。李战军介绍，不只是在惠州，在全国其他一些城市现在也出现了类似情况，尽管有一定的溢价成分，但大量的企业还是急于举牌，有好的地块还是会积极参与竞争。“这种举牌也是市场发展规律的体现，需要注意的是大量处在十字路口的中小型房企，他们没有大型房企的各种融资、开发建设等优势，这时应该谨慎入市。”李战军认为，在现在的市场环境下，企业要清楚地认识到行业的门槛，不要还是一股脑地往里扎，否则很容易“头破血流”。
天策行营销机构总经理李建锋：
中小房企可抱团取暖和深化物业运营
在惠州房地产市场从业多年的李建锋直言见证过惠州过去20多年楼市的起起落落。“看过很多企业迅速崛起，也看过很多企业迅速陨落，所以‘稳’字永远都是第一位的。”李建锋认为，在目前的市场环境下，企业应该稳字当头。“只有好好活着，才有明天。”
结合现有的惠州房地产市场格局和发展形势，李建锋认为，以前中小企业占主导，大量工厂主赚钱之后就扎进楼市的情况已经一去不复返了。他介绍，行业的门槛更高了，投资的规模、技术含量更高了，而且也更加考验企业的资本运作能力和资源整合能力，行业的集约化发展势头很明显。
“以往还能够做‘三旧’改造和村企合作延续开发，现在不现实了，企业应该尝试着抱团取暖和深化物业运营。”李建锋介绍，据现有的政策信息，对于“三旧”改造和村企合作这两项本土小房企的开发利器，政府方面的监管和要求正在不断地优化和提高，主导方向转为科创、文旅等产业开发，单一的商住改造空间则不断紧收。
李建锋介绍，在这种环境下中小房企绝对不能孤注一掷地去“赌博”，而是要思考怎样逐步深化转型，通过企业间协作优化既有的项目和土地开发，抱团取暖。与此同时，也可以更加关注物业的运营过程，完善物业的建设和运作，实现长效收益。
惠州市房地产业协会副会长谭建文：
把好土地关让资本为城市发展所用
对于惠州上半年土地交易情况，谭建文认为，土地挂牌条件精细化是一个好方向。他介绍，在既有的城市发展进程中，新城建设往往都存在市场住宅建设快，而配套建设难完善的困境，通过在土地出让环节就细化规划条件，能够加速新城功能的完善。
谭建文介绍，加快融入大湾区对惠州的城市建设提出了更高的要求，通过细化土地规划条件能够有效提升城市品质。
对于业内担心资本市场接受程度的问题，谭建文直言，经过近年来的高速、高质发展，惠州已经不再是以前的惠州了，外部环境和内部发展都是利好不断，在这种背景下，惠州应该有着足够的底气和信心，充分做好前期规划和限定，在源头把好关，让逐利的资本按照既定的要求进行投资发展，更好地为城市发展所用，助推惠州的高质量发展。
此外，谭建文还提出，企业要量力而行。他认为企业应该充分结合惠州的社会经济发展实际和消费能力进行拿地，尽量避免高价拿地。
来源：南方+
