最近几个月以来，房地产融资逐渐恢复之前的紧缩状态。在行业中的房企率先感受到阵阵寒意，企业不得不多方发力，从当前的环境下寻求突破口。
融资难重新成为常态
7月份，房企融资数字虽然不像预期中走低，但融资环境的逼进已经成为行业大趋势。2019年7月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计897.07亿元，环比上涨46.68%。
对此，同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资情况只是阶段性回暖，融资渠道管控或将进一步加强。从7月的各大新闻来看，无论是针对融资来源渠道，还是融资款项去向，房企融资监管已经发力：信托融资收紧、银行信贷放缓、外债资金仅限于境外市场的借新还旧等。预计到2019年下半年，房企融资规模或将受限。
今年以来，官方对于房地产方面的融资监管越来越多，政策性的文件频繁发布。7月12日，发改委发文再添海外融资限制，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。
7月29日，央行会议提出，要加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
在2019博鳌房地产论坛上，多位行业从业者表示，在逐渐紧逼的融资环境下，房企已经开始感受到阵阵寒意。
阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌在演讲中提到，“行业目前遇到了融资方面的困难，这些困难还不小，当前的融资环境让房地产公司觉得冬天即将到来。高峰时期的房地产大概有30多种融资的工具，现在这些门在慢慢地关起来，有些门已经彻底关了，有些门是半关的状态。”
“金融对开发企业收紧，从开发商的角度确实感到了一丝的寒意”，首创置业助理总裁、财务管理中心总经理、首金资本总经理廖洋在论坛上表示，在开发业务为主的房地产企业里，有一些利用高杠杆、图规模的企业，现在形成了有息负债规模比较大、融资比较困难的局面。预计接下来兼并收购会大量出现，已经有开发商开始处理一些项目和资产包，这也是在向同行融资。短期内不排除有一些企业迫于资金压力，会进行一些结构性的促销的安排，以求快速回笼资金。
三盛集团常务副总裁冯辉明也表示，从目前政策层面可以看到，下半年政策应该是稳中从紧。对每一个房地产企业来说，我们都在面临压力测试，在上中下三种情况下，企业的资金面可以支撑到什么样的程度，如何做好现金流管理的动态调整，是企业需要面对的问题。已经有一些企业，经受不了压力测试，在卖一些项目了。
房企蓄意突围
在当前的市场环境下，房企要怎么度过融资难关呢？在资金压力下，企业首先要做到“节流”。
冯辉明表示，“企业需要对投资端加强目标管控、现金流管控。我们现在要求投资端，每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案，初始投资回收期多长时间能够回收，都是有严格要求的。在这种情况下，房企一定要有更好的变现资产，选择的区域一定要能够支撑到有效的跑量。”
廖洋建议，开发商要更加关注现金流的管理，通过这次的调整，要建立一个底线思维，在企业的资金管理里要确定一个最佳货币持有量和一个保底的货币资金持有量。任何时候都要给自己一个主动选择的权力，以应对不同形势下的发展。
吴建斌则提到，因为房地产是一个周期性的行业，大概三年一个周期，企业需要静观其变，这期间需要积极盘活资产，包括土地储备、待售的物业等，尽可能的少花钱、多回笼资金，来解决资金流动性问题。
在节流的前提下，企业还需要尽可能多的实现资金的“开源”。冯辉明提到，所有的房地产企业要关注到回款，如果是企业资金适度从紧的话，在回款这一块要更加有纪律性。现在企业应该逐级建立现金流的平衡，从项目层面到区域层面，再到集团层面，所有层面的现金流都是正向的情况下，企业整体才会安全。
吴建斌表示，当前的融资工具，可以用的已经不多了，所以现在无论是跟银行对接，还是跟监管部门的审批申请，要尽可能把工作做得细一点。这个时期企业要控预期、控增长，对未来的增长不要有太高的预期，企业内部要关起门来，夯实企业的管理。
中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远，提到了企业近来从债权融资向股权融资的转变，他表示，之前融资渠道比较宽松，房企大多希望采用一种名股实债，或者是用债的形式融资，因为大家会觉得项目的利润空间比较大，希望能够更多地保存自己的利润获取空间。但在融资窗口的收紧的情况下，企业如果有好的资产，还是有钱能够进来，这时候房地产基金的股权融资渠道，或许会发挥越来越明显的作用。
廖洋也预测，现在整个房地产业住宅开发业务毛利率在持续下降，金融形势趋紧，权益类的合作应该是下一步的趋势，从债过渡到股，但它有一个过渡阶段，夹层包括可转换的债、转换票据、类优先股等结构性的资本安排。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
