文| 柳下舟
修改| 陈贺振
土地是财富之母。地价，一般暗示了未来的房价趋势，地王，则是房价更攀顶峰的冲锋号。我国地王，诞生于政府独占的土地供给商场。房企剧烈竞赛有限供给的优质地块，在政府土地出让拍卖竞价时，斥重金争抢，然后改写土地总价和单价最高纪录。
房地产蓬勃发展的30年，房价跟着经济发展一路水涨船高。“房价看涨——地价上扬——房价更高”，形成了一个奇怪循环。有一个名词“地王效应”指的便是这种土地（面粉）上涨，推动房子(面包)价格飙涨现象。
和囤地抢地一起呈现还有“全民炒房”。由于有着房价上涨收益预期，各种出资或许投机需求涌入，商品房人为地制作求过于供的商场格式，为房价插上翅膀，直冲云霄。
地王一词的呈现，最早可追溯到2002年。当年富力以31.6亿元的高价，夺下下北京广渠门东五厂49公顷土地，成为北京地王。尔后，地王并未一再呈现在人们视界。
2007年一波小地王潮往后，真实的地王潮迸发是在2009年，这一年也被称为“地王年”。北京、上海、广州，厦门等城市地王“你方唱罢，我上台”，多地土地商场一再改写地王记载。
土地商场周期中，2013年土地商场再现地王潮，2016年土拍盛宴再演出，房企为抢地激战。
每一轮土地周期，总和房价周期完成了“神同步”。
上图中，2009、2013和2016都阅历了敏捷的房价上涨。一般来说，对未来房价上涨有杰出的预期时，开发商更会甩开膀子，大举铺开抢地，然后制作出一个个打破记载的地王。地王的呈现，也为在售的周边项目鼓足了叫价的勇气，持续强化了房价上涨的气势。
所以，房价上涨带来了土地拍卖热，催生了地王。房地产商场行情好的时分，地王就多；当商场趋冷调控趋紧的时分，土地商场也就静悄悄，地王隐姓埋名，乃至还会呈现土地流拍潮，例如2018年下半年，土地流拍新闻不断。
地王的制作者一般是央企和国企， 本钱雄厚，勇于大手笔。
2009年，央企和国企包含我国武器、我国烟草等，以不计本钱的姿势和民企竞赛，在土拍商场改写地价记载。他们都期望抄小道在楼市“赚快钱”。
比较高投入、长周期和高危险的实体运营，房地产的钱来的太快太简单——买地建房，坐等增值。
比较“创一代”企业家掌握的民企，央企和国企的领导人事常常改变，面临稀有的土地资源，他们在决议计划时会更为胆大和急进。
更何况，央企国企融本钱钱比民企低，资金富余，有钱固执。
国资委不得不出手，干涉这种危害公平正义的张狂囤地潮，于2010年3月发布了“退房令”：16家央企可将房地产作为主业，其他78家将逐渐退出。2011年又增5家央企获批保存地产事务。
2009年开端，央企忧虑本身房地产事务不行杰出，会被“退出并购”，而张狂抢地扩展规划，证明实力。这种行为造就一批解套难和重度延迟上市的“地王”。
时间曩昔，令行不止。一些央企仍直接或间接地参加房地产开发事务。
2016年又是一个“地王年”，全年诞生了超越350宗单价和总价地王。地王的背面又显现出“国字头”房企的影子。在拿地金额前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占有8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，“国字头”企业占了9家。
土地商场上，央企买地行为更多被以为代表了政府对房地产的情绪倾向。这样一来，国家房地产调控风向会遭到央企抢地行为的搅扰，形成商场误判。再者，从“与民分利”变“与民争利”也不符合央企的定位。
终究，这一波以央企国企为主带动的“地王潮”，以国资监管部分约谈央企国企、住建部招集开发商座谈，逐渐收尾。
地王，还源于赌徒的贪婪之心。
房企在拿地时赌的是该地增值后的套利空间，赌的是调控方针的松口让地王一展雄风。既然是赌，稳赚不赔是不可能，那么开发商高价争夺的那些地块，现在都怎样了？
这些地王的典型状况有：限价亏死、晒太阳延迟开工、转让给接盘的、资金链崩死。
亏本，好像是地王逃不掉的宿命。
2016年，全国单价最高地王为融信我国拿下上海静安区（原闸北）中兴社区地块。总价110.1亿，溢价率139%，打破我疆土地成交单价记载。该地块名义楼面价10万/㎡，实践可售楼面价达14.3万/㎡。
该地块楼面价至今仍高于周边房价。地王项目周边万科翡翠雅宾利二手房价在10万元/㎡左右，蒙特利名国都二手房价在78000元/㎡左右。
三年曩昔，项目发展怎么？财经网2017年、2018年年中、本年四月三次实地造访该项目所在地发现，项目实践发展缓慢。施工铭牌显现的项目竣工日期为2021年3月，问世至少还需两年多。缓慢的脚步背面，也许是开发商在以时间换空间，在等方针的松口。
即便万科参股该项目，获49%权益，外援之下项目也未能敏捷推动。地王沉寂，解套遥遥无期。旧日以为有利可图的地王，现在成了烫手山芋，丢也丢不了。有知情人士表明，该项目100%是亏本的，远景不甚达观。
房地产职业最大的危险是“地买贵了”。
2017年3月，年代我国在20家房企中夺得的广州石岗路AH051028地块，总价20.37亿元，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地商场的最高单价纪录。
这个地块南面珠江，具有一线江景，能够用于开发高端江景房。地王赌注的底气来历于好的地段，合作打造高端产品，则不愁回报率。
年代我国的地王好像带火了紧邻的项目，金融街·融御的年涨幅到了约6500元/㎡。即便依照这个涨势，有剖析人士以为地王盈亏平衡点在价格8万/㎡左右。
2018年7月下旬，该项目正式开工。其时广州楼市5月均价为33000元/平左右，环比跌落0.28%。该项目能否卖出8万以上的高价，完成盈余？让咱们且行且看。
地王解套有多难？
2013年7月，中粮地产以23.6亿元，配建3.3万平保证房，溢价率42.1%，拿下北京朝阳区孙河HIJ地块。该地块去除保证房面积后，楼面价高达4.8万元/㎡。改写北京单价地王。
假如用现在的行情去看，会以为价格十分低价，但其时孙河区域的楼面价才25000元/㎡上下，中粮拍下的价格是市价的一倍。
中粮拿下孙河地块后，两年后才慢慢入市。中粮瑞府打造的是高端豪宅别墅，出售去化较慢。入市伊始，中粮瑞府成交的均价约为68000元/平，没能到达剖析人士评价的7万/㎡以上才干盈余的价格线。
不过，中粮地王初次获批预售证的50栋别墅中，其间有4栋单价超18万元/㎡,其间编号101号别墅单价则达213427元/㎡。回忆起两年前4.8万元/㎡的楼面价，中粮地王入市不久，即迎来了意气昂扬的解套时间。
现在，孙河成为了北京闻名的豪宅别墅区。中粮瑞府卖了4年之后，仍有别墅产品在售，最低价格为4900万/套。
一个有意思的小细节是，据报导曾有媒体质疑中粮这种高价抢地行为时，中粮地产代表称：“咱们都是依照疆土部的要求做的。”
地王想要解套，除了一个“拖”字诀（即囤地）之外，还要有中粮瑞府这样地段和实力，除此之外，好像别无他法。
可是，并不是一切的地王都有中粮这样的布景和命运。
地王是有价值的。2009年，北京大龙公司以50.5亿竞得顺义区地块，创总价和楼面价最高记载。但是，大龙无力交纳土地出让金，导致逾期未和政府签定土地出让相关合同。终究，土地回收，连交纳的2亿元竞买保证金也被收走了。
赌徒博弈中，最惨的要数资金链断裂了。
当年孙宏斌兴办顺驰，叫板王石，在土地商场以“土地—现金流—土地”的形式屡次创出天价地块。人赐孙宏斌外号“地产骇客”。
终究，急进的拿地方法让顺驰资金链断裂，不得不卖身路劲基建。
全国苦地王久矣。
无论是“国家队”房企规划化发展需要，仍是为国接盘，这些高价地带来的都是民众对高房价的苦不堪言。房价吸引着非理性资源本钱，欣欣向荣；制作业实体经济应对着高房价高租金本钱，每况日下。
是时分给地王套上紧箍咒了。
从本年5月份开端，全国多地修改了土拍规矩。
姑苏3月以来房价不断上涨，土地商场炽热，住所城乡建造部对其进行了预警。姑苏采纳首先从源头控地价，直接调低了土地最高限价，辅导楼面价降幅约10%。
此前姑苏的竞买规矩是土地竞价超越商场辅导价10%（不含10%）需工程竣工检验后方可申请预售答应的规矩，现在调整为超越商场辅导价5-10%需工程竣工检验后方可申请预售答应。
这一轮土地竞拍规矩调整，下降了土地溢价，进步了对房企资金链要求，让他们在高价拍地时，无法进行高负债、高周转和高杠杆快速扩展规划的操作。地王不再，房价也不能上天了。
安徽合肥为操控土拍热度，在5月21日也发布了新规：相关公司不得报名同一块地，最大极限地避免围标现场发作。（围标也称为勾结招标，它是指几个招标人之间彼此约好，共同举高或压低招标报价进行招标，经过约束竞赛，架空其他招标人，使某个利益相关者中标，然后获取利益的手法和行为。）
书面许诺须清晰：竞得土地后，如有上述状况的告发和投诉，经相关部分查实后，无条件接受撤销土地竞得资历、归入自然资源商场信誉“黑名单”、两年内不得报名参加合肥市范围内土地竞买的处理。
这也是应对房企抢地，哄抬地价的铁腕办法。本年4月，合肥某地块出让时，超百家房企竞拍，拍卖至摇号阶段时，近70家房企挂号摇号，人称“百团大战”。其间，有房企为进步中签率，出动多个“马甲”参加。这个规矩出台，是对土拍商场进一步标准，对不妥竞赛的冲击。
东莞6月6日创造性地提出“最挨近平均价”的竞拍者才干拿地。
东莞市公共资源买卖网发布《东莞市疆土资源网上买卖到达上限后的终次报价规矩》布告，初次引进 “终次报价”规矩。
终次报价是指东莞市疆土资源网上买卖系统（以下简称“买卖系统”）买卖到达上限后，买卖系统暂停接受新的报价，转为经过网上终究一次性报价方法（以下简称“终次报价”），以终次报价中最挨近一切终次报价平均价的准则确认竞得入选人的竞价方法，其所报价格确认为该宗地终究报价。
这意味着，网上报价一旦到达上限，不再接受最新报价，转而注册网上一次性终究报价。东莞的宅地土拍不再“价高者得”了，而是从一切的终次报价中取平均值。
东莞的土拍新政创始以终次报价的平均值来确认土地花落谁家，值得其他城市参阅跟上。这一行为不只避免了“价高者得”的造地王行为，也避免了“提早确定”状况呈现，更给了中斗室企夺得优质地块的竞赛时机。
不能忽视的是，对地王的约束，早有先例。
为了遏止地王，土拍规矩花样翻新，“限地价，竞配建”或“限地价，竞自我克制”，包含现在市面上的“限竞房”则是“限房价，竞地价”出让方法来的。
所谓 “限地价，竞配建”便是开发商报价到达最高上限地价后，现场投报配建面积，终究谁报的配建面积大，谁就能以最高限价拿到土地使用权。
2017年广州土地提出在最高地价基础上以竞配建保证性住所、拆迁安顿房、社会公共停车位等方法出让。这样既能够避免地价不断提高，还能添加保证房源供给。
“限地价，竞自我克制”则是开发商在到达土地最高限价后，竞得自我克制面积最大者得土地使用权。万科曾在北京海淀竞得70年产权100%自我克制地块。现在该地块建造成为万科自我克制高端租借项目，名为万科翡翠书院。
“限房价，竞地价”是现在北京居住用地出让干流方法。早在2010年，北京就在全国范围内首先测验探究该形式。“限房价”望文生义在土地出让时，就现已规矩好了该地块未来存案出售的房价最高上限，接着便是土地价高者得。
这一方法，既是对开发商赢利空间紧缩接受极限的应战，也是对开发商良知的检测。房价是约束住了，但房子质量不一定合格了。究竟，有的开发商为了抢地抢规划，献身了赢利，变相从项目建造上找补回来也为未可知。
土地的流拍数常常用来反映商场的冷热。2017年房企急进拿地的状况逐渐消失，到2018年土地流拍成为首要潮流。
这跟楼市调控的高压方针密切相关，也和房企的钱银源堵截相关。2017年11月，住建部、疆土资源部和央行在房地产作业座谈会上清晰表明，避免资金违规流入房地产，避免高地价推涨房价。
土地招拍挂的规矩也越来越严厉，约束也越来越多，比方“限房价，竞地价”、“限地价，竞配建/竞自我克制”等。有的开发商发现，经过招拍挂来的地块，还不如收并购合算。
2018年下半年以来，大都房企在资金链严重的状况下，越来越倾向挑选持币观望或许组成联合体拍地，以下降开发危险。
当房地产长效调控机制的执行，这一轮房价横盘稳定时现已到来，地王也逐渐没了成长的动力。若房价失去了飞涨的土壤，房企在土拍中，会有更多的理性。
但，不能疏忽的是，土拍规矩也在不断改变中，反映了政府对地产的情绪和信号。一旦有利可图，赌徒必定席卷重来。
近期北京恒基拍下的孙河地王，地处别墅区，还不限价、不限“7090”、不限售，是打造中粮瑞府般别墅的绝佳地块。房企们为此争得头破血流，终究楼面价破7万/㎡，恒基地产以30.2亿夺得。
纵然如此，恒基孙河 “地王”的价格，仍是要比当年融信静安地王，理性合理得多。究竟，不限价的状况下，孙河板块的价值百科可期。
