2019年房企半年报已悉数收官，众房企对“现金流高于一切”的领会又进一步加深，跟着商场改变，融资途径继续收紧，安全好像成为下半场比赛的“代名词”，证明自己底气有多足，比任何时分都显得重要。
北京商报记者依据Wind数据计算，在已发布的TOP30房企中，发布2019年上半年运营性现金流净额的仅有17家，其间处于正值的仅有10家房企，但关于这一数据的重视程度正在不断加强：部分头部房企的这一数据同比增速高达三位数，泰禾集团更是出现了3980%的涨幅。关于房企而言，一场关于现金流的保卫战正在继续打响，怎么保证资金链的安全、完结稳健运营成为必修课。
现金为王
跟着房地产企业融资环境不断收紧，房企益发重视现金流管控，越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全运营的“护城河”。
依据Wind数据显现，在已发布的TOP30房企中，发布2019年上半年运营性现金流净额的企业仅有17家，其间处于正值的有10家房企。其间，头部房企融创我国以运营性现金流净额430.8亿元领跑，较上一年同期添加15.3个百分点；泰禾集团运营性现金流净额为202.16亿元，上一年中期则为-5.21亿元，据此测算，增幅高达3980%。
泰禾集团的现金流情况之所以会有如此大的改观，除了活跃出售回款外，泰禾集团在上半年出售旗下项目超10个，包含南昌项目、漳州项目、杭州项目、姑苏项目、广州项目、佛山项目、济南项目、郑州项目等项目的部分股权，经过出让这些股权，达到了缓解资金的作用。
在本轮半年报中，TOP30房企中包含万科在内的多家房企，运营性现金流净额与上一年同期相比均完结三位数增幅。其间，万科运营性现金流净额为86亿元，同比添加102.16%；保利地产162.28亿元，同比添加265%；阳光城87亿元，同比添加165.57%；招商蛇口60.63亿元，同比添加192.11%；蓝光开展2.42亿元，同比添加232.97%。值得一提的是，除阳光郊外，上述房企运营性现金流净额皆完结“回正”。
所谓现金流量净额，是指现金流入量和流出量的差额。企业运营的现金流有三种，分别是运营活动发生的现金流量、出资活动发生的现金流量、筹资活动发生的现金流量。众所周知，运营活动是企业生计和开展的原动力，运营活动现金流量净额则代表了一个企业的“造血”才能，是企业现金的首要来历。
关于房企来说，跟着融资环境趋紧，存粮“过冬”的重要性显而易见，但现在仍有房企处于紧张状态。TOP30房企中，金科股份上半年运营性现金流净额由正转负，为-73.21亿元，同比下降307.16%；新城控股较上一年同期增幅两位数，但仍处于负值区间，为-67亿元。
其他队伍方面，光亮地产上半年现金流量净额为-74亿元，而上一年同期，这一数据为-23.42亿元，下降起伏高达215.95%，这也不是光亮地产第一次半年现金流量净额出现大幅下滑，揭露报导显现，上一年的-23.42亿元，已是同比大幅下降462.65%所造成的。
除光亮地产外，首开股份的日子也不好过，半年报显现，首开股份的现金流量净额为-57.6亿元，较上一年同期的-26.45亿元下降133%；中交地产本年上半年的现金流量净额也出现大幅下滑，从上一年同期的24.92亿元下滑至-36.9亿元。
融资难题
在业内人士看来，融资环境继续收紧，是大多数房企垂青现金流的主因，跟着房企赖以生计的信贷、信任和债券融资途径先后被收紧，房地产出资也变得更为慎重。
国家计算局数据显现，本年1-7月，全国房地产开发出资72843亿元，同比添加10.6%，但增速比1-6月回落0.3个百分点，接连3个月收窄。除此之外，1-7月房地产开发企业到位资金99800亿元，同比添加7%，增速也比前6个月回落0.2个百分点。
本年7月底，人民银行举行银职业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出，要坚持房地产金融方针接连性稳定性。禁止消费告贷违规用于购房；加强对银行理财、托付告贷等途径流入房地产的资金办理；加强对存在高杠杆运营的大型房企的融资行为的监管和危险提示，合理管控企业有息负债规划和资产负债率。
除此之外，受监管继续发力的影响，房地产信任商场“降温”显着。用益信任最新数据显现，8月68家信任公司共发行281只580.82亿元的房地产调集信任产品，较7月524只795.23亿元的规划，在发行只数上下降了46.4%，发行规划上下降了近27%。
在国内融资窗口继续收紧的布景下，房企融资更多转向海外发债。依据Wind数据显现，2019年以来，房企境内外算计发债规划已达6047亿元，其间境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。
中金固收陈述指出，本年上半年房地产美元债发行量已超越上一年全年水平，不过仍出现显着分解：大型房企供给量占比高、融资本钱降幅大、久期延伸，中斗室企发行量占比低且低资质主体发行利率居高不下。
好景不长，在信任监管加强后，海外美元债也开端加强监管。7月12日，国家发改委发文清晰，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债款。在华夏地产首席剖析师张大伟看来，只能归还一年内到期的中长期债款，意味着融资额度将大幅缩小，大额度融资将会显着收紧。
“当下房企商场化融资途径融资益发困难，资金需求较大的房企选用多元化融资方法，但融资金额有限。”同策研究院研究员陈朦朦以为，在债款融资受限的情况下，越来越多的房企不得不挑选股权融资，经过项目子公司部分股权转让进行融资。
偿债压顶
关于房地产企业来说，现金流的重要性关乎本身“命数”。北京商报记者了解到，为缓解资金短缺所带来的压力，部分房企挑选“断臂求生”。本年以来，新城控股、华裔城、泰禾集团等均挑选出售项目股权，从而完结资金回血。
以新城控股为例，在遭受“黑天鹅”事情后，新城控股发布了项目出售方案，拟转让40个左右项目的股权，买卖总额不超越150亿元。到7月26日，新城控股已转让15个项目，算计回笼现金约69亿元。8月29日，新城控股再次发表声明，转让旗下6个项目，买卖对价算计约为32.92亿元。自此，新城控股共转让21个项目，出售方案完结过半，触及买卖总额约102亿元。
而债款方面，到2019年6月底，新城控股的兼并范围内告贷金额约900亿元，其间揭露商场融资余额约420亿元，包含境外发行美元债约18亿美元、银行间债款融资工具约161亿元、买卖所债券约137亿元。值得一提的是，新城控股于2019年下半年到期的揭露商场融资金额和其他金融机构告贷分别为63亿元和70亿元，算计约133亿元。
除融资难外，本年亦是房企的偿债顶峰期。我国指数研究院数据显现，2019-2021年是房地产债券的会集到期顶峰。从债券资金兑付压力来看，2019-2021年职业债券归还规划逐年添加。2019年，房地产职业需归还规划为4994.5亿元，到2020年这一规划上涨至6513.4亿元，并于2021年挨近万亿元。
剖析指出，反映企业资金压力最中心的目标，便是短期内到期债款总额以及这部分债款占总负债的份额。从近期房企发布的半年报也能够看出，本年上半年，大多房企都在有意调整负债结构，增强短期偿债才能。以阳光城为例，到本年6月底，阳光城短期告贷约为79亿元；而上一年同期的短期告贷约为131亿元，同比来看，短债份额显着削减。
现在房企的生计情况，正如阳光城集团履行副总裁吴建斌所言，“在现阶段，房企要渡过当时的难关，有必要掌握现金为王，先处理水池里有没有活水，负债率和赢利在这个时分都不重要”。
北京商报记者孟凡霞王寅浩
