金九银十
金是有钱人的金，银是有钱人的银
九月，十月，楼市的传统旺季，但主城区的房子或许现已和大多数刚需购房者无关。
据咱们得到的音讯，仅9月，成都主城区将有30多个项目、好几千套房源入市，但是楼市再一次展示出严酷的一面——尽管看上去货源充足，但关于刚需而言，即使动用六个钱包，也纷歧定能吃得下。
看看下面这张表格就知道了
（手艺核算，如有讹夺，在所难免）
01
刚需户型几近消失
这波入市的房源里，绝大部分房源主打改进，动辄一百多平米起步，最大能够到达三四百平。
90平米段的房子十分稀缺，80平米段的就跟撞大运似的，再往下……
对不住！
真的没有了。
中小户型这么少，是不是意味着商场上的刚需数量在锐减？
当然不是。
咱们曾在去年末发布过一篇文章《小户型快死了，刚需呢？》，里边有说到这样几组数据，现在看来仍然很有意思。
据四川省社情民意查询中心和省政府网站发布的2018年《四川居民购房志愿查询反响陈述》显现，成都挑选“处理刚需”为购房意图的受访者占比49.8%，远高于“改进住房条件”的38.8%。
方案购房者中，又有36.2%挑选了“71-90平米”面积段作为购房志愿，这一份额较上一年度提高了11.6%。
实际上，近几年来，刚需购房者的数量从没有过显着削减，变少的仅仅与他们需求匹配的中小户型新房房源。
关于这点，从最能反响楼市根本面的二手房商场上能够得到佐证。
据贝壳研究院数据显现
从近三年的二手房成交面积段来看，90平米以下房源的成交份额呈逐年递加趋势。
到2018年，60平米以下及60-90平米户型段的成交总和到达了惊人的71%以上。
也是从上一年开端，成都楼市现已呈现出“存量商场接受刚需，增量商场日趋改进”的成交特性，二手房60-90平米户型段的成交份额维持在46%的高位，而新房商场90-120平米户型的成交份额也高达46%。
假如算上60-90平米及其以下户型的成交份额，能够明晰地勾勒出购房者的取向——中小户型仍然是购房者需求的主力户型，假如新房商场不能得到满意，购房者、特别是刚需购房者只能被逼转向二手房商场。
现在回过头来看上面的表格，会发现，九月上台的这些楼盘，大多数明显现已刚需购房者无关。
即使有少数中小面积段房源，也会吞没在在蜂拥而至的购房人群里。
所以刚需们，假如想在九月淘金，你或许现在就需求去烧香。
02
买房本钱令人窒息
主城区的房子，光是“主城区”这个前缀就现已值不少钱了。
更何况，这波行将入市的产品大多是大户型改进房源，这就意味着不菲的总价。
即使依照中成房业发布的主城区房源均价16843元/平米（截止7月底）来核算，一套面积120平米的改进房源，保存估量，总价都在200万+，依照首付三成核算，购房者需求预备至少60万才干顺畅拿下。
值得注意的是，以上数据还仅仅是在抱负状态下进行的一次推演核算。
实际往往严酷多了。
本月行将入市的这波房源里的大多数，因为在品相、品牌、地段等指标上均有着不俗体现，单价天然要比上面的均价高出许多，这点其实从不少老项意图上批次开盘价格，就能窥见端倪。
再加上日趋收紧的调控方针，比如LPR房贷利率新政之类，对刚需来说，早年紧咬牙关，东拼拼西凑凑，在主城硬刚下一套一步到位的改进房源这条路，现在看来也不太或许完成了。
究竟，结合实际来看，用昂扬的本钱置换一个在主城日子的时机，这个操作后续需求刚需们承当的部分，实在是太令人窒息了。
03
这场博弈没有赢家
这些改进房源，哪怕身处主城中心地段，真的有那么多改进型购房者愿意为之买单吗？
恐怕未必。
它们的存在，必定程度上是房企捕捉到商场需求，投合趋势开展的“成果”，但这并不是它们存在的肯定理由。
事实上，因为近两年地价、建筑材料、人工等本钱的添加，许多时分，房企为了确保利益，而挑选了溢价空间更大的改进类产品，这其实有种“不得已而为之”的成分存在。
我们假如有心的话，能够看一看近段时刻以来，主城入市的质量改进项意图认购状况。
不管报名人数怎么美观，反映到终究认购率上，都很罕见让人眼前一亮的感觉。
甚至有开盘前被寄予厚望的质量改进项目，在进入商场后，呈现乏人问津的为难局势。
不可思议，九月这波已在路上的改进“大军”参加之后，主城改进商场又会呈现出怎样一番现象。
最有或许发生的状况是，适当部分项目将不得不连续转入顺销，“肉搏厮杀”正式敞开。
而此刻，地产营销人们，假如想获得亮眼成绩，除了自己的楼盘质量过硬，你或许也需求去烧香。
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