郑州，一座不行小觑的城市——
国家中心城市
米字形高铁纽带
一亿人口大省的省会和省内独大城市
2016年之前是人口增加最为迅猛的省会城市或许没有之一（2009-2014年，常住人口增加185万，省会城市榜首；2010-2016年，小学生人数增加36%，省会城市榜首）
……
在这样的根本面下，郑州房产体现也丝毫不差劲。
2011-2016年，杭州房价不涨反跌，成都、重庆、西安、长沙都稳得一匹。而郑州则是年年上涨。
数据来历：安居客
其间，2014年的涨幅最小，但这一年是近十年中全国楼市最低迷的一年，郑州房价涨幅仍能排到全国第二，仅次于深圳。
在2016年8月和9月的井喷式行情中，郑州别离拿下房价涨幅榜首和第二名（国家计算局70城数据）。
因而，郑州一向被各路大V共同看好——
刘晓博：《郑州是2016年城市竞赛的最大赢家》（2017-1-12）；
力哥：《未来的北方明珠，不是大连，不是青岛，不是天津，而是……》（2019-4-29）；
米宅葫芦娃：郑州是全国范围内150-200万总价段的最好挑选之一（2019-5-22）；
……
从前最让人诟病的空气污染问题，本年也大大改观。本年3-9月的PM2.5均值别离为：54、54、40、30、30、25、30。
或许是我坐井观天，放眼互联网和四周，看不到一个唱衰郑州的，也看不到一个不看好郑州楼市远景的。
只要一个默默无闻之辈，自2017年以来，会劝周围急着买郑州房子的朋友镇定一下，会问想买郑州房子但非自住需求的朋友——要不要考虑其他城市；会在本年4、5月份的时分说——郑州房子该卖了……
没错，这个人便是我。
当然，关于确需买房住的朋友，我仍是主张该买就买的。究竟“刚需不能等”是近十几年来许多老百姓最沉痛的经验。
有的时分，还会跟朋友打嘴仗——
自2017年以来，郑州楼市体现还真的不怎么样。除了本年春天“小阳春”式的反弹以外，根本没有一个月涨幅是可观的，跌起来却挺生猛的。
下图是2018年9月份的——
那一波降价，远郊的绿博、荥阳跌得最凶。
到了本年7月，“小阳春”刚过，融创首先降价，惠济区两个项目每平米直降2000；接下来恒大城降2000，五龙新城降2000……新一波降价潮目测正在路上。
为什么近两年郑州房价变得易跌难涨了？
依据决议房价的四个要素——金融、土地、人口和工业（先后顺序与重要程度无关），逐一打开剖析。
首先看金融。郑州是为数不多的履行二套首付六成、认房又认贷的城市。相似城市只要北、上、深、广、杭、成都等，都是比郑州牛逼不少的城市。
房贷利率也不遑多让，上一年郑州一度是全国要点城市中房贷利率最高的一个。本年仍最少上浮15%，高于全国均匀水平（上浮10%）。
金融方面的要素在这里不算是要点，但也值得一提。
其次看土地，这一要素是被许多人忽视的一个要点。
近两、三年，郑州卖了多少土地？
先看一组横向比较的数据——
这组数据有一点疑问。还有组织计算的土地出让金排名中，重庆由于所辖面积太大，被直接剔除了；武汉位居第五，郑州仍在第六。
从不同来历的数据都能够推断出，2018年郑州土地出让面积足以排到全国各大城市榜首名。以2000元/平米左右的楼面价，卖出1000多亿元的收入，真是碉堡了！
下面这张图，展现的是近两年郑州打开卖地的现象——
2019年上半年，数据显现郑州卖地收入掉到了第10位（不算重庆的话是第9），楼面地价则仍是最低的，因而（除掉重庆）仍是卖地面积（按规划建筑面积）榜首名——
另一组数据，看起来2019年的打开供地规划愈加威武——
土地卖得多，却不意味着卖得火。看看溢价率目标——
也许是土地卖得太多，开发商不行用了。8月5日，总算呈现了年内榜首幅住所用地流拍，仍是经开区不错的方位。
卖掉这么多土地，要造多少房子？虽然这个城市需求仍然旺盛，可是近几年恐怕看不到库存缺乏的现象了。遇到行情欠好的时分，开发商势必要频频地打折促销。
再次看人口。有不少人觉得，郑州不是有这么多的人口增量嘛，足以吃掉库存啊。
之前郑州傲世各个强二线的人口增幅，现在怎么样了？
人口数据还真的欠好说。户籍人口不一定住在本地，常住人口则存在计算不行准确的问题。因而许多专家倾向于运用小学生人数，由于这是教育局以“数人头”方法准确计算的，可是这一数据是显着滞后的，新增小学生大都归于几年前的新增人口。
能够必定，郑州人口仍在不断增加中，可是增量已无法和2016年从前的若干年比较了。
一个不太达观的数据，便是赋闲险参保人数。整个2018年，郑州新增赋闲险参保人数仅仅1万人。
（此表为不完全计算，缺上海、广州、成都、长沙等城市的数据）
人口增加乏力的另一个体现是，上一年郑州房租水平下降。这在全国要点城市中是仅有的。
这组数据计算的涨幅不一定靠谱，但能够确认郑州是跌的，而且根本上是一二线城市中仅有一个跌的。
最终看工业。郑州GDP超一万亿元，工业咋就不中了？
这一万亿元，富士康奉献30%左右，房地产则奉献了32%。
在强二线城市中，郑州对房地产的依赖度排名榜首，仅有可与之比较的是西安。不过西安的军工工业不计入当地GDP，实践依赖度不到30%。
其他一切工业只奉献不到四成的GDP，你说这些工业强不强呢？
工业强弱直接体现在上市公司数据上。这个数据有必要拿出来说一说。
郑州现在有29家上市公司，数量正好也是排全国第29名。
为什么我要把这29家公司都计算一遍？由于这组数据挺惊人的。
A股悉数3591家上市公司，2018年均匀净利润为9.41亿元。郑州29家上市公司，超越这一均匀线的只要郑州银行和宇通客车两家，均匀净利润只要1.36亿元。
不仅如此，这29家上市公司，2011年之后上市的只要7家，其间2015年上市2家，2016年1家，2017年3家，2018年1家。显着，在城市飞速发展的近几年，除了富士康和房地产外，其他工业并没有同步起飞。
8月22日，很快就要退休的马云来到郑州，而且是声称带着2000亿来的，引来郑州本地的房产出售一阵阵自嗨。
真可谓久旱逢甘霖啊！郑州太需求大佬们光临了。
没有比照就没有损伤。从前被郑州人瞧不上的西安，仅仅在2017年，就先后迎来了华为、海康威视、传化、京东、圆通、苏宁、中兴、海航、吉祥、浪潮、三星、亚马逊、鸿海等一批批巨子的项目落地或战略协作。
主城区房价不是满足高，工业不是满足强，人口增加还显着放缓，成果是什么？
成果便是——郑州不具备向外辐射的才能。
可是，一张让人大跌眼镜的图来了——
南新郑，北新乡，东开封，西荥阳。
就问你，环郑牛不牛？
河南人多，但收入水平低。太多人都想挤入一城独大的省会郑州，却在2016年大涨之后买不起主城区，那怎么办？就买远郊新区，乃至环郑区域。
还有一部分人，被炒股毁掉了出资观念。A股中的垃圾股常常由于价格低、概念体裁多，涨幅超越绩优股。所以股民把这套观念用在出资房产上，去买价格低但概念看上去蛮吸引人的远郊新区。
可是，决议房产价值的中心要素，是跟房子绑缚在一起的城市资源和配套，包含地铁、学位、商业、医院、景象、城市界面等等。
新区太多太大，政府的出资力度也注定不及曩昔。除了一线以外的城市，远郊新区中的绝大部分，要比及配套满足完善，不知驴年马月。
远郊新区的人口、工业、配套都缺乏，假如政府再强力供地，今后房子会过剩到什么程度？
这张土地出让图再来看一遍——
2018年，郑州市辖区的土地出让面积同比还下降了76万平米，可是全市土地出让面积增加了545万平米！
也便是说，郊县土地出让增加了621万平米！依照容积率3.0，套均面积100平米预算，可新增住所供给18万套以上，包容50多万人寓居。这还仅仅一年的新增供给量！
除掉巩义、登封这两个距郑州主城区60公里以上的县市，其他郊县的常住人口算计不过350万。
为什么2018年郑州卖了那么多远郊的土地？首要是由于当年郑州土地出让的溢价率仅有9.3%。在土地卖不了高价的情况下，主城区的土地自然会相对惜售，只许多卖远郊土地，以量制胜。
所以，就连宣扬出资郑州房产的本地大V葫芦娃都说——
“郑州不具备任何的辐射才能！”
“更远的荥阳东、平原新区、绿博、开封西……等等远郊，通通抛弃，悉数是坑。”
说了这么多，并不是我看衰郑州的远景。
在中心化趋势下，一城独大的强省会将会越来越强壮，这个没有疑问。郑州的未来远景，应当看好。
可是这座城市从“屌丝之城”摇身一变成为明星城市，好像也太快了，外界的“郑吹”也太多了。
仍是需求一些更镇定、更客观的声响。
郑州四环内的房子，中长期仍是值得持有的。不过近两三年恐怕没什么行情。
周围想在郑州买房的搭档、朋友、结业学生许多，他们问我时，我常常出于审慎没有直说一些观念，可是会发一些图表、数据供他们参阅。
这次仍是有必要具体阐释一遍。
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