文|凯风
买房开端亏钱了。
楼市横盘，房价不涨便是跌，这个道理为越来越多人所熟知。在我国，包括折旧、资金本钱、借款本钱、物业费在内，房子的年均持有本钱约为5%左右。
这意味着，假如房价年涨幅低于5%，那么买房自身便是一件在不断亏钱的工作。
事实上，在曩昔一年，仅有小部分城市房价大幅上涨，大多数城市房价涨幅缺乏5%，还有一些城市房价跌回了一年之前。
这意味着什么？
01 国家数据：7城房价跌回一年前
相关部分每月都会发布70个大中城市房价数据，关于这个数据，要一分为二来看。
众所周知，新房遭到网签时刻、限价、约束网签以及成交结构的影响，往往存在必定失真。特别关于一二线城市来说，中心城区根本不再有大规模新增供地，新房集中于边际市郊，这就导致新房价格存在结构性失真，无法代表整个城市的价格走向。
比较而言，二手房价格更挨近实在商场。不过，官方计算里的二手房数据，也非全面查询数据，而是依据要点查询和典型查询相结合而来，与实在商场相同存在必定违背。
所以，官方数据仅做参阅。不用计较于单个月份的大涨大跌，而要看到商场全体走势的改变。
这方面，无妨以一年数据作为参阅，比较上一年同期，哪些城市的房价不涨反跌？
曩昔一年，在国家计算局监控的70个大中城市里，有7个城市的二手房房价呈现下滑：
广州（-2%）、郑州（-1.8%）、青岛（-1.1%）、海口（-0.9%）、北京（-0.9%）、湛江（-0.5%）、福州（-0.1%）。
可以看到，跌幅最大的为广州，但也仅仅下滑-2%，大多数城市都与上一年根本相等，这说明这一年我国楼市根本处于高位横盘状况。
不过，值得一提的是，最近两个月，全国楼市盘整的城市增多，超越1/3城市二手房房价不再上涨，这一数字创出2018年以来的新高。
这说明，楼市阶段性拐点现已到来。
02 商场数据：16城房价低于一年前
假如说官方计算数据存在失真，那么无妨引进商场数据作为参阅。
依据国泰君安的收拾，在受监测的36 个城市中，8 月要点城市二手房房价回落，与此同时当月挂牌量相较7 月均全面回落。
这其间，有16 个城市二手房房价呈现同比跌落，和 7 月相等。这16个城市分别是：
三亚、青岛、重庆、郑州、杭州、福州、济南、武汉、成都、石家庄、西安、长沙、贵阳、乌鲁木齐。
这其间，二手房房价同比跌幅前五的城市分别是：三亚-8.91%、青岛-7.67%、重庆-6.84%、郑州-6.76%、海口-6.58%。
值得一提的是，比较房价跌落，更值得重视的是成交量全面缩短，以及二手房挂牌量大肆井喷。 据易居研究院，8月13城二手房成交量为7.9万套，环比下降8.5%，同比增加0.9%，成交量处于2019年5月以来的下行通道。 与此同时，二手房挂牌量创出新高。
仅以链家渠道为例，到9月，19 城二手房挂牌 112.9 万套，比较2018年大涨83.9%，挨近翻倍；与2017年的35万套比较，翻了3倍多。
其间，重庆、成都、武汉、杭州、广州等地的二手房挂牌量纷繁创出新高。重庆高达11.4万套，成都10.8万套，武汉10.1万套，杭州5.3万，广州5.9万套，比较上一年同期悉数翻倍。
二手房挂牌量创出新高，而成交量不涨反跌，部分城市房价现已开端下探，这是再实在不过的商场信号。
03 三四线仍在涨？
说了这么多，好像只需一二线城市房价横盘甚至跌落，三四线好像仍在上涨？
这是误解，实情并非如此。
首要，房子在城市之间存在轮动效应。2015年-2016年，一二线城市首先上涨，而其时三四线仍受高库存之累。直到2017年，在棚改钱银化和一二线楼市调控继续收紧的两层效果之下，三四线城市房价才重启上涨之路。
这一轮调整也是如此。2014年最早上涨的厦门，在2018年首先遭受调整；2015年首先上涨的北京上海，在2018年也横盘了一年之久。三四线相同如此，这是楼市规则地点。
其次，不同城市发动时刻纷歧，有些城市直到2018年才发动，而这时一二线城市现已攀升到前史高点。
所以，从同比来看，这些三四线城市好像仍在上涨，但这是一种假象。 事实上，三四线城市成交量现已开端下滑，且下滑力度超越一二线城市。
了解楼市周期的人都知道，量在价先，成交量下滑是商场转向的标志性信号。
数据显现，中信建投从盯梢的 50 个要点城市来看，上半年一、二、三线的累计同比分别为 30.74%、22.84%、-9.09%。 易居的月度数据也证明了这一点。本年8月，18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降17%，降幅超越一二线城市。
其三，楼市调控假如继续趋紧，三四线将会面对更为严峻的根本面的检测。
三四线这一轮上涨的首要动因在于棚改钱银化，这相当于央行定向放水支撑三四线去库存。现在，棚改比较上一年大幅腰斩50%以上，而央行钱银投入接连5个月为零，这是再明显不过的信号。
当然，正如凯风君在《警报拉响，这四种城市留神了》中所剖析的，三四线城市不宜混为一谈，不接近省会、不接近都市圈、不从归于大城市群的“三无”城市，与发达地区及城市群范围内的三四线，走势并不趋同。
都市圈、城市群内的三四线，自身与作为中心城市的一二线城市有同步效应。
04 下一步怎么办？
楼市的下一步究竟往哪走？
最近一两个月，自媒体里唱衰房地产的声响忽然众多开来，有好事者拿横盘当大跌，极尽夸大之能事。
事实上，楼市是在调整，部分城市是在跌落，但现在的现状是横盘，是高位盘整，是微涨与微跌共存的新局面。
有必要了解的一点是，我国楼市是典型的方针市，方针之手在楼市里的影响力无远弗届。是不是松绑，是不是放水，是不是重启房地产，这都取决于方针的决计。
正如凯风君在《央行降准，影响有多大》一文中剖析的，方针约束房地产，是为了防备金融风险，并非要将房地产打翻在地。这是“崩盘论”根本不了解的楼市实际逻辑。
而方针支撑房地产，意图在于经济，而非房地产自身。换言之，只需经济可以企稳，那么房地产重启的可能性就会削弱，反之同理。
无论是撑仍是限，一个中心底线在于，房地产不能连累经济，不能带来金融风险。
这本来便是个跷跷板游戏，仅仅现在越来越难玩了。
所以，楼市盘整，约束上涨，防备大跌，用楼市横盘来消磨金融风险，以时刻换空间，就成为最大的公约数，这正是现在我国楼市最大的实际
