导读：中秋小长假各地楼市平平，全国一二线城市楼市离别“金九”已成定局。
21世纪经济报导的查询显现：8月以来，楼市打折降价、全员营销、首付分期频频呈现，多个一二线城市楼盘推出特价新房，二手房降价也已层出不穷。
回忆本年1-8月份，全国累计出台的房地产调控方针367次，房地产金融调控也“扼住了开发商的咽喉”，迫使他们发起促销进行现金回笼。
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宛如天然的时节替换，九月的楼市，已是秋风起。
21世纪经济报导的查询显现：8月以来，楼市打折降价、全员营销、首付分期频频呈现，多个一二线城市楼盘推出特价新房，二手房降价也已层出不穷。
据华夏地产数据，中秋小长假四大一线城市网签数量与2018年同期比较，均有不同程度的下调，本年的金九银十或将“失约”。
回忆本年1-8月份，全国累计出台的房地产调控方针367次，房地产金融调控也“扼住了开发商的咽喉”，迫使他们发起促销进行现金回笼。
依据9月17日国家计算局发布的70城二手房价格指数显现，8月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅别离为-0.1%、0.2%和0.3%。
比较7月份数据，三类城市均有降温，其间二线城市的二手房价格涨幅是最近18个月最低的。北京、天津等共20个城市二手房均呈现跌落。其间，济南8月环比下降0.9%，接连5个月呈现下降；青岛接连7个月呈现降价，8月环比下降0.4%。
楼市进入调整
在一线城市中，广州首先进入调整。
早在8月中旬，广州祈福集团发布音讯称，坐落番禺的祈福缤纷汇“震慑一口价3.39万/平方米”，此前项目618大促“特惠价3.98万元/平方米”。时隔两个月，优惠约6000元/平方米。
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不止广州，8月以来，多个二线城市呈现“特价”楼盘，促销力度近年来罕见。
记者经售楼处咨询，天津富力新城J5s地块项目价格从10000元/平方米调整到6800元/平方米，降幅超30%，首付分期低至3.6万。
在合肥，建发雍龙府的两套别墅在总价上让价200万进行出售；金辉庐州云著由存案价格2.2万/平方米调至均价2万/平方米；高新皖新朗诗麓院均价调低约3000元/平方米。
与开发商如火如荼的促销比较，购房者仍旧意兴阑珊，中秋小长假也没能给楼市带来暖意。
依据华创证券数据，九月第二周干流45城一手房成交586万平米，环比-5%。
国家计算局数据也显现，8月4个一线城市新房价环比涨0.3%，涨幅与上月相同，同比涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新房环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点，同比上涨9.9%，涨幅比上月回落0.8个百分点。
比较新房，二手房价格调整更为遍及，并且许多是从前楼市火爆的城市，比方杭州、南京、武汉、长沙等热门城市。
有多位在不同区域具有房产的广州业主表明，其名下房源的挂牌价现已让利数十万，仍是没能卖出去。
诸葛找房数据研讨中心计算，8月份，广州二手房均价环比下降1.65%。
进入7月以来，杭州二手房商场成交下滑，挂牌量却不断添加，到现在，二手房挂牌量迫临9万套。供给大增导致业主挂牌价和成交价已有跌落。以8月初出售的一套保利东湾房子为例，成交单价仅2.15万元/平方米，而贝壳等网站信息显现，保利东湾在售均价在2.7万元/平方米，小户型的单价更到达2.8万元/平方米。
9月份，南京多个区域的二手房业主挂牌价跌落，有的直接打出“直降数十万”卖房。
对此，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，“这也阐明当时受一手房降温的影响，二手房商场也开端面对压力。”
安居客数据显现，到9月16日，济南、天津、青岛、杭州、福州等城市二手房价跌落，别离环比下降0.83%、0.78%、0.71%、0.52%、0.39%。四个一线城市中，北京、深圳均呈现细微下调，环比涨幅别离为-0.09%、-0.01%，同比为-0.13%、-0.05%。广州则是环比-1.41%，同比-5.84%。
“金九银十”的成色将怎么？
业界人士观点纷歧
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多位房地产业界人士都感遭到，本年5月以来，方针对融资端操控之严峻，是曾经没有过的；而作为房企资金来历的重要途径，7、8月以来，个贷也后继乏力。
业界人士以为，房企下半年仍旧是“现金为王”的生计态势，出售回款是开发商下半年的要害方针。依据从前经历，“金九银十”的出售情况对房企下半年的成绩起到要害性效果。
协纵战略办理集团创始人黄立冲表明，在资金全体趋紧、国家仍旧操控资金流向房地产，且商场的购买力也耗费不多的情况下，开发商“金九银十”的促销活动效果不大。
华夏地产首席剖析师张大伟表明，比较2018年，在2019年上半年部分区域呈现了小阳春，但随后商场逐步回落。热门城市开端逐步下行，购买力很难再支撑商场继续冲高。
他进一步表明，从商场看，2017年来，大部分热门城市楼市现已全面限价，这种情况下，房地产商场现已没有淡旺季之分，商场更多的看限价方针的严厉与否。
杂乱环境下，本年“金九银十”的成色将会怎么？业界人士各不相谋。
张大伟以为：热门城市楼市开端逐步下行，商场难以继续冲高。小长假各地楼市平平，全国一二线城市楼市离别“金九”已成为定局。
严跃进表明，从当时节假日的情况看，商场略有降温的痕迹。
“由于近期银行贷款在调整，假日买卖降温，但后续会有反弹的或许，”严跃进以为。
黄立冲则表明，“全体来说楼市回暖的时机不大，回暖也仅仅稍纵即逝式的”。他以为，假如钱银供给添加，会略微带来稍纵即逝式的回暖，但全体来说仍是以“有价无市”为基调。
宋会雍判别，四季度楼市全体上会比较平平，且偏向下。他弥补，“本年全体其实并没有很差，仅仅商场发展速度跟不上房企的运营出售方针。”
更偏慎重的也有人在。社科院世界经济与政治研讨所肖立晟以为，房地产周期依然存在，但继续时长会逐步从短期(3-4 年)过渡到中长时间(8-10 年)乃至超长时间(10 年以上)。他以为，本轮房地产周期的下行或许继续至2022年左右。
降价促销“大出血”，房企来真的？
关于习惯了多年来房价继续上涨的我国购房者来说，房企降价促销并不是一件寻常事。
本年7月以来，以恒大为代表，多家房企发动或明或暗的价格营销战略，然后对下半年的商场进行“抢收”。从直接打折促销，到私自赠送面积、添加装备，企业颇有“大出血”的姿势。
依据国家计算局的数据，本年8月，全国商品房出售面积比7月有所上涨，均匀价格却低于7月。这被一些剖析人士以为是“以价换量”战略的成果。
考虑到近期融资方针收紧，房企的资金来历趋于严重，降价促销行为好像有必定的合理性和被动性。不少购房者信任，未来这种现象还将继续延伸。
但事实真相恐怕并非如此。有房企人士向21世纪经济报导表明，同以往的大部分降价行为相同，此轮促销带有更多的商业营销颜色，且是企业的自动行为，大部分企业的资金链还没有严重到需求“割肉”的境地。
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本轮降价促销潮始于恒大的一次营销行为。
恒大此次营销战略在8月20日至10月8日期间施行，每日推出不定量的特价房单位。集团旗下的区域公司均参加此次营销。
恒大有着在商场下行期进行降价促销的“传统”，由于其反响敏捷、动作决断，也被视为职业的风向标。
年代我国也在8月末传出全员营销的音讯，公司要求各等级职工在2020年1月15日之前，有必要卖出相应套数的房子。若没有完结，则或许“被离任”。
某深圳房企相关负责人向21世纪经济报导表明，近期公司要求各区域加速周转速度，然后确保回款率，并“可以采纳价格战略，抛弃必定的赢利”。
7月以来，万科在济南、青岛等地也有促销活动。
除了直接降价外，隐性促销手法相同常见。本年年中，金茂将其高端产品线“府系”的部分装备，“移植”到旗下的限竞房项目中，并遭到商场必定程度的认可，合硕组织首席剖析师郭毅将此戏称为“降维冲击”。
郭毅向21世纪经济报导表明，在近期的房地产商场，相似的行为并不罕见。比方，开发商会以赠送面积、赠送车位、赠送精装修、减免物业费等方法，进步项目的性价比。与“明降”相对应，这种做法是业界常见的“暗降”行为。
降价并非商场全貌
依据国家计算局的数据，本年8月，全国商品房出售面积为13066万平方米，比7月的12997万平方米略有上涨。但8月的商品房出售均价为9346元/平方米，比7月下降了2.5%。这也以为是“以价换量”战略的成果。
尽管促销大张旗鼓，但放眼全域，降价行为远不是商场全貌。近期，诸葛数据研讨中心选取50个区域作为数据样本，计算出8月下旬与8月上旬比较，区域房价的改变情况。经过验证，8月下旬房价涨跌城市各有一半，均为25个。从涨跌幅度上看，均匀降幅为8.7%，均匀涨幅则为8.0%。
也便是说，在降价行为发作时，提价现象也一起存在。
诸葛找房指出，降价区域分为两类，“一类是大中城市的市郊，如北京的通州、顺义、昌平、大兴、上海的奉贤，成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。”
提价区域也分为两类，“一类是大中城市的中心城区及开发新区，如北京的向阳、海淀、丰台，杭州余杭、江干区，西安的城东，经开、曲江新区、浐灞新区、经开、高新，温州开发区，鹿城。一类是环大都市周边三四线城市，如环‘长三角’区域的衢州及湖州，环‘珠三角’区域的汕头。”
“尽管的确有少量项目施行降价，但在现阶段，降价仅仅区域性、偶发性现象，并不是商场干流。从性质上看，这更是针对‘金九银十’的一种营销行为。”前述房企人士表明。
他还以为，“金九银十”本身便是一种营销概念，由于9月和10月尽管气候适合，但购房者更多依据方针改变来做出购房行为。且依据历史数据，全年的出售高点往往呈现在年底或年中，而非9月和10月。
房企的自救与“换仓”
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但降价促销行为的呈现，仍有必定的客观原因。从本年5月开端，监管层就开端对房企的融资途径进行严厉办理。在房企的资金来历中，出售回款的重要性大大进步。
7月30日举行的中央政治局会议初次提出，“不将房地产作为短期影响经济的手法”。房企遍及注重这一表态，并以为，不能再像以往相同盼望房地产调控方针松绑，企业有必要改变思路。
在企业本身层面，大大都房企把出售重心放在了下半年，并导致未完结的使命规划依然巨大。据记者的不完全计算，在拟定了出售方针的7家TOP10房企中，上半年仅有保利、中海完结了全年方案的50%以上。
因而，在大都从业者看来，降价促销，既能协助企业完结出售方针，又可促进回款，缓解资金压力。
事实上，施行降价促销行为，并不意味着房企的资金情况现已呈现问题。易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向21世纪经济报导表明，依据中报，许多大中型房企仍有百亿规划的现金流，以及足够的未运用授信。
他以为，降价促销行为的呈现，首要是依据对商场的预期然后作出提早布局。且在促销中，“早降永久好于晚降”。
北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报导表明，可从企业战略调整的视点看待这一现象。一方面，在业态调整上，房企的多元化事务遍及放缓，传统房地产开发事务再度遭到注重；另一方面，在区域布局上，企业逐步从三四线城市向中心一二线城市和城市圈聚集。这些调整都伴随着资金分配的改变。
“这也可以解说，为什么一些区域呈现降价促销行为的一起，另一些区域又呈现提价现象。”他说，三四线城市棚改规划下降，一二线城市人口和区域方针出台，是促进企业“换仓”的原因。在此过程中，企业会经过降价等行为“逃离”一些危险区域。
近期，富力、融创等一些大型房企宣告放缓对外出资的脚步。据21世纪经济报导了解，还有部分企业开端缩短在三四线城市的项目，并裁撤出售人员。
未来，在调控方针继续从严的布景下，房企的“价格战”规划能否进一步扩展，或许演变成真实意义上的降价行为？
郭毅指出，这首要取决于方针调控力度和房企资金情况。一些资金情况严重的房企，有或许迫于压力而降价。到第四季度，出售使命完结欠安的企业，也有或许降价促销。“现在来看，许多房地产项目的价格是存在下调空间的。”她表明。
严跃进则以为，最近两年来，土地本钱相对较高，这也使得一些项目的降价地步相对有限。但假如行情继续下行，就不扫除实质性降价，乃至赔本卖房的或许。
来历：21世纪经济报导
