项目名称
佛山市大沥镇广佛国际商贸城项目
项目概略
广佛国际商贸城中心区坐落南海城市中轴线北端，规划规模西至桂和路，东至桂澜路北延线，北至香基河，南至广佛路，区位优势非常杰出。中心区占地1837亩，除市政道路和河涌外，可开发土地面积1562亩，分属沥东、联滘、沥中、雅瑶和平地五个社区。在佛山市南海区“沥桂一体”和大沥镇“一脊两翼”战略的带动下，该区域活跃开展总部作业、电子商务、工业金融、展贸中心、星级酒店等项目，为南海区城市中轴的建造，发挥起引领和示范作用。
该项目归于南海区城市更新第一轮十大示范片区，经过运用“三旧”改造进行从头开发建造，别的，该项目也是变革试点中片区归纳整治和整备准则的雏形。
改造方针
该项目已根本建成，本项目在前期土地整备过程中面对的最大难题在于土地权属的整合作业。整个项目区触及5个权属单位，面积各不相同，若依照土地权属对应的土地进行后期开发运用，将很难进步用地效益，后经多轮洽谈，终究清晰了土地权属调整计划，打破原先的土地权属联系，对项目区进行从头区分，各村按占地份额分红，不参加土地开发运营，只认土地面积、不认地块方位。
项目特色
本项目触及改造面积共1837亩，是南海区大沥镇迄今为止改造面积最大的项目，项目改造的原因有以下几点：
项目区严峻污染，影响乡民健康。项目区改造前曾经是全国有名的废旧塑料加工区，会集散布着2000多家塑料、化工、五金等小型污染型厂企、店肆，超95%以上的企业存在无证照违法出产运营，因而厂容厂貌脏乱差、环境污染严峻，严峻影响了乡民的生命健康，邻近乡民癌症发病率高，项目区就环境污染问题曾被外国和中心媒体曝光。
项目区位优势显着，但土地运用效益低下。项目区位显着，属广佛黄金地带，改造前辖区内绝大部分土地以团体租借收取租金的运营形式为主，建筑物多为简易厂房乃至露天堆场，厂房建筑面积100多万平方米，容积率仅为0.8。土地权属情况复杂，除27.81亩国有用地外，其他土地性质归于团体用地，首要以工业用地为主，少数农用地，一同很多土地用地手续不全、存在较多“边角地”、“插花地”，前史遗留问题杰出。
改造形式
项目由大沥镇政府统筹，整个片区规模内整治后有团体土地和国有土地。团体土地首要由政府租借，国有土地的因由分两种途径，一是经过“三旧”改造方针，完成团体土地转为国有进行地产开发，别的途径是由政府进行土地征收。
改造主体：改造主体为大沥镇政府树立的国资公司——广佛商贸城开展有限公司进行开发，施行主体为国资公司。
土地整合途径：因为该项目区面积较大，土地整合途径详细可拆分为三种（详细概况参照下表）。
途径一：项目规模内部分商服项目选用团体建造租借的方法进行入市，由政府一致贯村团体租借，再转租给运营公司，对应项目地块2、地块3和地块8。其间地块8开发为公园用地，相同由政府向村团体租借土地，每年向村团体付租借金。
途径二：项目规模内地产开发项目采纳“三旧”改造方针，经过团体转国有的方法进行开发；土地出让收益村团体与政府依照7:3的份额分红，对应地块1、地块5和地块7。
途径三：项目规模内除团体建造用地流通之外的商服项目采纳土地征收的方法，一致出让，对应地块4、地块6。
项目分析
以国资公司为团体土地整备中心原型，在底层实践中树立团体土地整备准则。该项目为促进团体工业转型晋级，考虑团体经济组织这一特别团体的契约问题，削减商场出资顾忌，证明了团体土地整备实践可行，是南海开创性提出团体土地整备准则的实践经验。
项目经过权属调整、自愿转国有等方法，打破了产权壁垒，推进团体土地与国有土地、商服与住所等多权属、多功用、多业态的混合运用，是团体土地与国有土地同步转型晋级、土地运用高度集约的典型代表。
以政府统租团体土地的方法探究团体土地上的公共设施用地预留，九龙公园的成功预留，标志着农人团体的环境认识和开展认识正在逐渐进步，公共设施用地预留准则实践可行。
取得成效
打破产权壁垒，促进土地整合开发。该项目总用地面积为122.5万平方米（约1837亩），地块分属沥东、联滘、沥中、雅瑶和平地5个村委会一切，触及15个村小组，触及到多个权力主体，土地的整合优化开发借由政府的渠道，由政府一致规划、有用引导，打破了多个权力主体的产权壁垒，完成了土地权属混合、功用混合的连片开发。
政府招商，引导团体土地工业转型。该项目充分体现了乡村团体运营性建造用地在完成“同权”的根底上，农人团体的责任认识逐渐增强，同国有建造用地一同承当工业转型使命。经过政府介入、运用政府渠道加以引导，进步了团体土地的运用效益，商铺出售价格与国有土地上的大体相当，完成团体土地与国有土地的同步转型晋级。
政府统筹，执行公共用地，促进城乡相貌改动。国家新式乡镇化的下一个阶段进入城乡统筹开展阶段，其作业的要点在于城乡相貌的统筹。团体土地整备准则在促进经济开展、进步土地运用功率的一同，政府结合城乡统筹开展需要，预留140亩的九龙公园，实践了在团体土地上预留公共用地的做法，进步了团体土地上的城市建造水平，为公共用地预留准则供应了实践根底。
探究多种利益分配方法，完成国家、团体、企业的多方共赢。国家、团体、企业间的利益分配方法，不只表现为土地增值收益的合理分配，该项目从各主体的特征及社会奉献来看：政府作为社会公共产品的供应者，其参加土地增值收益的首要途径是经过预留九龙公园，完成公共设施用地的公共产品的供应；经过进步土地质量招引企业，完成税收的增加以供应更高质量的社会服务。团体作为土地的出产、日子主体，土地运用效能的进步，进步了土地租金收入，改进了出产日子的环境质量。企业以低于国有土地的价格取得土地，开发建造后，以根本相当于国有土地物业的价格租借或出售物业，取得的收益要高于国有土地开发。可见，国家、团体、企业在经济效益、社会效益、环境效益等多方面完成了共赢。
回忆
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【辅导】广东省自然资源厅
【出品】广东省旧乡镇旧厂房旧村庄改造协会 南边报业传媒集团南边工业智库 南边+房产频道
【收拾】冯善书
【作者】 冯善书
【来历】 南边报业传媒集团南边+客户端
