十年一轮回，三年一周期。
身处周期之中，一轮“雨露均沾”的普涨后，南京不少小区的房价现在呈现横盘的趋势，有的乃至还跌落了！
分解越来越显着。谁也不曾想到，有的楼盘起初是个王者，却逐步走下神坛，跌入“几年不涨”的为难地步。
典型比方，便是南京主城区的高级小区——香格里拉花园。
2004年，香格里拉花园顶着南京第一批电梯房的光环而来，开盘均价大概在6-7千元/㎡，以大户型为主、高总价，名噪一时。
那一年，南京房价从3147元/㎡上涨到4115元/㎡；万达华府开盘，其时均价为5342元/㎡。
2016年，香格里拉花园均价站上4.4万/㎡，然后呢？小区逐步闪现疲态，二手房价格已继续3年根本没涨，成交价格乃至还呈现了跌落。更让人难以想象的是，小区现在的环境也大不如前……扎心了。
这到底是怎么了？带着疑问，咱们来到了香格里拉花园进行实探。
（一）
香格里拉花园坐落秦淮区大光路上，周围配套老练，离夫子庙地铁站也不算远。
咱们抵达时分，发现小区门前正在修地铁，如下图所见，未来5号线大中桥站就在小区门口。
（数据来历：贝壳找房）
小区门禁严厉，没有门禁卡无法进入。
进入小区之后，迎面便是景象，不过里边现已落满了枯叶。
从小区平面图能够看出，小区除了住所之外，还包含了一座会所、一个网球场和洽几片美化区。
橱窗里张贴了一些物业的告诉、出入清单等表格。
再往深处走一些，小区里小池塘不是很漂亮，漂浮着不少的落叶，而且池塘现已发绿了。
小区中心景象区有一处大池塘，里边的水也比较污浊，池塘里养了些金鱼。
池塘边的草坪里有不少的废物没有及时整理。
小区会所旁的木质地板损坏了不少，有好几块用木板遮住了。
小区内的网球场也比较老旧了，中心的网现已有不少破损了。
小区有一侧的围墙比较矮，而且没有做任何的防护办法，周围的路面上有不少的碎石和玻璃渣。
小区全体的美化率的确挺高的，生气勃勃。
主路地上清扫的也比较洁净。
楼栋外立面有显着的污渍，暴露了它的年纪。
有的楼栋一层的区域旁堆放了不少的杂物，地上上堆积了许多尘埃。
有墙面受潮严峻，造成了不小的掉落。
尽管单元门设有门禁，不过许多门都是敞开着的，门禁形同虚设。
在一楼过道的布告栏，咱们看见物业催缴物业费的告诉。
楼道内的墙面仍是很洁净的，一些楼梯过道处堆放了不少杂物。
（二）
转了一圈下来，小区全体环境还能够，但禁不起细看，小区后期的保护的确不太好。
在很多的高端小区里边，香格里拉花园的物业的确显得有些拖后腿了。
当然，业主也认识到了这个问题。5年前，小区将本来开发商自己的金大地物业替换成了现在的建宇物业。
为何没有替换成高质量的物业？由于，小区老年人比较多，老业主期望是换一个廉价一点的物业，年青的业主期望换一个质量高的物业，改进寓居环境、还能提高一下房价。终究成果看出，仍是年青的业主败下阵了。
我在查询了小区房价走势图，安居客数据显现：香格里拉花园这3年来根本没有什么涨幅，现在小区均价为46063元/㎡，3年前是44805元/㎡，3年来，这个高级小区的均价居然只上涨了1258元/㎡。
实践成交价格，更让人觉得难以想象……
我在我爱我家的查询了小区的成交状况。本年6月8日，小区成交了一套1室小户型房源，成交单价为36998元/㎡。
这个价格，与2年前相差无几。2017年，这样的一套1室小户型房源成交单价，是36233元/㎡。
再比方，本年5月21日，小区成交了一套3室2厅1卫的房源，成交单价在4.1万/㎡。
而3年前的2016年，小区成交的3室2厅1卫的房源，单价现已挨近4.3万/㎡。能够说，不涨反跌。
究其原因，除了小区的环境上的一些瑕疵，我咨询了邻近的中介，总结如下：
1、小区以大户型为主，所以总价都比较高，购房人考虑到日后或许难以出手。
2、物业一般。
2、周边配套尽管老练，可是小区离地铁夫子庙站步行有点远，加上现在门口的围挡，使得愈加难走。不过这一状况未来将会有所改进，等5号线通车，小区将会升级成当之无愧的地铁盘。
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