作者：李佳
谈及2019年的出售方针，美的置业（03990.HK）高档副总裁徐传甫在成绩会上表明，“1000亿的方针没有变，坚决的往前去推，下半年肯定是加速去化，公司正在采纳各种办法，从供货、出售、去化各个环节推动，其他的都是在正常的有序的推动各项工作的开展。”
美的置业的千亿方案最早提出于2016年，彼时美的置业现已杀入职业百强，并以212.7亿元出售金额位列房企出售榜第78位，被业界视为粤系黑马。
董事会主席郝恒乐随之提出“四年冲千亿”扩张方案，方针是在2019年完结出售600亿，2020年冲刺1000亿规划。从现在来看，美的置业将千亿方案的时刻点提早了一年。
本年上半年，美的置业连同合营企业和联营公司共完结合约出售金额约为人民币472亿元，同比增加约16.83%；合约出售建筑面积约为452.6万平方米，同比增加约14.44%。
依据9月6日发布的数据显现，本年前8个月美的置业完结607亿元，同比增加约18.09%，方针完结度到达60.7%，依照房地产上下半年成绩四六开的出售规则，美的置业本年大概率能够完结千亿出售额。
频频高溢价拿地，“马拉松”变“冲刺跑”
在2018年成绩会上，郝恒乐曾明确指出：“美的置业是马拉松选手，不管在什么样的环境下都能走出自己的安稳久远开展之路。”但从体现来看，郝恒乐口中的“马拉松”，变成了“冲刺跑”。
为了提前完结千亿，土储成为美的置业支撑成绩的要害。2019年，美的置业新增地块46个，新增面积将近1000万平方米，对应货值1254亿元。从城市的量级来看，一线、新一线城市为主，占比超7成。区域布局上，首要会集在长三角、珠三角、长江中游。
就在头部房企纷繁提出降速时，美的置业在拿地方面却体现得过为急进。数据显现，上半年美的置业的拿地金额到达了221亿元，其间多个项目触及高溢价拿地。
2月27日， 经13.5小时、644轮竞拍后，美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块，成交楼面价2425元/平方米，溢价率高达73%；3月21日，美的置业11.7亿元夺江苏常州宅地，折合楼面价6881元/平方米，溢价率55.17%；4月3日，美的置业以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块)，溢价率约86.6%；4月20日，以7.65亿元竟得衡阳[2019]拍字01号地块，溢价率为44%；3天后又以28.57亿元竞得武汉编号P028号宗地，溢价率为72.9%。
2018年全年，美的置业凭仗790亿元合约出售额位列房企排行榜第39位，但其总土储货值和土储面积却别离坐落32位和19位，排名较高。本年前7月，美的置业拿地金额将近250亿元，坐落排行榜第26位，相同远超同规划房企。
到2019年6月30日，美的置业共有210个物业开发项目，经过合营企业及联营公司参加39个项目，掩盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市，具有土地储备总建筑面积约为5251万平方米，对应货值5500亿元，土储本钱1406亿元，均匀地价约为每平方米人民币2677元。
成绩发布会上，问及公司下半年的出资意向，郝恒乐表明，会坚持城市晋级的根本战略，在高价值百科的城市看准机遇，坚决不移地进入。
收入结转功率下降，盈余才能增强
上半年，美的置业经过产品标准化、流程精细化、团队专业化，进步房地产开发链条的协作水平，进步开发功率。一起，公司加速数字化转型，将信息化运用贯穿于整个房地产开发的全生命周期，进步办理功率。经过更专业化的财务办理，进步资金运用功率和周转率，然后完结快速开发、去化和回款，保证企业稳健运转。
近年来，美的置业的去化压力继续减轻，本年上半年反映去化情况的方针“存货/均匀预收账款”降至2.13，低于职业中位数。
从近五年来看，美的置业的收入结转速度在不断下降。2017年美的置业的预收账款周转率为0.65，同比下降21.69%，2018年也维持在0.65的水平。上半年，美的置业的预收账款周转率仅为0.22，坐落职业较低水平。
盈余方面，美的置业上半年经营收入及赢利均完结了稳健快速增加。上半年，美的置业完结经营收入约为142亿元，同比增加33%；中心净赢利约为19亿元，同比增加28%。
从收入结构来看，美的置业现在仍专心于地产开发范畴，物业开发及出售事务奉献收入138.84亿元，占比到达97.8%；物业办理服务奉献收入2.14亿元；租借、酒店及文旅一共奉献营收9622.7万元。其间物业办理事务营收增速到达35.75%，略高于物业开发及出售事务，是三个板块中增速最快的。
值得一提的是，美的置业毛利率自2017年以来增加显着。2017年，美的置业的毛利率仅27.64%，2018年增至32.72%，本年上半年又增加到35.88%，盈余才能逐步增强。
短期债款压力较重，偿债才能较差
土地市场的急进扩张，也导致了美的置业债款压力的攀升。
到2019年6月，美的置业有息债款余额541.85亿元。其间，短期告贷100.54亿元，一年内到期的非活动负债14.39亿元，长时间告贷366.45亿元，敷衍债券60.48亿元。期末调整后的资产负债率为80.19%，较2018年底下降了0.38个百分点；净负债率为95.6%，较2018年底下降了2.4个百分点。
客观来说，近几年美的置业的负债率确实改进显着，尤其是净负债率仅用两年时刻就下降了500多个百分点。不过，假如从债款总额及结构来看并不达观。一起，现在美的置业的杠杆方针均仍处于职业较高水平，特别是扣除预收账款后的资产负债率，远超职业均值。
到2019年6月30日，美的置业负债总额从去年底的1537.35亿元增至1861.66亿元。在负债结构中，活动负债更是高达1418.68亿元，占总负债的比重达76.2%。即使除掉因部分已售项目未能及时交给而发生的合约负债745.41亿元后，活动负债与非活动负债之间的比重也到达152%。能够看出，美的置业短期偿债压力较大。
房企除掉预收账款影响后的速动比率和现金比率，能够相对真实地反映企业的短期偿债才能。本年上半年，美的置业调整后的速动比率为0.95，较2018年底的0.9上升5.6%；调整后的现金比率为0.29，较2018年底的0.24上升20.8%。但两项方针都还不及职业中位数水平，短期偿债才能仍待增强。
值得注意的是，美的置业经营性现金流净额接连4年告负，2016年至2018年别离为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元，财报显现，本年上半年，美的置业的经营性现金流金额为-82.66亿元。能够看出，美的置业资金情况并不达观，美的置业在招股书中也坦言“负经营活动现金流量净额会削弱其本钱开支才能，并对其经营活动形成晦气影响。”
反映企业长时间偿债才能的方针“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”显现，上半年美的置业该方针为0.50，坐落职业1/4分位数水平。一起，美的置业的长时间偿债才能方针现已接连5年坐落职业低位，显现出其较差的长时间偿债水平。
为完结千亿方针，与职业趋势各走各路。急进拿地、债款压力攀升、现金情况不佳，美的置业的“坚持”含义安在？
