撰稿&排版//周晓白
近期，咱们在造访了不少园区售楼处后，发现了一些风趣的现象和观念。
NO.1 壹 园区买房首要诉求，是改进
青剑湖某盘现场图
咱们了解到，园区有一些楼盘，是只需少量人才买得起，或许买得到的，比方双湖板块的一些高端别墅区。
由于总价的原因，所以不少人可望不行及。
此前，由于园区7090的方针，所以导致园区许多小户型。但十多年曩昔，园区阅历了工业晋级，人才结构优化调整，现在的园区人，关于中大户型的需求，关于愈加美好日子的寻求，现已成为不少家庭火烧眉毛的改进使命。
已然别墅买不起，那么换个面积大一点的一般住所，或许是置换，或许是再购，改进家庭寓居空间，是势在必行。
那么问题又来了，园区改进，应该买哪里？
由图可见，现在园区最会集的新房板块，就在青剑湖。
咱们了解到，云栖安缦（已取证）、中海上园湾（已取证）、龙湖熙上、颐和第宅、创始项目的楼面价、容积率都差不多（1.2-1.5），均为低密社区的装备。
这个板块，从土地出让的设置条件看，便是用来做低密改进的，沿青剑湖而建。
这种规划，这种环境，在园区绝无仅有。
并且，依咱们判别，今后在园区，也很难再出这样会集的低密度地块。
换句话说，青剑湖板块，便是园区最终的改进板块。
咱们要信赖ZF的规划和实现才能，尤其是姑苏园区。
园区建立25年，开展一日千里，成为长三角区域一体化城市群中的C位主角，现已证明了其城市开展的才能。
这一次，多家大牌房企起笔青剑湖，在本来的青剑湖高端住区根底上，再次打造园区又一个金鸡湖。
园区许多的改进客群，现已把目光投向了这儿，尤其是现已取证的项目，成为假期内最热的景点。
苏南房观旗下门店在青剑湖，这两天正午来联合日子广场（云栖安缦西）吃饭的看房客户挤得几家饭馆人满为患。
听说，都是得知项目取证的音讯，赶来认筹的。
云栖安缦实景图
园区新房楼市，再次由于青剑湖板块，热了起来！
NO.2 贰 园区叠加＞平层。
有人问，园区这么多楼盘要开，尤其是青剑湖板块，该怎样挑选？
咱们从前面地图上能够看出，云栖安缦、上园湾、熙上、颐和第宅是严密靠在一同的，从区位上说，其实差异不大。
从开发商品牌来讲，都算不错，都是一线品牌。
那么，咱们来看看产品。
青剑湖五个纯新盘，除了创始项目稍晚入市，其他四个盘均要在本年面市出售，尤其是云栖安缦和上园湾，均已取证，行将开盘。
从产品形状看，1.2的容积率，根本都做成了洋房和小高层，只需一个项目破例，便是云栖安缦。
云栖安缦鸟瞰图
这是仅有的一个纯叠加的精装社区，6-8F的层高，金属铝板的立面，合作了水晶灰镀膜玻璃，外观上也很漂亮。
苏南房观给出的购买主张是，在园区的叠加平和层之间，首选叠加。
这首要是由于稀缺，咱们以云栖安缦为例。
云栖安缦效果图
前面说过，园区未来推地不会大规划出地，只能是打补丁，因而不行能会单独出一个低密度的地块。再加上限墅令的实施，1.0容积率的地块已然绝迹。
也便是说，1.2容积率的地块很或许便是最低密度的了。未来容积率只或许更高。
规划容积率一旦上去，在限价的大前提下，关于开发商来说，必然要做足容积率。
众所周知，容积率越低，整个小区的寓居舒适度越高。
同为1.2的容积率，其他开发商挑选了做平层，但云栖安缦挑选了叠加。
那么为什么咱们引荐优先买叠加呢？
榜首，叠加6-8层的楼层，而洋房和小高层要到8-12层。
叠加惯例户型是上下两层，这样上下一列便是3-4户人家，而平层则是一层一户。
叠加比平层的家庭户数更少，所以云栖安缦仅有252套。
第二，叠加的性价比更高，得房率更高。
云栖安缦160平户型规划
相同的160㎡，叠加在客厅上方挑空部分，是不计面积的，这样大约有13个平米是算赠送，并且不是阳台、飘窗等边角料，是实打实的房间面积赠送。
依照园区新房一个平方动辄3.5万的价格核算，叠加最少多附赠了45万元啊。
第三，叠加的私密性更强。
叠加是上下两层，往往楼下一个卧室，楼上可做三个房间。
这样，就让白叟、年青人的日子起居空间上下分隔，各有六合。
云栖安缦160平样板间实景图
第四，叠加的南向采光更好，咱们仍旧以云栖安缦160㎡户型为例。
一层8米开间朝南，大宽厅，上下两层便是四开间，16米朝南。这在园区是十分稀有的，采光面十分好，愈加适合寓居。
云栖安缦160平样板间实景图
第五，叠加社区的客群更趋同，圈层更一致。
苏南房观在采访中发现，云栖安缦的客群年纪大约在35-45岁，有不少有海外留学布景，更年青，更有生机，并且收入会相对更高。
他们有比较趋同的审美情味，也有类似的日子圈和喜好，本质都偏高。
再加上未来云栖安缦是精装交给的社区，许多年青客户就十分喜爱省劲，不想去装饰，这样也减少了小区日后办理难度和装饰废物的难题。
住过高端项意图朋友们都知道，哪怕是相同的户型，业主本质不同，关于小区的整体本质都会有不同，未来的二手房价格，也会有不同。
比方园区铂悦府的叠加别墅，二手房价格，现已远远超出周边，并且一房难求！
叠加的稀缺性，未来在园区将会愈发凸显。
平层易得，叠加难求。
前面现已讲过叠加之于平层的许多利好，这儿不赘述，但苏南房观以为，叠加因其低密和性价比，以及整个小区的高端特点，在未来会有更大的增值空间。
简略阐明：当一个版块内有一般平层上千套，而叠加只是两百多套，并且大多自住，能在二手商场流转的这种高端产品，必定出来便是求过于供！
比方云栖安缦，铝板立面的叠加产品保值性保鲜性更高，历久弥新，更有质感，整个社区的颜值持续在线。
这也给小区的未来增值，打下了十分好的根底！
NO.3 叁 奥体板块要不要等等？
咱们还在和客户的沟通中发现，有些人在犹疑，是买青剑湖呢，仍是再等等奥体的仁恒海河云庭？还有中海上华琚，244套大平层。
苏南房观也给出了自己的主张，园区自本年年初唐宁府最终一波开盘，中海上东区最终一期400套在6月底收官，现已好久没有新房出来了。
许多的客户在等园区的新房。
直到这个十月，从青剑湖首要开端，行将放量。
但要不要等海和云庭和上华琚呢？
苏南房观以为，假设要专心等海和云庭和上华琚，很或许会两端没着落。
首要，上华琚已然挨近竣工，但迟迟没有音讯。仁恒海和云庭刚出地上，笔者刚去工地探盘，要开盘，或许还需要时日。
现在据了解，各项意图人才优购有60%的房源，但人才不行；但假若往后拖，契合条件的人才会越来越多，你面对的竞赛会愈加剧烈。
其次，由于体量有限，中签率或许会很低。上华琚应该只需244套，海和云庭据传这次也不会拿出许多房源，尤其是160和190㎡的洋房户型，或许只需40-50套。
如果到时开盘，你摇不到，那么回头再看青剑湖，你心仪的项目和户型现已被他人买走了...
那么，你或许会懊悔。
咱们给个主张，从现在开端，不管是青剑湖，仍是奥体板块，只需有园区楼盘取证，最好都去试一试。
比方这次云栖安缦，正在炽热认筹中，现在一天就要新增近百组！
究竟现在160㎡的产品稀缺啊，据不完全统计，青剑湖几个楼盘加起来，500套左右，其间云栖安缦就占了近半。
上东区没买到的客户，还有三四千组啊。
NO.4 肆 焦虑的买房人。
咱们最终来看看，是谁在买园区？
此前说过，作为姑苏最被看好的城区，园区正被多方买入。
咱们在多个买房群里发现，有不少来自姑苏四县市（昆山、太仓、常熟、张家港）的粉丝，他们在当地现已拥稀有套各种形状的住所，考虑到出资的多样性，姑苏园区明显成为他们最佳挑选。
在姑苏姑苏区、相城区、吴中区、新区以及吴江的一些顶层改进客群，考虑到财物的优化装备，会挑选在园区购买自住的大面积住所，或许学区房。
园区外的人想进来，园区内的不想走。
许多引入园区的人才，由于有人才组屋、人才优租、人才优购方针，所以这些高端人才，都会挑选在园区通过各种方式买房留下。
此外，本来在园区的业主们，他们或许由于面积的改进、学区的改进，以及环境和住所形状的晋级改进，挑选了持续在园区置业。
还有，便是坚决看好园区的出资客。
这也再次奠定了园区不行动摇的城市位置，给园区的住所更添重要砝码。
以上所述这些人，也正是现在买入园区的主力。
由于不同的诉求，他们一起挑选了园区。
简直整个姑苏的有钱人，他们的资金都在往园区流动。
通过近十年的商场教育，我们总算理解了一个真理：园区的房价涨幅最高最快。
不管姑苏新鼓起多少个板块，不是打着园区南的概念，便是园区东，或许下一个园区。
当你时间被提起，那么就足以证明位置。
等园区大幅度降价，就像荒诞派戏曲《等候戈多》的情节相同，或许永久都等不到。
NO.5 伍 写在最终
园区的买房人，其实现在很慌。
由于铂悦府、星公元、唐宁府、姑苏中心、上东区等楼盘，简直是刚知道音讯，就没了，而现在二手房的价格，一路飙涨。
所以现在园区的改进客群，面对着看似有不少楼盘的挑选，但很或许一犹疑就错失不再的境遇。
现在青剑湖板块的会集推量能够说是ZF给的最好的一次改进置业的时机，究竟地段、产品和品牌都很不错。
最首要的，是价格限住了，新房和二手房价格差不多，单个倒挂。
但新房的买卖成本低啊，二手房还要中介费，还要各种税费，尤其是现已被他人住过，哪有现房交给的新房来得更称人心意？
园区虽然遭受了屡次调控，但近期的体现来看，仍是姑苏各区最值得信赖的城区。
假设你要改进，你要进行财物的优化装备，这次青剑湖很或许是你最好的一次时机。
很或许，也是最终一次。
周晓白
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苏南第二能写的地产人
声明：以上文字，仅代表作者自己观念，与本大众号无关。本大众号由北京大成（姑苏）律师事务所叶云开（律师）供给法令支撑。
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