作者：李佳
8月25日，迪马股份（600565）发布了2019年中期陈述。旗下的房地产平台东原地产完成营收121.59亿，同比添加40.16%，为迪马股份集团贡献了93.46%的收入。
2018年东原地产以翻番的速度完成了规划大跨过，进入到500亿规划的房企阵营中。从出售的流量规划看，东原地产2018年以108.95%的出售增速坐落职业前十。
进入2019年，依据克尔瑞排行榜数据显现，东原地产本年上半年全口径出售额为264.5亿，同比添加8.9%，坐落排行榜的第57名，较2018年底下降7名。
聚集一二线，新增土地储备9宗
东原地产成立于2004年，母公司为迪马股份。迪马股份为双主业，别离是房地产开发事务和特种车制作事务。其间，特种车制作的载体是迪马工业，是国内较大的防弹运钞车出产企业；而东原地产则是迪马股份旗下的房地产板块。
东原地产最早立足于重庆区域，与龙湖、金科并成为“渝派三强”。2014年东原地产重组置入迪马股份，成功登陆A股。尔后，东原地产逐步向中西部区域拓宽区域性战略开展，别离于2014年首进上海商场，2015年进入南京商场，2016年进入姑苏杭州，2017年进入武汉和郑州商场。
2017年，东原地产把总部搬到上海，全国化进程逐步加速，在深化布局华东、华中、华西、西南四大区域的基础上，逐步向环渤海、广深区域进行拓宽。进入2018年后，东原地产又在南京、武汉、成都、姑苏等深耕城市进一步加强土地储备，并不断将地图扩张至西安、郑州等强二线城市。到2018年6月，东原地产总土储货值现已到达1763亿元。
不同于当时职业趋势，东原地产坚持以一二线要点城市群“精选深耕”布局为战略，董事长罗韶颖表明，关于房地产开发板块，咱们坚持只做一、二线城市，进入的三、四线城市寥寥可数。进入三、四线城市之前，咱们会首要分析判断，假如不会成为周边一、二线城市经济和人口溢出的目的地，咱们就不会进入。
本年上半年，东原地产新增土地储备9宗，修建面积近134.35万平方米，新增的土地储备首要坐落上海、武汉、成都、重庆、西安等省会城市或经济开展中心城市，坐落二线以上城市的项目数量占比达100%。
财报显现，东原地产2019年上半年持有待开发土地面积为118.91万平方米，规划计容修建面积为268.38万平方米，别离较年头下降11.58%和17.95%。
毛利率同比下降，去化压力较小
2019年上半年，迪马股份共完成经营收入35.51亿元，同比添加约35.09%，其间专用车制作事务收入为3.49亿元，同比添加25.74%，占比约为10.17%；房地产出售及物业服务事务收入为30.48亿元，同比添加35.75%，占比约为88.75%；修建装修工程事务收入为3683.86万元，同比添加534.38%，占比约为1.07%。
依据财报数据，地产方面（即东原地产）的毛利率为32.3%，较去年同期减少了3.75个百分点。在房地产调控限价布景下，一二线城市大多都有自己的预售价格红线，以拓宽一二线城市为战略的东原地产赢利遭到必定的冲击，毛利有所下降。
反映房企的去化状况方针是“存货/均匀预收账款”。年报显现，迪马股份2014年至2018年存货别离为173.55亿元、202.25亿元、203.14亿元、216.86亿元和351.54亿元，均匀预收账款别离为51.02亿元、56.3亿元、59.89亿元、69.53亿元和156.64亿元，预收账款增速较快，导致“存货/均匀预收账款”方针逐年下降，去化压力逐年减轻。
2019年上半年，迪马股份存货较年头添加38.22%，均匀预收账款同比添加71.75%，“存货/均匀预收账款”方针降至1.81，降至近五年最低值，不及职业中位数，去化压力较小。
从近五年来看，迪马股份的收入结转速度在不断下降。迪马股份的预收账款周转率在2016年到达最高值后逐年下降，上半年迪马股份的预收账款周转率仅为0.13，坐落职业较低水平。
债款危机缓解，偿债才能下滑
到2019年6月，迪马股份的负债总额为608.02亿元，较2018年底添加28.4%，其间有息负债为155.15亿元，较2018年底添加39.8%。
与净负债率比较，迪马股份近几年的资产负债率体现的相对安稳。但不难发现，调整后的资产负债率有上升趋势。本年上半年，迪马股份扣除预收账款后的资产负债率为69.44%，较年头添加约2个百分点。而净负债率则大幅添加近40个百分点至66.17%，但仍处于职业中位数之下，债款危险可控。
值得注意的是，2017年第四季度，东原地产母公司迪马股份的控股股东东银控股迸发债款危机，公司遭到大股东偿债逾期事情影响，股价发作大幅动摇，大股东及其共同行动听所持公司股份也连续被司法冻住及轮候冻住。
2019年上半年，公司控股股东东银控股债权人委员会第七次会议对东银控股债款重组计划及重组结构协议进行了审议并获投票表决经过，其债款重组作业进入施行阶段，大股东债款事情的有利开展改进了公司的外部开展环境，2019年迎来快速开展的机遇。
一起，公司不断测验立异融资方法，从头取得资本商场的确定，赢得金融机构的支撑、信赖和立异并引进纾困资金，活跃推动公司债、中期收据、供应链ABS、商业地产典当借款支撑证券等融资进程，多元化拓宽融资途径，获取开展所需资金。截止陈述期末，公司成功发行2019年第一期中期收据5.6亿元，商业地产典当借款支撑证券也连续批阅中。
2014年至2018年，迪马股份调整后的速动比率逐年上升，由2014年的0.63升至2018年的1.03，2019年上半年该方针为0.84，不及规范值“1”。本年上半年迪马股份调整后的现金比率为0.21，较年头的0.33下降了36.4%，低于职业中位数。一起，上半年迪马股份的现金短债比仅为0.29，远低于克而瑞发布的174家房企现金短债比的加权均匀值1.33，短期偿债才能较弱。
一起，2019年上半年迪马股份“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”方针数值为0.50，不及职业中位数水平，长时间偿债才能较弱。
在2018年，罗韶颖曾提出：“东原地产的方针是进入房企50强，下一个方针是30强”。当今，50强现已完成，30强的方针是否还在？对此，罗韶颖近期回答道：“传统开发事务做到前30是有决心的，现在团队仍是比较有竞争力的。”
而依据克而瑞数据显现，本年1—8月东原地产以349.3亿元出售额坐落第59位，现在开看，坐稳前50才应该是东原地产的燃眉之急。
