首席房地产研讨员：夏磊
研讨员：黄什
实习生李佳鸣对本陈述有贡献
摘要
1、六大要素支撑我国房地产中长时间商场空间
榜首，乡镇化推动，很多村庄人口继续进城。2018年我国常住人口乡镇化率59.6%，仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。我国乡镇化仍处于快速开展阶段，估量未来十年乡镇化率年均进步1个百分点、年均1300万村庄人口转变为乡镇常住人口。
第二，城市间人口搬迁添加。2000-2015年城-城活动人口占全国活动人口份额从20.8%继续添加至37.9%。未来，城市间经济开展不平衡将推动人口继续从欠兴旺城市向较兴旺城市搬迁。
第三，住所消费晋级。一是观念晋级。98年曾经买公房，处理“有房住”问题。98年房改后住所消费产品化，满意便民化寓居需求。进入21世纪，居民寻求日子质量，住所消费继续晋级，购买高质量产品房。二是区域晋级，城市间由中小乡镇向区域内中心城市和大都市圈晋级，城市内由老区旧宅到新区新房晋级。三是品牌晋级。购房需求从缺少建造规范和服务保证的当地中斗室企向规范化运营、服务完善的品牌房企会集。
第四，寓居条件改进。一是住所质量改进空间大，依据2015年人口小普查，乡镇家庭住所成套率仅85%，有20%是平房、41%是1999年曾经建筑。二是主力置业人口年纪中枢上移，住所改进需求添加、才能进步。20-60岁乡镇主力置业人口总数在2045年曾经安稳在5.5亿人左右，其间35-60岁改进需求年纪段占比由2020年63.2%进步至2030年68%。
第五，经济添加带动居民住所消费。居民寓居消费和经济开展水平匹配。1960-2008年的美国和2004-2018年的我国，居民寓居消费/GDP别离安稳在8.5-10.3%、5.4-6.6%。跟着温饱问题处理，经济添加对住所消费带动力增强。1985至2018年，我国乡镇居民吃穿用开销占比由75.4%下降至40.9%，寓居开销占比从4.8%添加至24%。我国经济基数低增速快，添加空间大。2018年人均GDP缺少美国1/6、日本1/4，6.6%的实践GDP增速位居世界前列。98年房改后住所消费20年匹配的是变革敞开40年经济大开展，未来经济添加将继续带动居民住所消费添加。
第六，家庭结构改动，规划小型化。2017年我国家庭户均人数2.99人，1-2人家庭户占比42.8%，别离较2004年削减0.25人、添加15.4个百分点。和德日英韩美均值2.36人、63.6%比较，我国家庭规划有进一步小型化空间。一是跟着婚姻观念改动、本钱进步和适婚人口性别比失衡，成婚率下降、离婚率上升，2018年全国成婚和离婚挂号对数别离较2014年削减22.4%、添加22.7%。二是现代城市日子办法下传统家庭功用弱化，子女婚后自立门户，三代及以上大家庭数量削减，一代和两代户添加。
2、总量安稳，我国房地产商场仍有巨大潜力
六大要素发生三大自住所需求。一是乡镇人口添加需求，获益于乡镇化推动和城市间人口搬迁添加。二是城市更新改造需求，获益于住所质量进步和住所消费区域晋级。三是寓居条件改进需求，获益于置业人口中改进集体占比进步，经济添加带动住所消费添加，住所消费晋级以及家庭结构改动导致的家庭小型化。
2019-2030年，全国自住所需求年均11.7亿平，超越2013年全国产品住所出售面积11.6亿平。其间，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均别离为13.6亿平、11.6亿平缓11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国产品住所出售面积。乡镇常住人口添加、城市更新和寓居条件改进需求别离占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。其间，乡镇常住人口添加需求中99.8%来自于快速乡镇化阶段下很多村庄人口进城，仅0.2%来自于乡镇常住人口自然添加。城市更新需求在2019-2020年首要来自于棚改钱银化安顿；2021年开端以旧城改造为主，并随城市存量面积添加而继续添加。寓居条件改进需求在未来十年继续添加，并从2020年开端成为最首要需求来历，商场进入改进年代。
3、区域分解，商场空间向一二线城市和首要城市群会集
2019-2030年，一线、二线、三四城市的年均住所需求别离为1.0、4.4、6.3亿平，占全国8.6%、37.5%、53.9%；与2012-2018年产品住所出售面积占比比较，别离进步4.4、进步4.4、下降8.8个百分点。其间，一线城市需求占比进步，首要受寓居条件改进支撑。一是现有人均面积偏低，改进空间大；二是保证房供给添加，中低收入集体住所条件改进。二线城市需求占比进步，首要获益于常住乡镇人口添加。35个二线城市相关于本省的经济-人口比均匀1.6，经济开展水平缓教育医疗等配套在省内具有绝对优势，继续招引区域内三四线城市人口流入。三四线城市需求占比下降，一是由于人口净流出，2018年三四线城市的经济-人口比仅为0.76；二是由于需求漏损较多，新增乡镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在很多带房入城现象。
2019-2030年，产品住所需求将会集在19大城市群。榜首队伍包含长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6大城市群，年均需求1-2.1亿平，占全国8.7-17.7%。第二队伍包含华夏、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8大城市群，年均需求0.26-0.56亿平，占全国2.2-4.8%。第三队伍包含哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5大城市群，年均需求0.24亿平以内，占全国比重不高于2.1%。全体而言，全国住所需求散布有两个特征。榜首，需求向重要城市群会集，区域分解显着。榜首、二和三队伍城市群年均匀需求别离为1.35、0.35和0.15亿平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求会集于东部滨海、中部和西南部城市群，从滨海向内陆逐渐削减。东部滨海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比别离为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。榜首队伍有2/3为东部滨海城市群；第二队伍有5/8为中部和西南部城市群；第三队伍悉数为东北和西北部城市群。
危险提示：房地产方针超预期收紧或放松，房地产商场超预期动摇等
目录
1 房地产平稳开展新阶段，住所出售回归需求中枢
1.1 房地产进入提质降速的高质量开展新周期
1.2 “房住不炒”引导，出售回归自住需求中枢
2总量安稳，三大需求支撑下商场空间仍巨大
2.1 支撑未来十年房地产商场空间的六大要素
2.1.1 乡镇化：乡镇化率继续进步
2.1.2 人口搬迁：城市间人口搬迁添加
2.1.3 住所消费晋级：观念、区域和品牌三层次晋级
2.1.4 住所质量：寓居条件改进
2.1.5 经济添加：带动居民住所消费继续添加
2.1.6 家庭要素：家庭结构改动，规划小型化
2.2 测算我国未来房地产商场空间
2.2.1 6大要素支撑下的三类自住需求
2.2.2 办法与数据
2.2.3 测算成果：商场空间安定十年以上
3 区域分解，需求向一二线城市和首要城市群会集
3.1 需求向一二线城市会集
2.1.1 测算成果
2.1.2 区域分解成因
3.2 需求向首要城市群会集
3.2.1 测算成果
3.2.2 区域分解成因
正文
1 房地产平稳开展新阶段，住所出售回归寓居需求
1.1 房地产进入提质降速的高质量开展新周期
我国房地产商场已过总量继续快速扩张的高添加阶段，进入提质降速、平稳开展的新阶段。
从供给端看，一是房地产出资高峰期已过。2015年以来，房地产开发出资增速从两位数高添加逐渐回归10%左右平稳添加，若扣除土地购置费，开发出资于2018年初次出现负添加。二是我国存量住所套户比在2018年已达1.09，根本离别住所缺少；但住所质量仍有较大进步空间，依据2010年全国人口普查数据，存量住所中产品房套数仅占40.7%， 1999年曾经建筑的住所占比高达41.4%。
从需求端看。一方面，主力置业人口数量离别高添加，20-59岁的主力置业人口增速从2008年开端显着回落，并在2014年开端出现小幅负添加。另一方面，主力置业人口中改进需求人群占比添加。35-59岁人口在主力置业人口中占比曾在1995-2009年显着进步，但彼时髦处于房改后住所需求会集开释时期，套户比缺少1，各年纪段均存在很多初次置业现象。而2014年以来， 35-59岁人口占主力置业人口比重再次进入继续上升通道，此刻套户比已抵达1.07，标明寻求寓居质量的改进需求人群占比添加。
1.2“房住不炒”引导，出售回归自住需求中枢
在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期影响经济的手法”的方针指引下，未来房地产商场出售将回归居民自住需求中枢。
榜首，棚改钱银化安顿盈利逐渐退出。2014年起棚改钱银化安顿份额大幅进步，咱们测算，2014-2018年棚改钱银化安顿共拉动产品房出售面积6.73亿平，占出售面积的9%。从2018年起，棚改钱银化对房地产出售的拉动作用逐渐下降。一是钱银化安顿份额下降。棚改融资办法由PSL支撑下的棚改专项借款转为棚改专项债，融资规划大幅削减，钱银化安顿份额随之下降。二是新开工削减。2019年棚改新开工套数285.3万套，比2018年实践新开工套数削减54.5%；依据《国家新式乡镇化规划（2014-2020年）》，到2020年根本完结城市棚户区改造的使命。
第二，2016年930调控以来已历时3年，在“房住不炒”指引下，房地产长效管理机制和住所准则变革快速推动。方针获得显着作用，商场回归理性、产品房出售回归居民自住所需求。
2016年12月中心清晰定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开端提出树立促进房地产平稳健康开展的基础性准则和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控方针向长效机制建造过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以产品特点为主向构建着重寓居特点的住所准则过渡。
2019年7月30日政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，执行房地产长效管理机制，并初次提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”。清晰未来住所准则和房地产方针基调。榜首，未来住所准则将坚持住所的一个定位、探究完善商场和保证两个系统，回归处理居民住所问题。第二，房地产方针将在长效管理机制引导下，坚持一城一策，执行“稳地价、稳房价、稳预期”。当地政府将有更大的决议计划权和更丰厚的东西箱，承当当地主体职责；中心则完善商场的监测预警和查核点评机制，加强对“三稳”不到位的当地政府监督和问责。
2 总量安稳，三大需求支撑下商场空间仍巨大
我国住所商场现已走过全局性高添加阶段，进入总量安稳、高质量开展的新年代。乡镇常住人口添加、寓居条件改进和城市更新改造三大需求支撑十年以上的全国房地产商场空间。咱们猜测2019-2030年全国乡镇自住所需求面积年均11.7亿平，高于2013年全国产品住所出售面积。其间，乡镇常住人口添加、寓居条件改进和城市更新改造需求别离为5.2、0.7和6.7亿平，不考虑需求漏损，占总需求的44.4%、5.7%和57.1%。
三大自住所需求受六大要素支撑。其间，乡镇人口添加需求获益于乡镇化推动和城市间人口搬迁添加。城市更新改造需求获益于住所质量进步和住所消费区域晋级，搬出老旧城区住所和棚户区的居民购买产品房。寓居条件改进需求获益于置业人口中改进集体占比进步，经济添加带动住所消费添加，住所消费晋级以及家庭结构改动导致的家庭小型化。
2.1支撑未来十年房地产商场空间的六大要素
2.1.1乡镇化：乡镇化率继续进步，很多村庄人口进城
变革敞开以来，我国乡镇化率以年均1.06个百分点的增速添加。我国乡镇化仍处于快速开展阶段，未来十年将继续快速进步。依据联合国猜测，未来11年我国乡镇化率估量年均进步1个百分点，至2030年抵达70.6%，年均1300万村庄人口转变为乡镇常住人口。
榜首，世界阅历标明，乡镇化率进步遵从诺瑟姆曲线规则，乡镇化率30%以下、30%-70%和70%以上，分为平稳开展、快速开展和缓滞开展阶段。2018年，我国常住人口乡镇化率为59.6%，仍处于快速开展区间。
第二，横向看我国乡镇化率上升空间较大。当时乡镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本；无论是和兴旺国家比较，仍是经济开展水平类似的开展我国家，如俄罗斯、巴西等比较，均有较大距离。
2.1.2 人口搬迁：城市间人口搬迁添加
区域经济开展不平衡推动人口从经济开展水平较低的区域向经济开展水平较高的区域搬迁。我国39个一二线城市2018年常住人口乡镇化率和人均GDP相联系数高达0.88，31个省、自治区和直辖市的两个方针则相联系数达0.57。2000-2015年城-城活动人口占比从20.8%继续添加至37.9%。未来，人口将继续向经济兴旺区域中心城市和城市群集合。
2.1.3住所消费晋级：观念、区域和品牌三层次消费晋级
一是住所消费观念晋级。1998年前买公房，居民的寓居观是怎样处理“有房住”的问题，有房就行。1998年房改推动，住所什物分配被叫停，产品住所商场发动，居民开端注重小区配套等便民化寓居服务，物业管理职业从无到有、逐渐开展老练。进入21世纪，居民寻求高质量日子，住所消费上表现为对园林绿化、建材质量、智能家居、一体化装饰等提出高要求，完结“住好房”。
二是消费区域晋级。城市间，住所需求从小乡镇向教育医疗工作等条件更完善的大城市会集；城市内部，新老城区并存，新区基础设施好，即便在老城区有房的居民，也要到新区购买改进型住所。
三是消费品牌晋级。居民购房需求从缺少建造规范和服务保证的当地中斗室企向规范化运营、服务完善的品牌房企会集。2019年一季度末，百强房企占产品房商场份额已超七成，较2015年40%市占率添加了31个百分点。凭仗品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，质量住所占有干流。以精装饰为例，90年代末初次在广州、上海等城市出现，2005年恒大率先敞开全精装交房的业界风潮，2018年全国全装饰浸透率进步至23%以上，一线城市进步至56%。
2.1.4住所质量：寓居条件改进
榜首，我国根本离别住所缺少，但住所质量仍有很大改进空间。
依据恒大研讨院《我国住所存量陈述：2019》，1978-2018年，我国乡镇住所存量从不到14亿平增至276亿平，乡镇住所套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。当时日本、美国、英国、德国的套户比别离为1.16、1.15、1.03和1.02，与兴旺国家比照我国住所供给全体平衡。但依据2015年人口小普查，我国乡镇住所中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，41%为1999年前建筑。
2014-2018年，我国累计典型城市产品房出售中90-144平方米的改进户型套数占比显着进步，标明住所质量改进需求下，居民更偏好功用齐备的较大面积住所。第二，乡镇主力置业人口数量坚持安稳，但年纪中枢上移，住所改进的才能进步。
人口总量峰值接近，但获益于鼓舞生育方针，估量仍能坚持5-10年左右添加。1978年以来，我国生育方针阅历了从严厉计划生育到放松计划生育的转化，总和生育率下滑，从1970年之前的6.0降至当时1.5左右。
依据《我国生育率陈述：2019》，依照当时1.5的低生育率猜测未来人口总量，最保存估量我国人口将于2024年前后抵达峰值14.10亿人（低计划）。但应考虑到生育方针改动对将对生育率进步发生积极影响。现在全面二孩方针现已实施，估量未来继续出台方针进步生育率，比方推广全面铺开生育，出台个税抵扣、经济补助、支撑托育服务供给、完善女人工作权益等一系列配套生育支撑方针。若生育率进步至1.6和1.8，估量总人口将别离在2026年前后（中计划）、2030年前后（高计划）抵达峰值14.19亿人、14.33亿人。
联合国对我国人口规划有9个猜测计划。其间低计划的总和生育率假定为1.45，将于2024年抵达人口峰值14.5亿人；固定生育率计划和中计划对未来总和生育率假定为1.69和1.70，别离将于2030、2031年抵达14.6亿的峰值。
乡镇主力置业人口数量安稳在5.5亿人左右。依据联合国猜测的我国未来乡镇化、固定生育率计划下的人口总数和年纪结构，尽管20-60岁人口占比继续小幅下降，但获益于乡镇化率进步和总人口添加，2045年曾经20-60岁乡镇人口数量安稳在5.5亿人左右。
主力置业人口年纪中枢上移，住所改进才能进步。主力置业人口中，20-34岁以首置需求为主，35-60岁以改进需求为主。对改进需求进行细分，35-45岁一般为二次购房的首改集体，45-60岁则为三次及以上的再改和豪改集体。依据联合国猜测的未来我国人口年纪结构数据，2020-2030年，首置需求人口占比由36.8%下降至32%、首改需求人口占比由23%进步至28.6%、再改和豪改需求人口占比坚持在40%左右。
2.1.5 经济添加：经济添加带动居民住所消费继续添加
居民寓居消费水平缓经济开展水平相匹配。美国1960-2008年个人住所消费开销/GDP坚持在8.5-10.3%，两者增速的相联系数达0.77；我国2004-2018年居民终究寓居消费/GDP也安稳于5.4-6.6%，增速相联系数为0.59。国内外阅历标明，经济开展会带动居民住所消费添加。一是住户部分收入添加带动居民全体消费添加；二是跟着温饱问题处理，经济添加对住所消费带动力增强。以我国为例，1998-2018年乡镇居民消费性开销增速和居民可支配收入增速相联系数为0.91，具有强正相关联系。1985至2018年，我国乡镇家庭消费中用于寓居的消费开销占比由4.8%进步至24%，吃穿用消费开销占比由75.4%下降至40.9%。
我国经济基数低、增速快，未来添加空间大。未来经济添加将带动居民住所消费继续添加。1978-2018年，我国GDP从缺少4000亿添加至90万亿元，40年内添加约245倍。经济开展获得引人注目成果的一起仍存在巨大潜力，尽管GDP总量位居世界第二，但人均GDP仅为9771美元，缺少美国的1/6，日本的1/4；2018年，我国实践经济增速6.6%，增速换挡后仍处于世界前列。
2.1.6家庭要素：家庭结构改动，家庭规划小型化
家庭结构改动导致家庭规划继续小型化，裂生出更多住所需求。
当时，我国一人和二人户家庭占比进步，家庭均匀规划不断下降。2004-2017年，户均人数由3.24人下降为2.99人。一人户、二人户家庭占比别离由7.8%、19.6%上升至15.6%、27.2%；三人户家庭占比则由31.4%下降至24.7%。二人户已代替三人户成为我国最首要的家庭结构类型。
和兴旺国家比较，我国家庭规划仍有下降空间。从现状看，德国、日本、英国、韩国、美国的家庭均匀规划均低于我国，别离为1.99、2.38、2.39、2.50、2.54人，且这些国家的1-2人家庭户占比悉数高于55%。从趋势看，家庭规划随工业化和乡镇化的深化推动而下降。以美日为例，1975-2015年日本乡镇化率由75.7%上升至91.4%，均匀家庭人数由3.32人下降至2.38人；1960-2010年美国乡镇化率由70%上升至80.8%，均匀家庭人数从3.29人下降至2.59人。
未来我国家庭结构改动将继续推动家庭规划小型化。一是婚姻观念改动、婚姻本钱进步和适婚人口性别比失衡，成婚率下降叠加离婚率上升，独身和单亲中心家庭添加。2018年全国成婚挂号1013.9万对、离婚挂号446.1万对，别离较2014年削减22.4%、添加22.7%。依据联合国出世性别比数据，未来我国适婚人口性别比坐落1.12-1.19的失衡高位，成婚率进步较难，家庭结构将向更多的一人户和单亲中心家庭开展，发生住所刚需。二是现代城市日子办法下传统家庭功用弱化，代际分家构成更多一代和两代户。跟着高本钱、快节奏的城市日子办法逐渐遍及，晚年爸爸妈妈对子女奉养的依赖度因退休金机制和日趋齐备的养老服务削弱，已婚子女寻求私密空间，自立门户现象遍及，三代及以上同堂的传统大家庭数量削减，一代和两代户添加。
2.2测算我国未来房地产商场空间
2.2.16大要素支撑下的三类自住需求
“房住不炒”方针导向下，居民自住需求平稳开释，支撑我国房地产商场空间。依照发生来历，居民自住需求可分为三类。
一是乡镇人口添加需求。乡镇常住人口添加获益于全国总人口数的添加和乡镇化率的进步，可进一步细分为乡镇人口自然添加、村庄人口进城发生的农转非，以及因行政区划变化发生的就地乡镇化人口组成。无论是内生的乡镇人口自然添加、仍是外源性的村庄进城常住人口，均发生新的自住刚需。
二是城市更新改造需求。旧城改造更新触及很多老旧住所拆迁，经过什物和钱银两种办法进行安顿，其间钱银化安顿部分家民持币进入二手和产品房商场处理自住刚需。跟着经济开展，城市更新改造需求添加。一是城市逐渐进入存量改造年代，城市空间增量扩展受限，老旧城区拆迁添加；二是老城区旧宅难以满意居民住所消费晋级，居民需求质量住所。
三是寓居条件改进。首要，经济添加进步居民可支配收入，居民住所消费才能增强；其次，住所是居民重要的消费范畴，也是消费晋级的重要组成部分，住所消费在质量、区位和品牌上继续晋级；再次，离婚率上升叠加成婚率下降，家庭规划小型化，对成套住所的需求添加。
此外，未来住所商场总需求中有一部分需求不会在产品房实践出售中表现，发生需求漏损。例如，农转非自带房入城、乡镇流入人口返乡置业等现象使住所需求经过其他途径处理。
2.2.2 办法与数据
长周期住所需求剖析办法为：当年产品住所需求=（1-有用需求漏损率）×（乡镇人口添加需求+城市更新改造需求+寓居条件改进需求）
（1）乡镇常住人口添加需求=全国总人口×乡镇化率×人均住所面积。依据人口增量来历，乡镇常住人口添加需求可分为乡镇常住人口自然添加需求和农转非乡镇常住人口需求。全国总人口和人口自然添加率依据《我国生育率陈述：2019》中1.5的低生育率进行保存估量成果。乡镇化率选用联合国《World Urbanization Prospects 2018》中的猜测。乡镇人均住所面积依据2014-2018年的年均增速，依照必定速率递减核算未来增速进行猜测。
（2）城市更新改造需求=存量住所面积×拆迁折旧率×钱银化安顿份额。其间2013-2020年选用当年棚改新开工套数、钱银化安顿份额和每户棚改新增住所需求85.1平核算。2021年及今后，以向前推20年的存量住所，年拆迁率1/70,钱银安顿化份额坚持30%预算。
（3）寓居条件改进需求=当年乡镇常住人口×人均住所面积增量。用人均住所面积添加标明因寓居条件改进发生的自住需求。
（4）当年产品住所需求=（1-有用需求漏损率）×未来住所商场总需求。2019-2020年，在“三个1亿人”方针继续影响下，户籍人口乡镇化率增速将继续高于常住人口乡镇化率，漏损率继续坚持低位。2021年开端，假定漏损率回升至2013年以来的均值。
2.2.3测算成果：商场空间安定十年以上
获益于乡镇常住人口添加和区域搬迁、寓居条件改进、城市更新，中期看我国住所商场未来仍有巨大潜力。
分阶段看，产品房商场空间仍可安定坚持10年以上。2019-2030年，全国产品住所需求年均11.7亿平，超越2013年全国产品住所出售面积。其间，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均别离为13.6亿平、11.6亿平缓11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国产品住所出售面积。
分类别看，乡镇常住人口添加、城市更新和寓居条件改进需求别离占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。
农转非支撑未来十年乡镇常住人口添加需求。2019-2030年，全国乡镇常住人口添加发生的自住所需求年均为5.2亿平，不考虑需求漏损，占总需求41.4%。其间，在继续的快速乡镇化推动下，村庄人口进城发生新增住所需求占比高达99.8%；而生育率下滑导致人口自然添加率从2025年开端转为负添加，乡镇常住人口自然添加发生的需求仅占0.2%。全体而言，由于人口增速和乡镇化率进步速率均继续回落，未来乡镇常住人口添加发生的自住所需求呈平稳削减趋势。
棚改收官、旧改接棒，2021年开端城市拆迁改造需求继续添加。2019-2030年，全国城市拆迁改造发生的自住所需求年均有0.7亿平，不考虑需求漏损，占总需求的5.4%。其间，2019-2020年全国棚户区改造收尾攻坚，估量新开工884万套，发生自住所需求2.2亿平。2021年开端，成片会集的棚户区改造根本完毕，城市更新以旧城改造为主。跟着存量住所面积添加，每年拆迁面积重回继续上升通道，估量2021-2030年城市旧改发生自住所需求5.7亿平。
寓居条件改进需求在未来十年内继续添加，并从2020年开端占有商场主导。2019-2030年，全国寓居条件改进发生自住所需求年均为6.7亿平，占总需求的53.2%。未来十年，获益于人均住所面积添加，寓居条件改进需求继续添加，并从2020年开端成为住所商场最首要的需求来历，标明房地产商场进入改进年代。
3 区域分解，需求向一二线城市和首要城市群会集
3.1 需求向一二线城市会集
3.1.1测算成果
2019-2030年，住所需求向高能级城市会集。一线、二线、三四城市的年均需求别离为1.0、4.4、6.3亿平，占全国总量的8.6%、37.5%、53.9%；与2012-2018年产品住所出售面积占比比较，别离进步4.4、进步4.4、下降8.8个百分点。一线和部分区域中心二线城市住所需求继续旺盛，重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等一二线城市需求旺盛，商场份额占比均达1.5%以上。
3.1.2区域分解成因
从需求类别看，乡镇人口添加需求中一线、二线、三四城市别离占比7.3%、41.4%，51.3%；寓居条件改进需求为9.7%、35.5%、54.8%；城市更新改造需求为6.8%、25.8%、67.4%。与总需求构成比较，一线、二线城市需求占比进步，别离获益于寓居条件改进需求和乡镇人口添加需求占比进步；三四线城市的乡镇常住人口添加、寓居条件改进对住所需求的拉动力低于均匀水平，需求占比全体下降。
2019-2030年，乡镇人口添加、寓居条件改进和城市更新改造需求中，一线城市占比别离为7.8%、9.7%和6.8%。和总需求占比8.6%比较，标明寓居条件改进是支撑一线城市需求添加的中心要素。首要原因有三。
榜首，一线城市现有人均面积偏低，改进空间大。2017年北京、上海、广州、深圳乡镇居民人均住所建筑面积别离为32.6、36.7、33.1、19.7平方米，大幅低于全国37.4平方米。
第二，加大住所保证，进步中低收入集体住所条件。以公共租借住所、人才公寓、共有产权房等为代表的保证性住所供给将添加，住所供给系统逐渐完善，一线城市中的低收入与夹心层居民的寓居环境将得到较大起伏进步。
第三，高收入集体添加，对住所的消费才能及改进需求进步。尽管一线城市规划了人口规划操控方针，未来常住人口添加受限；但一线城市人均可支配收入与全国乡镇人均可支配收入距离继续扩展，人口的收入结构将继续改进，高收入集体占比的添加使居民住所消费才能增强。
2019-2030年，乡镇人口添加、寓居条件改进和城市更新改造需求中，二线城市占比别离为41.4%、35.5%和25.8%。和总需求占比37.5%比较，标明乡镇人口添加需求是支撑二线城市需求的中心要素。二线城市未来乡镇人口快速添加首要获益于招引省内三四线乡镇人口流入。人随工业走，区域经济开展不平衡是导致人口区域活动的根本原因。在特定区域内，人口向区域经济-人口比值大于1的区域活动。关于具有单核中心城市的省份，省会经济开展水平较省内其他区域具有绝对优势，经济-人口比值远大于1，对省内人口的虹吸效应显着。例如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份省会，尽管地点省份的经济开展水平不及广东、江苏、浙江等东南滨海区域，获益于强省会城市对周围低能级城市的虹吸作用，省内人口流入对住所商场需求的支撑尤为显着。
2019-2030年，乡镇人口添加、寓居条件改进和城市更新改造需求中，三四线城市占比别离为51.3%、54.8%和67.4%，而需求漏损占比高达67.4%。和总需求占比53.9%比较，标明三四线城市需求占比下降首要有两个原因。一是人口净流出。2018年三四线城市的经济-人口比为0.76，人口全体呈净流出态势。二是由于需求漏损较多。三四线城市新增乡镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在很多带房入城现象。
3.2需求向首要城市群会集
3.2.1测算成果
《十三五规划大纲》提出“优惠乡镇化布局，加速城市群开展”，将全国首要城市划分为19大城市群。19个城市群包含257个城市，占全国城市总量40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%。19大城市群将供给我国绝大部分房地产商场，依据发改委估量，其未来常住人口占比将进一步进步至80%以上。受数据可得性约束，咱们经过核算各省份住所需求猜测未来各城市群商场空间。
依照住所需求总量从大到小，19个城市群可分为三队伍。
榜首队伍包含6个城市群，2019-2030年年均需求1-2.1亿平，占全国8.7-17.7%。别离为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群，年均需求别离为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平，占全国总需求比重为17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。
第二队伍包含8个城市群，年均需求0.26-0.56亿平，占全国总需求比重在2.2-4.8%。别离为华夏、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中城市群，年均需求别离为0.56、0.35、0.35、0.35、0.33、0.32、0.32、0.26亿平，占全国总需求比重为4.8%、3.0%、3.0%、3.0%、2.9%、2.7%、2.7%、2.2%。
第三队伍包含5个城市群，年均需求在0.25亿平以内，占全国总需求比重低于2.1%。别离为哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄城市群，年均需求别离为0.24、0.19、0.15、0.14、0.04亿平，占全国总需求比重为2.1%、1.6%、1.3%、1.2%和0.4%。
未来房地产商场的城市群散布具有两个特征。榜首，需求向重要城市群会集，区域分解显着。榜首队伍悉数由6大国家级城市群组成；2019-2030年榜首、二和三队伍年均匀需求别离为1.35、0.35和0.15亿平，占比别离为11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求会集于东部滨海、中部和西南部城市群，从滨海向内陆逐渐削减。东部滨海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比别离为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。榜首队伍中有2/3为东部滨海城市群；第二队伍中有5/8为中部和西南部城市群；第三队伍中悉数为东北和西北部城市群。
3.2.2区域分解成因
榜首是经济开展不平衡带来的人口区域间活动。以2018年各省经济-人口比测度未来人口搬迁方向。成果标明，长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中游、成渝、呼包鄂榆城市群地点省份经济-人口均值比大于1，未来人口净流入。哈长城市群、兰西城市群、滇中、黔中、北部湾城市群等经济-人口比低于0.7，人口继续净流出。
第二是农业人口乡镇化潜力差异。除了区域间人口搬迁，区域内部农转非也是乡镇人口添加的要害来历。用2017年各省村庄常住人口规划来衡量这一需求，中部及东部城市群地点省份村庄均匀常住人口在2000万以上，随同中远期乡镇化快速推动，农业人口乡镇化空间较大。详细来看，包含华夏、成渝、山东半岛、京津冀、珠三角、长江中游、北部湾和滇中城市群。
第三，寓居条件改进空间差异。用2017年乡镇套户比衡量区域住所是否存在缺少。一般来说，套户比低于1，标明存在住所缺少；套户比高于1，标明根本住所需求得到满意。当时各省套户比存在北高南低、内陆高滨海低的特征。其间，京津冀、山东半岛、成渝城市群地点省份乡镇套户比低于1，标明还存在住所缺少问题，未来住所条件改进空间最大。哈长、辽中南、呼包鄂榆、晋中、华夏和黔中地点省份套户比大于1.1；部分工业式微、人口流出区域出现住所过剩现象，但中心城市招引区域内人口流入，住所需求仍有支撑。其他省市群地点省份套户比坐落1-1.1，住所缺少问题已根本处理，但仍存在进一步进步空间。
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