作者：李佳
在房地产职业融资途径收紧的大环境下，大都民营房企纷繁挑选“慎重出手”或许“割肉求生”，而以我国海外开展（00688.HK，下称“中海地产”）为代表的央企正凭仗融资优势“攻城掠地”。
数据显现，2019年前9月，中海地产共获得40宗地块，总土地面积253.55万平方米，总耗资815.70亿元；一起，中海地产的全资子公司我国海外宏洋前9月耗资约175.14亿元收买土地面积146.38万平方米。
关于规划与赢利怎么平衡，中海董事局主席兼行政总裁颜建国曾表明：“规划不是中海最重要的方针，净赢利率才是中海的最终方针。当然为了净赢利的添加，规划添加也是有必要。”颜建国的此番表态看似重点在净赢利率，实则也透露着对规划的巴望。
高本钱频拿“地王”
颜建国回归后，历来在土地市场较为低沉的中海地产开端很多吸储。数据计算显现，在2016年中海地产在一线城市拿地为零，乃至被认为是放弃一线城市。在年底内部总结会上，颜建国直指中海地产土地储备总量缺乏，布局不均衡，缺乏以支撑公司可持续开展。尔后，中海地产开端加快拿地速度，并企图将土地市场上的主动出击转化为出售额的快速添加。
2017年，中海地产的土地开销从2015年的369.56亿元、2016年的450.67亿元大幅飙升至951亿元，共购入76幅地块，新增土地面积524万平方米，总建面1741万平方米。一线城市除深圳外，北京、上海和广州均有收成。截止到2017年年底，中海地产的总土地储备为8278万平方米，根本完成了颜建国提出的“千亿拿地金”方案。2018年，中海地产的土地开销增至1100.97亿元，算计拿地722.61万平方米，年底土地储备到达9144万平方米。其间一线城市占比15%，二线城市占65%。
本年上半年，中海地产于我国内地18个城市和香港合共新增24幅土地，新增总楼面面积464万平方米，实践权益面积442万平方米，总地价490.97亿元。
中海地产现已在北京、南昌、东莞、姑苏、厦门等五个一二线城市拿下地王、斥资近188亿元，总拿地本钱港币16203元/平米，较2018年全年新增本钱添加98.04%。
紧接着，7月中旬，经过56轮竞价，中海地产以79.4亿元的价格摘取了北京市丰台造甲村地块，溢价率为18.79%，成为本年总价“地王”。9月25日北京的土拍市场上，中海地产以32.7亿元的价值拿下了大兴区瀛海镇地块，溢价率高达25.77%，成交楼面价约32529元/平方米。
与上一任不同，颜建国的走马上任让中海地产重归土地市场，并屡有斩获。本年上半年，中海地产完成合约出售额1942亿港元，同比添加28.7%。依据克而瑞数据显现，上半年中海地产的出售成绩增至职业第6位，较2018年进步一个名次，其在土地市场上“挥金如土”好像现已开端转化为成绩的添加。
中海的出售增速放缓于郝建民在任时期，2011年时的中海地产曾以870.9亿港元的出售额位居房企排行榜第2位，仅随万科之后。但在之后的几年，中海地产的出售增速开端放缓，2012年-2017年间中海地产的出售规划被同期的碧桂园、恒大、融创等超越，排名掉至全国第7。
颜建国回归之后，便提出中海十三五规划方针，到2020年完成出售额4000亿港元；企图以此重振中海雄风，抢占更大的市场份额，进步职业位置。
2018年中海地产出售额到达3012.4亿港元，虽然仍处于职业第7的排名，但却是中海地产近5年来同比增速最高。这一切，都归功于颜建国的回归。
揭露材料显现，颜建国自1990年起别离担任中海地产深圳、广州、上海、姑苏等地公司副总经理及总经理。在2011年-2014年间，颜建国还曾别离出任我国建筑（中海地产为我国建筑的全资子公司）工作室主任、首席信息官及助理总经理等职务。
2013年8月，中海地产由郝建民接手，先后完成了对母公司中建股份地产事务的整合，和中信旗下地产事务的并购，但其大规划变革引发中海高层人事动乱，呈现了史上最大一波离任潮。
身世中建的颜建国，也在这波离任潮中出走中海，2014年6月到差龙湖副总裁。直到2016年11月郝建民辞任中海履行董事、主席兼行政总裁，颜建国于当年12月7日出任中海地产的履行董事兼任行政总裁，从头掌握中海。
净赢利规划重回职业榜首
除了在土地市场动作不断，中海地产再次回归赢利之王。2019年上半年中海地产的经营收入和赢利均呈安稳添加的态势。2019年上半年，中海地产完成经营收入933.8亿港元，同比添加5.45%。2019年上半年，中海地产完成经营赢利366.1亿港元，同比添加2.4%。2019年上半年净赢利率达26.7%，较2018年同期添加了0.5个百分点；毛赢利率为34.9%，中心净赢利达209.2亿港元，同比添加9.5%。
据计算，本年上半年，中海地产是仅有一家归母净赢利打破200亿元的房企，中海地产凭仗219.41亿元的净赢利再次重回高峰。中海地产曾在2017年之前的14年间，净赢利稳居职业榜首，被称为“赢利之王”。但在2017年中海地产净赢利规划被恒大和万科赶超，2018年又被碧桂园赶超。
中海地产的净赢利之王，首要归功于其在费用操控方面的才能。据中期成绩陈述显现，中海地产上半年的财务费用为4.76亿港元，与去年同期6.9亿港元比较，有所削减。分销费用与行政费用占收入比重为3.1%，坚持职业最低之一。
别的，由于近几年营收增速显着慢于拿地及出售增速，导致中海的预收账款周转率自2015年起开端逐年下降，2019年上半年降至1.0，仍有较多预收金钱未结转收入。受近两年加快拿地的影响，中海地产的存货在2016年之后开端有所添加，其在2016-2018年三年间的添加率别离为30.20%、31.95%、16.47%，而均匀预收账款的增速别离46.55%、6.08%、6.77%。可见除2016年外，中海地产的均匀预收账款增速均低于存货增速，导致反映去化压力的目标在2017年开端上升。2019年上半年中海地产反映去化压力的目标“存货/均匀预收账款”为4.83，较2018年的4.75上升了1.7%，去化压力进一步添加。
重视杠杆操控
虽然在土地市场出手不凡，中海地产的杠杆操控仍然非常“自律”。本年上半年，中海地产调整后的资产负债率为54.59%，较2018年底略增1.3个百分点；净负债率为33.81%，较2018年底略增0.6个百分点，负债率处于职业最低区间。
在融资方面，上半年，中海地产进行了5笔融资，总额为390亿港元，均匀利率仅为3%左右。7月8日，中海地产初次在香港建立境外中期收据（MTN）方案，包含票息为3.45%的10年期美元债，以及5.5年期20亿元港币固息债券，票息仅2.90%。一起坚持职业较高的信誉评级（惠誉A-╱安稳；穆廸Baa1╱安稳；规范普尔BBB+╱安稳），加权均匀假贷本钱为4.28%，远低于干流上市房企均匀融资本钱均值6.44%，假贷本钱相同处于职业最低区间，这首要由于中海地产的央企布景，可以获得低本钱的资金。
到6月底，中海地产现金流足够。半年报显现，中海地产银行结余及现金为港币1120.4亿，而一年内到期的有息负债金额仅为港币299.3亿元，手持现金足以掩盖短期债款。调整后的现金比率与上年底相等，均为0.63。别的，中海地产调整后的速动比率刚好等于规范值“1”，益于短期偿债。
中海地产反映长时间偿债才能的目标“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”近五年根本在1.2-1.3之间动摇，2019年上半年该目标仍保持在上年度1.25的水平，有助于长时间偿债。
中海地产密布拿地是否会导致盈余承压？颜建国对此回应称，所拿地块更接近中心地段，因而呈现结构性上升，经过进步周转速度将资金收回来，且这批土地根本能满意公司回报率的要求。
