上半年，写过一篇“火烤地产营销”，今日再聊聊这个论题：还有2个月，不论是北京仍是其他城市，估量大部分地产营销口的人都在开：冲刺60天，苦战11月的誓师大会。
其实开会的人都知道，开了会也没什么卵用，但开总比不开好！
聊地产营销，当下绕不曩昔的必定是途径对地产营销的全面冲击：（本文参阅了最近一些文章点评里边比较好的观念）
首要：总结一下当下对途径的一些吐槽
最近听到的一些关于途径的观点：
1开发商的营销说，途径成了咱们甲方的甲方了，现在开发商的营销担任人要到处跑中介公司门店，求带客。途径带客来了还点将招待。咱们这些甲方现在活得太太低微了。
2：北京最高的项目途径点位现已打破10个点了，其实客户仍是那些客户，途径或许没本事给你多带一个客户，但假如你不上途径，成果是途径直接去你案场蹲守拉客。
3：“只截客，不拓客”。在出售眼里，分销人员没准则，在楼盘外抢客截客，有些案场分有自销和分销各自接客，就算自销招待分销客户。公司给的佣钱也不相同，案场出售人员便认为分销掠夺了自己的资源。何况在有些有带看奖金的楼盘，分销中介分为了拿到带看奖，更是大爷大妈一组组的往售楼处带，让案场出售为这些水客消耗精力。
简略的总结一下：
分销就像一把双刃剑。开发商对它的依靠有多大，它的利刃就相同有多强。假如在窗口期冲刺，高点位确实能带来一些效果，但假如依靠途径，都上了途径，最终的成果其实仅仅职业多了几个点的本钱。
伟哥觉得分销是房地产营销的重要弥补，是利大于弊仍是弊大于利要害在于怎样运用，关于职业不是功德，但关于个案，假如用好确实是能够让周围项目死的更丑陋。
其次：为什么地产营销会这么惨？
地产营销人太苦逼了：
干得好是拿地好规划好产品规划好交标定的好商场好前期好领导管理好……营销谁干都能干好，干欠好必定是你营销才能不可，没本事，找你来便是为了让那些欠好变好！那些都好，还找你干嘛…………
出售是一个高成果兼高压力的行当，光鲜穿着与流利谈吐背面，往往是常人难以忍受的艰苦。在国内的房地产职业，一线出售的“苦逼”程度更是引领各职业之风流，尤其是二手房中介的生意人们更可谓苦逼中的战斗机，朝九晚十，餐风不露宿，风里来、雨里去，常年第一时刻感触时节的冷暖替换。
苦逼不可怕，姑且有出头之日，最怕的是连苦逼的饭碗都没了。互联网大潮正对传统职业发起强烈冲击，有企业要“去中介化”，有人要革署理出售的命。
现在地产营销在干什么？（这一段大部分来自其他文章点评）
1：走流程，一遍遍走招投标流程，报价打印合同盖章付款，流程走不动还得催啊，催流程还得看批阅人的脸色。
2：填表，集团各个口无时无刻不在要数据，下发一张表就得开端填，所以在填表填数据。
3：写ppt，各种领导来调研观察了解状况，一张嘴就要听报告，领导说的简略你们随意弄弄，底下人哪敢粗心？依据领导的意思写上一百页PPT呗，多写点不要紧，解决不了问题也有苦劳。
4：惯例的推行，呵呵呵，媒体没效果？那是由于发作变迁都去新媒体了，抖音盛行这么多年了，微信大众号盛行这么多年了，真的没见哪家地产玩好的，都土了吧唧的。再加上现在都搞分销途径，没费用玩构思让主意落地，那就不搞了呗。
5：现在的地产策划真的是没意思。魂灵的构思没几个，都在考虑躲避危险少背锅，围好领导做好履行。很无趣
6：协助领导去开会，给领导写发言词，领导要露脸的活动，年底各大媒体的活动，都要营销口的人给领导码字发言词。
7：武汉碧桂园传闻客户要插秧没时刻来交钱，所以几个置业参谋决断下田去帮客户插秧，其实之前，有置业参谋脱鞋下田派单推介。与此相似的是前不久，昌建·公园壹号院置业参谋专门安排小分队给客户收割小麦。煌盛·熙案公园项目，只需客户购房，不但帮插秧，还担任秋天收稻谷，一条龙服务。
第三：地产营销人太苦逼了：
策划的边缘化，企业越来越偏途径，开展分销。
中介不断压榨强奸KFS…点数一升再升！费用都给了途径全体推行都需求降费用率…没途径没客户…有途径么费用做营销推行…恶性循环敞开
当商场下行开发商危机重重的时分，一切的情怀都开端变得急于求成，为了活下去开发商不得不饥不择食。
地产策划究竟死了没死，每个人都有各自不同的观点。可是现在策划被拎出来说工作，一定是这个职业不景气了。职业好的工作都是你好我好大家好。现在职业不景气，那么策划的价值在哪里？为什么没有力挽狂澜。主要原因在于：
1：营销部的分工呈现了问题。一个项目硬性的把营销部分分为出售、策划、行政，造成了部分政治，彼此甩锅的土壤；
2：营销担任人的操盘出了问题。行情好，只需有货，都有客户。可是行情欠好了，营销担任人不知道怎样办，可是使命是死的，只能操完出售、操策划，都是一群草包。可是怎样做，卖法是什么，不要盼望策划给你个好的卖法，他们天天都没有听到炮声，怎样知道那群天主是怎样想的。让策划没有了烟火气，全搞掂巨大上的虚无动作，不让途径分销弄死才怪；
3：策划的战略定位禁绝。策划究竟是干什么，每个项目都不相同，走流程的、干履行的，但没有一个项目敢说策划是做战略的，许多的策划动作都是花钱的活，可是许多的项目策划都是为了这个动作而动作，成果一定是钱花了，效果没来，恶性循环。人家出售还能经过成绩证明自己的价值，策划的价值经过什么证明。一个好的PPT仍是熬夜掉的头发。
所以，我认为策划应多提高本身的解决问题的才能方向靠，欠好认为你加班你牛逼，而是他人不可，你行，你能解决问题。（上面这一段也是来自手哥文章下面读者留言，不是我写的）。
第四：并不是一切项目都欠好过
以2019年的北京为例，中海能9个月就完结年度出售方针，也有开发商10个了还完结不了一半。归根到底仍是有没有把营销真实放在首位！
营销不该该是担任把规划规划投融资拿来的地，烂户型卖掉的东西。
真实的营销是懂得客户的人，他们应该参加拿地，营销不同意拿的不拿，营销要求的户型有必要落地。
1：客户越来越难被忽悠！
在移动互联年代，最简单取得的便是资讯。现在的客户，在走进售楼处之前，楼盘材料和竞品楼盘的信息都现已比照过了，能够说现已走完了一半的出售流程。
而在一二线城市，许多购房者都不是初次购房了，就算是初次购房的小白，身边也都有经验丰富的大神。早现已逾越了“小学水平”，一些资深炒房客比置业参谋还专业。
2：媒体的效果越来越弱！
地产营销现已越来越边缘化，老板越来越注重急于求成的途径，以北京为例，最多的项目给途径的点位现已有10%，这种状况下，还有多少钱让你做其他营销活动？但最终出售的成果仍然要营销人背。
3：客户变挑剔了
房子多了，户型就成了杀手锏，营销的才能是如虎添翼，也能做到一些济困扶危。但必定做不到包打天下。
商场好的时分：老板动不动就涨价，动不动就封盘。
商场欠好的时分：老板动辄就依照商场好的时分计划定出几亿的出售目标，然后分化下来，到每个营销总身上是多少套房，到每个小组是多少组客户，最终到每个营销人身上便是多少上门量。
营销不是全能，营销也不或许呈现神人。商场好的时分营销做的是叫座的一起叫好，品牌与出售额齐飞。商场欠好的时分，你跪着求客户也多卖不了几套。更何况很多的费用给了途径，营销能做的空间越来越小。
现在的商场，完全是看天吃饭，拿地价格高的，就算老板吐血定价，商场也不买账。地价廉价的，也要看政府预售证的批阅时刻，特别是现在一线城市现已很少有一个老板的项目，多的有10几个股东，各种批阅流程，一个软文广告或许要改一个星期。出资、融资、本钱部分的位置居高临下，营销在曩昔一向被轻视。
营销仍是体力活，芳华饭，现在现已逐步是90后的天下了。70后做营销的大部分早财富自在了，而没有财富自在的80后营销人现在现已战战兢兢。
在未来的1-2年，是地产营销总监最苦逼的时分，更是最高危的时分，商场欠好，老板第一个主意必定是营销换个人看看命运。但关于营销来说，也是最要害的转型时期！
营销前置大部分公司都仅仅标语，而不是实际，很或许由于要赶几天时刻出图报规，就抛弃了户型的打磨，很或许为了拿地而拿地。但这个锅不该该让营销背。
