本文是西山区52号片区的剖析文章，不触及具体的楼盘剖析，现在片区在售的地产为金地商置项目，打算在片区及邻近置业的能够看看，文章较长....
01 52号片区在哪里
西山区52号片区项目坐落西山区马街街道办事处行政统辖规划内，项目东至新运粮河、南至兴苑路、西至华苑路，北至公民西路及昆石铁路。项目总用地面积约1500亩。
02 开发前史
2009年片区的卫星地图，能够正常的看到大多数都仍是城中村和厂房为主，路网现已底子构成。
2009年片区的卫星地图
老聂查阅到，2013年西山区52号片区先后确认了片区的投标署理单位、征拆单位、监理单位等。2013年4月。项目指挥部便在网上发布了片区土地一级开发引入社会投资人投标布告。
随后，西山区政府发布了“辖区城中村改造作业进展”。片区拆迁规划包含了沙地村、兴隆村居民小组、张家村一、二、三、四、五居民小组等，拟拆迁总面积达到了80余万平方米。触及的规划较大。
据该进展显现，担任西山区52号片区城的拆迁委托合同没有签定，原因是四家拆迁公司均以为合同中“场所标高整理至天然地坪下300毫米标高”等条款存在较大争议。且按相片区规划要求，回迁安顿房将建盖在原云峰机械厂方位，社区反映居民普遍以为回迁地址已到西三环，与原寓居地块存在较大的地域性不同，要求旧址回迁。别的，关于下发社区的《补偿辅导定见》，居民以为补偿价格过低，且要求旧址回迁等多项特别原因，导致片区拆迁作业一度阻滞。
在随后的几年时间里，昆明市公共资源交易平台发布了屡次项目投标信息，到了2016年10月份，52号片区A地块土地一级开发项目社会投资人竞争性商洽发布评标公示，本年新建立的新公司——昆明旭昇房地产开发有限公司以归纳87分的成果成为西山区52号片区改造的榜首中标提名人，
开发投标信息
2017年5月，旭昇地产的股权在发生了改变，其70%的股权转让给了金地商置，金地商置成为旭昇地产的控股股东。在金地商置入住之后，那就有钱了，开干了，很快就完结了A、D地块的城中村拆迁，作为整个片区的首要开发地块。
地块散布图
03 片区建造现状
片区建造现状图
03.01交通现状
片区周边汇聚了春雨路、华苑路、昆州路、公民西路、昌源南路等城市干道，区域路网底子完善，可是从片区内部看，因昆石铁路与昆冶铁路从片区穿过。构成交通分裂比较显着，片区内部支路密度不行，南北向交通路途太少，片区需求添加路网的密度，来确保片区寓居人口添加后的交通畅通性。
路网现状
铁路道口
公交方面：间隔眠山公交车场与西部客运站等公共交通设备十分近，从片区内部运转的公共路途仍是十分多的,区域的交通灵通性仍是不错的。
眠山车场
地铁方面：片区接近地铁3号线的眠山地铁站与昌源中路地铁站。
03.02 寓居小区
片区内部现已开发的小区有铁合金怡芳苑小区、德缘小区、美好韶光小区、美好韶光小区等。这些小区开发的较早，内部建造规范也比较低，二手房房价大致在11000左右。
兰亭上锦小区
西丽园小区
铁合金怡芳苑小区
金地商置昆悦在建
别的片区内有一处人和新居的小区，归于西山区2010年区政府统建保证性住所，人和新居南区新建廉租住所483套，人和新居北区新建公共租借住所968套。虽然是保证性住所，可是我看里边住的人纷歧定是需求保证的人群。
人和新居小区
03.03 教育设备
在片区内部教育设备严峻缺少，只要一个西山区作业高级中学，中小学应该是没有的。片区内需求和寓居人口配套相应规划的教育设备项目。周边有昆明榜首中学西山校园、红旗小学经典明苑校区、马街大渔中心校园等。
西山区作业高级中学
马街大渔中心校园
03.04 医疗设备
片区内部医疗设备首要依托社区医院为主，以梁源派出所为起点，间隔昆明市西山区公民医院2.5公里，昆明市西山区公民医院坐落云南省昆明市西山区益宁路与西苑浦路穿插口西北侧，医院始建于1957年，医院是国家二级甲等医院、爱婴医院和省级文明医院，医院作为省市医保定点医疗机构。
间隔云南省肿瘤医院1.7公里，云南省肿瘤医院（昆明医科大学第三隶属医院）始建于1984年，是一所集医疗、科研、教育、防备于一体的省级肿瘤三级甲等医院。总体上来说片区离大医院仍是比较近的。
03.05 商业设备
片区内部没有会集商业区，首要便是临街商业为主，临街商业里边运营餐饮的当地挺少的，街边卖电动车的挺多的。在片区外围的西北部有一处金地兰亭广场的会集商业，金地兰亭广场内首要的的品牌有华谊兄弟影院、联华精品超市、汉堡王、周大福、hot wood、adidas、NIKE、拉夏贝尔、屈臣氏等,从商业的体量和方位来看，是一个片区级的商业归纳体。
金地兰亭广场
在片区外部的西南方向有一处沃尔玛购物广场的会集商业，内部运营方式比较传统，主力店便是沃尔玛超市。
沃尔玛
曾经在兴苑路周围的张家村，有一处大型的农贸市场，现在现已被拆迁掉了。周围的沙地村现在还有一处不大的农贸市场在运用中。
03.06 其他
日子中公路与公路相交的十字路口处处都是，那铁路和铁路相交的“十字轨迹”哪儿有呢？就在片区的昆石铁路（米轨）和云南冶炼厂专用铁路（昆冶铁路）交汇处。铁路迷们叫它“大十字”。这个十字穿插是准轨与米轨一起构成的，“大十字”在昆明应该是少有人知晓，横竖我是跑这个片区，才知道有这个的，各位有爱好的话，能够亲身去看一看。不过现在由于昆明地铁的建造，米轨给工程让路，现已停开了本来每天都会路过“大十字”的通勤小客车。
大十字
铁路及周边种菜的
在人和新居接近昆冶铁路的方位，有一处寺庙，名为顶峰寺，具体的介绍能够看下图内容。香火仍是挺旺的，离很远就飘来了烧香的气味。
顶峰寺
眠山窗布城
春夏秋冬洗浴中心
昌源南路旁的河流
兴隆村，未拆迁
储藏库房
04 片区规划
04.01 片区控规
2017年9月，昆明市规划局发布了西山区“52#城中村改造”A、B、C、D、E、F地块控制性具体规划修正公示，可是有个很蛋疼的问题，便是前几年的规划公示，图纸像素那是适当的低，底子看不清里边的图纸细节，也便是咱们是干这行的，凭色彩还能区别一二，关于非行业界的人来说，啥都看不清楚，更不或许看懂了，不知道这种公示有啥含义。还好从本年开端，规划局网站上面的公示图纸像素高多了。仅仅吐槽...
控规修正计划
用当地面，寓居用地由控规调整前的182115平方米增至280781平方米，较此前增涨了54.18%。商业商务用地由此前的174615平方米缩水至68839平方米，减少了60.58%。由于寓居用地的添加，与之配套的教育用地也相应的进行了扩增，用地面积由此前的20505平方米增至77418平方米，面积较此前增涨近4倍。教育用地首要散布在片区的C地块（张家村三组），一起，从调规后的用地规划图来看，项目公园绿洲面积也进行了添加。总结下便是咱们这个片区搞商业是搞不成了，那就开发了卖房子吧，别的添加的教育用地值得表彰，处理了片区及周边区域的教育设备短板。
规划的项目散布图，图中白色线条是规划的路途，大致便是这么个走向，顺手画的
路途方面，规划添加了支路的密度，沿昆石铁路的南侧与昆冶铁路的东侧规划设置了两条路途，别的添加了两条横向的支路与一条南北向的支路。比现在的路网合理多了，可是有一处路网不合理的当地，规划后愈加的不合理，便是昆州路与上锦路构成的丁字路口，自身是丁字路口也没啥，可是铁合金怡芳苑小区的主出入口竟然就开在这个丁字路口，一旦片区寓居人口多了，这个路口十分简单就会构成堵车。规划后这个丁字路口没有打通，而是在南侧不远处的昆州路上又开了一个路口衔接华苑路，自身的不合理在加上新开的路口过近，就愈加的不合理了。
04.02昆石铁路（米轨）的规划
从1910年滇越铁路正式通车，米轨火车已在云南穿行百年，成为云南一道共同的风景线。昆石铁路为抗日战争时期建筑的“滇缅铁路”如今仅存的残段。与常见的1435毫米的轨距不同，滇缅铁路轨距为一米，所以被称为“米轨”。
昆石铁路由于速度慢、客流少、运量小、设备老化等原因，铁路中止过一段时间的客运运送，直到2008年，为处理员工通勤和市民交通需求，铁路方面才重开了昆明北站经麻园到石咀，再到呈贡王家营的米轨列车。每天只要2-3趟往复。到了2017年12月，为了便利昆明地铁4、5号线相关路段的建造，昆明米轨正式停运，部分路段被撤除，地铁通车后，米轨铁路将康复原貌。
在2018年年末，清华同衡规划规划研究院与昆明市规划规划研究院协作，完结了《昆明米轨维护与使用规划及沿线提高改造规划项目》的规划编制作业。规划经过优化路途穿插口、加强与城市公共交通的接驳、添加沿线安全设备，发明昆明健康慢行日子。
昆明市内现存米轨暗示图
米轨规划暗示图，大十字为一个重要节点
铁路两边新建路途暗示断面图，本片区只要铁路一侧有路途，别的一侧为绿洲
依据云南省交通运送厅于近来发布的《新建铁路重庆至昆明高速铁路环境影响评价报批前公示》，昆明西客站坐落 G56 杭瑞高速与春雨路之间，车站与地铁 3 号线石咀站毗连，首要是处理纽带内的普客列车作业，设站台 5 座、米轨站台 1 座。在昆明西客站的规划中是设置了专门的米轨站台，这在某种程度上预示着将来昆明西将会注册米轨车次。估量昆明西注册的将会是米轨参观线路和郊区通勤车次。
老聂以为从文化遗产、城市休闲空间和旅行的视点来看，现已109岁“高龄”的昆明米轨铁路具有旅行开发价值，关于片区的正面影响便是“大十字”节点的使用，负面影响便是假设开发成功了，每天就有较多班次的参观火车，必然对铁路两边的小区发生必定的噪音与尘埃影响。
06 规划能不能落地
现在片区的主推开发商为金地商置，在2019年6月12日，金地商置旗下公司旭昇地产、乾辉地产以24.05亿元揽入189.72亩地，楼面价约3298~4869元/㎡。依据土地交易细则，土地竞得人需承当52号片区A、D地块的回迁安顿，还需承当2所幼儿园、1所小学、1所中学、公厕、废物中转站、公共绿洲、路途、河道等的建造作业。
土地拍卖概况，图片材料来源于云南乐居
也便是金地商置在完结A、D地块的住所使命的基础上，要完结片区内昌源南路西侧首要路途、公共绿洲、教育设备的建造使命。所以底子上来说片区内A、D、C地块能够依照规划来施行。剩下的B地块、E地块、F地块这个要看开发商房子卖的咋样，卖的好了依照规划落地的问题也不大。
地块散布图
别的在52号片区拟建造的48班彻底中学渐渐的开端规划投标，校园用地上面的张家村三组还没有有拆迁的痕迹，金地商置的置业参谋说是要建造的校园为师大附中西山校区，这或许是由于西山区在去年末与师大附中签署了协作办学协议，拟在马街片区城改地块建造师大附中西山校区。正常来说校园应该问题不大，可是，是不是师大附中就纷歧定了，如果半路被人截胡了呢？
现状张家村三组，未拆迁
关于米轨旅行开发的落地性，由于关于大型线性文化遗产的维护和使用，触及的利益主体多、实际条件杂乱，作业推进不易。估量近几年开发起来的或许性较低，可是老聂期望政府部门能拿出决计和举动，用好、用透这个独有的资源，充沛开掘米轨的前史文化价值，让米轨不再是一条严寒的铁轨。
07 老聂总结
1. 片区现状仍是配套一般，只能底子满意日常日子。如能依照规划进行落地建造，比如说能落地一个好校园，那就配套比较完善了。
2. 从地舆空间上，坐落整个昆明市区的最西侧，看着是比较偏远了，可是由于昆明市区是东西短，南北长的格式，所以比北市区和南市区的边际仍是要好多了。
3. 由于是昆明最西侧了，周围便是山体，无添加城市配套设备的土地了，整个片区的讲故事、画大饼的或许性就没有了，久远来看，整个片区的房价也只能坚持为昆明房价的均价了。
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