南都讯 记者萧倩苑一边降价一边坚持不松口，马太效应加重，中山楼市价格开端两极化。近期中山有不少楼盘一再传出打折声响，特价房、低首付、首付分期等层出不穷，有楼盘价格直接回到2年前。据记者查询这些现象首要会集在镇区项目及部分城郊项目。
可是，市中心部分楼盘价格却反常坚硬，乃至有楼盘称要提价。有业界观念指出，现在购房者已从出资客过渡回本地刚需刚改客，后者注重楼盘本质，特别是校园、商业、交通等“硬指标”。一起，市中心地块“断供”、三旧改造时长大等导致的货量缺少也加重了中山楼市的两极化。
重压下的中山楼市
到了深秋，中山气温降了，相同地中山楼市也逐步步入“清凉”。记者造访中山楼盘发现，不少楼盘连续十月促销的活动， 将特价、低首付等进行到底，一起有楼盘乃至直降3千元/平方米。据不完全统计，11月有超越50个楼盘挑选各种特价促销。
现在会集降价促销的项目多会集在镇区。比如阜沙镇融创城就打出8千块带装饰起的特价来招引购房者，而该项目此前的对外价格在9000-13000元/平方米不等；港口镇如愿居打出10688元/平方米的特价房，此前对外价格在12000-13000元/平方米……还有项目直接打出首付分期付款、首付低至8万元等做法来招引购房者。
市区近郊楼盘也呈现跌落状况。西区日华坊二期对外均价13000-14000元/平方米，近期特价单位仅10980元/平方米；南区合生帝景城对外均价14500元/平方米，近期连续推出低于一万的特价单位；火炬区福晟钱隆湾畔带装饰对外价12000-13000元平方米，近期推出10000元/平方米特价单位……
撇除商场现状，从数据上看，中山商品住所商场表现也十分一般。依据合富研究院(中山)监测中山住建局网签数据闪现，10月中山全市住所网签为5092套，环比下降27%，同比下降32%。而从走势图上可知，除了自带春节假期导致成交反常的2月份和数据滞后的3-5月份以外，本来应该是“银十”的10月份成交却创下新低。
需求端减量，导致新增量也下降了。据统计，10月中山商品住所新增942套，算计9.3万平方米，环比上月下降35% ，同比下降78%。新增的仍是以镇区为主，例如南朗镇新增389套最多。可是，库存量却仍旧破7——到2019年10月31日，中山市住所库存70017套，其间三城镇10689套居全市镇区住所库存第一、坦洲镇9474套排名第二、火炬开发区7327套排名第三；中山市商业库存32426套，其间港口镇3645套居全市镇区商业库存第一、火炬开发区3593套排名第二、坦洲镇2681套排名第三。
这在某种程度上预示着，中山楼市正在楼市大环境走低下接受重压。
头部效应闪现：市中心楼盘价格仍坚硬
尽管库存量不见削减，不少楼盘降价成风，可是中山市中心却较为坚硬。记者造访发现，受供地量缺少、城中心地块稀缺、三旧改造时长跨度大及购房者需求未见削减等要素的影响，市中心特别配套有优质公立校园、大型购物中心、作业场所、便当交通等的楼盘价格改变不大，即使偶见特价房但价差与此前价格不大。
“没有降价，也不会降价，咱们剩下的货不多了”，在雅居乐剑桥郡，一出售人员对记者表明，尽管毗连楼盘确有降价状况，但现在项目统一口径并没有松动，首要是剩下的货量太少了。“只需100套多点，本年成绩没问题，所以不会考虑降价“，她表明，该项目下一年尽管还有住所组团推出，但只剩下07区最终一个住所组团，剩下的不是商用物业便是车库，因而下一年乃至不扫除会提价。而记者巡盘发现，该楼盘现在确实坚持了一贯的均价水平，偶见特价单位也与此前的特价邻近。而毗连该楼盘邻近的清货项目海伦韶光则一度从13000-14000元/平方米急降到9字头，乃至引来部分前期业主的不满。
东区大部分楼盘也存在相同的状况。年代云来、远洋世家这两个传统东区供货楼盘已确认进入结尾，价格相同不见跌落。年代云来乃至把对外均价调高至26000元/平方米。相同的灵敏紫岭世界根本价格坚持不变。而近期开盘的万科金域中心出售价格首要会集在20000元/平方米不等，与周边二手房摆开价差，也毫无降价趋势。
而石岐区中心区域推盘量极低，除了偶见1、2个迷你项目推货，老牌中心地段简直断供，导致二手房买卖开端昂首。
记者查询发现，本年来中山的住所土地拍卖几近断供。本年1月，中山市正和房地产开发有限公司以总价7145.4545万元、单价拍下14095.9平方米西区环市路翠景道西侧商住地；7月，中山越翔房地产开发有限公司以总价188926.662万元、单价10600元/平方米拍下59410.9平方米西区彩虹规划区商住地；8月，厦门宝嘉鼎盛交易有限公司以总价23162.8万元、单价8000元/平方米拍下11581.4平方米西区狮滘口岐港路商住地；9月，中山雅居乐雍景园房地产有限公司以总价64318.56万元、单价8000元/平方米拍下26799.4平方米古镇镇文华路地块。除上述地块外再无成交，8月乃至呈现古镇一优质地块流拍的状况。有必要留意一下的是，中山刚需刚改族独爱买的东区和石岐区现已不见供地，住所库存量上也一路走低，这也影响了中山这两个区域二手房的成交。
一边是一再降价的镇区及郊区商场，另一边是坚持不降价的城中心楼盘，中山房地产商场进入马太效应。
购房者理性当道，学位等配套成刚需
商场两极分化，也表现了中山购房者越来越理性。
一个计划购买剑桥郡的购房者吴先生和记者说，作业在东升的自己为了孩子的读书问题一向期望在城区置业。“东区的太贵又远，可是又期望孩子的校园好一点，所以就把规模缩窄到价格相对适宜的西区”，他表明，自己以为楼价会下降，因而从年初开端一向看房等候，但他发现一些楼盘因为货不多、方位好等原因价格一向降不下来，所以挑选不再张望入市。他以为城区的项目还能比镇区更为保值。
供货量缺少、周边缺少相应体量的竞争对手、家长注重校园等是这类楼盘的底气。有业界人士以为，中山的购房需求其实并没有远去，但与一二线城市状况相似，城中心楼盘因为地段、配套优胜而更受喜爱，在发起房住不炒的前提下，出资客落潮变相鼓舞了刚需刚改购房者对优质房源的寻求。像剑桥郡一类的项目只需不是遭受金融风暴一类的微观环境骤变，则仍是“不愁卖”。
一起，有观念指出，现在中山城区开展遭受瓶颈，亟需引入三旧改造，尽管三旧项目遍地开花，但受制于旧改状况复杂、环节触及很多、资金到位等多种原因，想经过三旧改造来添加城中心住所货量供给，短期是一个不可能的使命。这也是为何中山城中心楼盘仍旧能顺畅出售的背书。
此外，记者还了解到，针对港澳人在大湾区享用的系列方针条件，现在港澳人现已享有与大陆购房者相同的购房权力，也便是说不再受此前针对这类人群设置的社保等门槛放。铺开购房的预期，使得近期有香港的查询闪现中山成为大湾区购房方针之冠，也导致部分不急于迅速回款的开发商提高预期，惜售项目。
采写：南都记者萧倩苑
