文|凯风
不是什么房子都能买。
曩昔20多年的房价上涨史，让许多人发生一种貌同实异的认知：认为只要是房子，不管是商品住所仍是公寓，不管工作楼仍是商铺，乃至小产权房乃至民居，不只能闭着眼买，并且买了都能增值。
但是，实际却一再打脸。
01
最严公寓禁令来了。 近来，广东佛山发布新规：
除服务型公寓外，制止商业、工作用房以公寓进行出售。房子规划用处应一致挂号为“工作用房”，不能以“公寓式工作、单元式工作、单间式工作等”用处进行挂号。非住所项目的用水、用电，应按商业工作规范收费和办理，不装备管道燃气设备、教育学位等。
更具杀手锏的是，佛山规则，开发商在与购房人签订合同之前，必须在展板前摄影存档，相片要能明晰显现购房人、出售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。
这在某种程度上预示着，在佛山，除了寥寥无几用于商业类旅馆式公寓之外，一切商业工作项目都不得改为公寓。没有学位，没有燃气，不能挂号为类住所性质的“公寓式工作”，而开发商或中介再企图以“公寓”进行违规宣扬，则要面对一系列赏罚。
为何忽然出台如此之严的公寓禁令？
这要从4个月前说起。本年8月，央视报导万科在佛山出售的金域中心楼盘涉嫌“虚伪宣扬违规出售”：将工作用房包装成公寓楼盘，出售给购房者，触及约5800多名业主。
对此，央视直抒己见：挂羊头卖狗肉的事，迟早都要穿帮，在国家的法令和法规面前，再大的店，也不能欺客！
正是在这种布景下，佛山公寓遭到方针的强力狙击。这在某种程度上预示着，以往打擦边球的玩法，完全行不通了，公寓面对着越来越不确定的根本面。
02
不只仅佛山，国内已有多个城市祭出了公寓禁令。
本年8月，厦门出台公寓禁令，禁止商办项目改形成为公寓类住所，一切商业用处的项目，单套最小面积不得低于300平方米，且不得预留住所功用的排水、排污、排烟和燃气管道。 这相当于完全堵死了工作式公寓、酒店式公寓的缝隙。
在佛山厦门之前，从一线的北京上海，到二线的杭州南京，均已将公寓作为要点管控目标。
这些方针的中心便是两条：一是商业工作用地不得私行变更为寓居用处，二是商业工作单套最小面积不得低于300（或200）平方，这就将小户型的公寓扫除在外。
广州也曾出台规则，新建商业公寓只能出售给企业，不得出让给个人，后来虽有所放松，但这一方针带来的影响不容小觑。
03
这一些方针再次阐明，公寓面对着越来越不确定的方针根本面。
要知道，公寓，原本就仅仅一个约定俗成的说法。在我国的建造用地中，底子就不存在“公寓用地”一说，要么是寓居用地，要么是商业用地，要么是工业用地，要么是公共服务、物流仓储等用地。
在许多人看来，公寓与住所，仅仅有产权年限之分，住所70年，公寓40年。其实不然，比产权更要害的是，公寓一开端就跟商业工作环绕在一起，每一次方针调整，都会成为楼市严控的牺牲品。
简略来说，商品住所一般等级为“寓居用地”，这是根正苗红的商品房。而工作楼、商铺和公寓，则均从归于“商业性质”，均建造在商业工作用地之上，从不动产证上只能挂号为“工作用房”、“商铺”、“商务金融用处”等。
换言之，公寓尽管打着住所的名号，但实质上仍旧是商业式的工作用房。
曩昔各地为了市容市貌和城市开展的考虑，出让了很多的商业用地，或强制要求住所用地装备商业用地，这就形成很多的商业库存揉捏，公寓便是这种布景下应运而生的。
在楼市上行期或许方针处于宽松时期时，公寓便是合法项目，在挂号时可运用“公寓式工作”、“酒店式公寓”等名号，而工作楼运用的则是“工作用房”。
但是，一旦楼市进入下行期或调控收紧时，公寓就会成为首战之地的牺牲品。这时候，公寓式工作，便是当之无愧的“工作用房”，不能落户，不能入学，不能通水电煤气，一句话，不能用于寓居。
这便是一切问题的来历。
04
事实上，公寓面对的问题不止于此。 即使是合法合规的公寓，在出资上相同面对着许多圈套。
其一，公寓一般归于商业地块，土地运用权只要40年，而住所的土地运用权有70年之久。比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。这方面，住所现已明晰到期可主动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。
其二，公寓的流动性远远不如住所，原因是变现本钱过高。住所可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承当悉数税费，全体税费本钱高达10%-15%左右，而住所的税费本钱只要2-5%。
值得一提的是，土地增值税正在进行立法。这儿的土地增值税，个人住所具有豁免之权，但公寓则要如数征收。换言之，公寓不只要交纳增值税、个人所得税、契税、印花税等，还要交纳土地增值税。（参看《未来十年，没有流动性的房子肯定不能碰》）
其三，公寓寓居价值大打折扣。不说公摊面积公寓远远高过住所，关于住所，两梯六户、三梯九户现已是上限，而公寓切割面积更小，两梯十几户、三梯几十户可谓习以为常。
其四，公寓更廉价仅仅一种误区。公寓价格之所以低于住所，是因为土地本钱相对较低，土地运用年数的约束相对较短，且没有学位配套，水电费用依照更高规范的商业处理，且借款年限远低于住所，实际本钱一点都不低。
许多人出资公寓的理由，是公寓的租金报答率相对较高。确实如此，一线城市住所的租金报答率缺乏2%，而公寓却能够到达5%以上，挨近世界平均水平。 但问题在于，5%的年化报答并不高，货币基金的无危险利率也有3%左右。
更要害的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是绵长的租金报答，手里拿着一堆变现能力差、报答周期长的财物，不是什么功德。
05
渐渐的变多的城市，开端严控商住公寓。
关于现已出台明晰禁令的城市来说，公寓项目能不碰则不能碰。即使方针松松紧紧，今日严控，明日或许又会铺开，但这也阐明公寓面对极不安稳的方针环境，在方针面前，你底子没有豪赌的本钱。
即使从出资上来说，商品住所向来报答率都是最高的，也是安全边沿最高的。就在本年，全国商品房出售面积简直零增加，只要住所还在增加，工作楼和商铺悉数呈现两位数的大跌。
关于没有出台明晰禁令的城市来说，公寓能否出资，要看这些公寓是否合规，方针是否明晰：是否可挂号为“公寓式工作”这样现在仍算合规的性质，挂号为“工作用房”的，则根本不能用于寓居，即使一开端能够混水摸鱼，也存在某一天被会集整治的危险。
总归一句话，蒙眼买房的年代现已曩昔了。
