编者按：纵观当下的内地房地产商场，在通过长达3年的方针调控后，楼市转向平稳，内地房企坚持慎重，缩短阵线，港企却加快布局节奏。风财讯以港企为透视横切面，借此解析此次港企翻身战的布局战略和考虑。
来历|风财讯 作者|武俊
在进军内地的港资房企中，与嘉里建造，新世界、长实、恒基比较，新鸿基以3210.74亿市值位列榜首。这家建立近六十年的房企由郭取胜兴办，阅历六年的家产抢夺风云后，第二代逐步走向暗地，迎来以郭基辉为首的第三代公司开拓者。
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加码内地
在判别职业风口上，踩对商场周期可翻身头部，反之房企则不觉间匿于无形，在当时内地商场环境中，港资新鸿基正在作新一轮的动作。
2019年8月7日，新鸿基地产联合安全集团部属公司以132.6亿元、成交楼面价15532元/平方米的价值竞得杭州市江河汇归纳体地块。从成交成果看，江河汇归纳体为杭州史上最高总价的地块，也是杭州土拍商场上第四宗总价过百亿的地块，新鸿基坚定地拿下了杭州地王。
想要精确透析这一行为的含义，时刻需求回到14年前，2005年，新鸿基地产联合华润开发钱江新城归纳体项目，后于2009年再次联合开发之江宅地，之后再无布局。
准备飞翔于风口的新鸿基也在年报中标明，未来集团将继续在内地首要城市开展归纳项目和优质住所。在本年2月27日的中期成绩会上，郭基辉亦曾标明，大湾区方针对新鸿基地产来说是一个很好的开展时机，新鸿基地产会继续重视大湾区未来的开展。
郭基辉的大湾区开展言辞在成绩会的隔日就得到了证明，2019年2月28日，新鸿基地产以总价11.89已元拿下南沙庆盛纽带出让面积最大的一宗用地，地块编号为2019NJY-1，是一宗商业服务业设备用地、交通纽带用地、交通场站用地，折合楼面价4530元/㎡。
于拿下杭州地王与加码大湾区的本年比较，2018年新鸿基拿的一块地也在大湾区。2018年5月，香港新鸿基以2.64亿元拿下南沙庆盛纽带区块2018NJY-4地块，土地面积超越3.78万平方米，榜首期开展建筑面积约6.67万平方米。新鸿基曾标明，将该地块打造为继广州天环广场、天汇广场等之后，另一个质素杰出的目标性项目。
在2017-2019年成绩期内，新鸿基内地土储分别为739万平方米、717万平方米、727万平方米。其间不包含杭州地王项目，南沙两块地添加土储共约37万平方米，未来将建成商业归纳体，
这家有着六十年前史的房企再次将目光转向了内地。据悉，北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场是新鸿基现在在内地已开业的商业物业。年报中说到，坐落上海徐家汇商圈的上海ITC一期商场将于本年年底开业，别的坐落南京河西商务区的南京国金中心也将于2020年完工，二者总体量近百万平方米。
以上述项目为例，倾泻于慢周转、以持有、运营、收租为寻求的港资企业，打造的商业项目多归于精品，新鸿基把更多的土地储藏放到了内地，与大本营比较，过半的内地储藏为集团在内地的开展确保了足够的粮草，在当时内地调控趋严，银根紧缩的环境下，房企降负债的一起也加深了其开发的压力。而关于素以稳健著称的港资来说，相对富余的现金流不失为周期扩张的杰出机遇。
所谓利害，实为事物的两面性。调查新鸿基的项目散布能够发现，在加快粤港澳大湾区布局规划之外，根据环长三角洲及一线城市为其首要布局，相应对地段、方位的高要求，实际上也添加了新鸿基内地拿地的难度。换言之，在内地房企中，例如华润万象城、万达广场、新城吾悦广场等一批商业项目已初具规模，新鸿基在内地要想完成其持久开展，还有待考量。
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香港来的包租公
9月12日，新鸿基地产开展有限公司发布2019年度全年成绩。比较去年同期499.51亿港元的收益，本年稍显差劲，完成股东应占净利449.1亿港元。数字显现，新鸿基本年的营收下降了。
未曾通过剖析的数据不足以标明全部。在新鸿基以物业出售和物业出资租金的两大事务收入中，租借物业总租金收入同比增6%至250.77亿港元。这一数据背面，是内地出资物业（包含协作开展项目）总租金收入同比增加4.7%至46.66亿港元，净租金收入同比增6%至37.46亿港元。
这一数据在2018年度成绩中也有着很大不同，2018年新鸿基内地完成总租金收入44.57亿港元，同比2017年内地总收入37.89亿港元增加17.6%。净租金收入为35.34亿港元，同比2017年内地29.52亿增16.4%。
事务增速明显与内地项目的建造与开展，是郭基辉的一台大戏，80后的郭基辉曾就读于哈佛大学，2008年参加集团，曾出任担任新鸿基香港及珠江三角洲区域若干首要住所及商业项目的项目总监。自2013年4月起，则全权担任集团华南区域之地产事务。
寄托着郭基辉对未来项目的夸姣期寄，在本年的中期成绩会上，谈及广州市中心的天环广场项目时，郭基辉曾泄漏，大约到四五月的时分，首层会有许多旗舰店开业，会更热烈，租金会上升，该项目收益率很好。
图片来历于新鸿基年报
丰厚的土储也给第三代的郭基辉一展身手的时机，到2019年6月30日，在新鸿基内地共727万平方米中。已完工物业164万平方米。占比23%，开展中物业562万平方米，占比77%。而在香港方面，在合共644万平方米的总楼面面积中，已完工物业366万平方米，占比57%，开展中物业279万平方米，占比43%。无论是开发面积亦或土地储藏，内地已远超香港。
商业项目已初具规模，新鸿基在内地要想完成其持久开展，还有待考量。
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入局红海的底气
完成租售并重的新鸿基想要把香港的项目仿制到内地，但实际并不达观。
到2019年6月30日，新鸿基内地的第二大物业出售事务内地完成总收入为47.72亿，物业出售赢利为23.02亿。将时刻维度拉长来看，2018年物业出售内地总收入为61.95亿，物业出售赢利为23.14亿，2017年物业出售内地总收入为83.04亿，归纳成绩为19.5亿。比较得知，在近三年来，新鸿基的物业出售事务方面营收与赢利均呈下降趋势。
作为典型的资金密集型职业，“以售养租”为主的商业地产形式需求较为足够现金流及可观盈余根底。跟着未来内地商业地产出资力度的加大，内地的物业出售事务远景又出现下滑，怎么完成租与售的均衡协调开展，或许是新鸿基面对的首要问题。
实际上，新鸿基仿制香港的项目入内地并不是没有可能，起步早、慢节奏的港资房企具有多年的商业项目开发经历，而其稳健的财务结构亦是另一大优势。未来，推动租售并重的一起，也将进一步优化其物业结构和收益结构的装备。
完
