引 言
提起金茂，大大都人脑海中榜首反响会是站在上海陆家嘴与北外滩隔江相望的“高个子”——金茂大厦，这座在建成时曾位列我国最高的修建，20年后仍以其异乎寻常的浮屠造型而历久弥新。
作为金茂大厦的缔造者，又背靠“国际500强企业”中化集团，我国金茂能够说是不折不扣的“高富帅”，近年更是开展凶狠，已然跨进千亿行列，位居全国TOP18。
来历：我国金茂公司官网
可是，经过2019年我国金茂的半年报数据会发现，在金茂出售成绩不断完成高增长的前提下，2019年上半年城市与物业开发事务的毛利率同比下降4%。在国家收紧调控的大布景之下，不由让人联想这是否是由于金茂主打的高端产品受限价影响所造成的？
此外，面对一系列“最严调控”，房企纷繁转型追求多元化开展，而事实上金茂早在2014年，便早早布局城市运营，在时刻上应该说对错常有前瞻性了，现在经过四个多年初的“耕耘”，金茂的城市运营项目生长得怎么，能否担任大任，助推金茂迎来再一波的成绩迸发期呢？
目录：
一、未来两三年限价对金茂的影响将日益凸显
二、城市运营或将反转金茂未来的毛赢利率
三．城市运营是时机，也是最大应战地点
一、未来两三年限价对金茂的影响将日益凸显
金茂2018年以1280亿元的战绩成功进入千亿规划的安全线，2015年至2018年这4年间均匀年增长率到达57%，特别是2018年的年增长率更是到达84.7%，在地产调控越来越严的职业环境下，金茂俨然成为地产界逆生长的“黑马”；可是，经过金茂此前发布的半年报数据，咱们注意到，2019年上半年我国金茂的毛赢利率为37%，较2018年同期削减3%，其间城市与物业开发事务的毛赢利率为34%，较同期削减了四个百分点。
一方面是不断攀升的出售成绩，另一方面却是城市与物业开发事务同比下降四个百分点的毛赢利率，二者的违背，是否会传递着某种信号呢？
其实金茂在住所地产范畴仅仅一个后来者，2009年之前非住所范畴的著作虽许多，如金茂大厦、金茂酒店、金茂商业等，但根本没有触及过出售型住所地产，可是最近五年却厚积薄发完成成绩大迸发，首要靠的是其高端产品IP带来的高溢价收入。
不同于薄利多销道路的房企，金茂现在总计进入的城市仅44城，但布局上以中心一线和省会二线为主，在高能级城市，做高端精品产品，高价格构成的高溢价空间为金茂带来了巨大的成绩报答。如2018年金茂便以25539元/㎡的出售均价高居职业第二。
跟着2016年以来楼市调控的加重，越来越严的限价方针俨然意味着价格的天花板已定，关于主打高端产品项目的金茂而言，多少会遭到限价影响，导致前期以高溢价拿到的地不能以合理价格卖出，然后让企业的毛赢利率有所下降。
进一步剖析，咱们注意到，从所计算的金茂往期拍得的高价项目来看，其间大都项目因未能到达预期价格而推延入市。
如2016年所拿的南京河西地王，拿地时的楼面价到达3.69万元/㎡，由于南京河西板块限价3.60万元/㎡，至今没有入市；而2017年2月同样在南京竞得的河西南部鱼嘴地块，楼面价仅8499元/㎡，2018年便已打造成南京扬子江金茂悦推出。2017年9月，金茂首入厦门，以楼面价2.9万元/㎡拿下的“翔安地王”，项目原定价格在4万元/㎡，但到2018年11月金茂挑选赔本入市，均价在2.8万元/㎡，现已低于拿地楼面价。
这在某种程度上预示着，跟着未来金茂的限价项目相继入市并进入结转阶段，金茂未来城市和物业开发事务的毛赢利率会在现在下降4%的基础上，进一步承压。
也便是说，尽管现在金茂的高端精品产品的高价格受限价方针的影响并不大，可是在可预见的两三年时刻之内，限价等方针调控对金茂二级开发的赢利影响将渐渐的变大。
事实上，金茂也开端活跃应对限价方针下的赢利下降压力，经过另一个重要的成绩抓手——城市运营，来储藏很多价格相对较低的土地资源。在传统高端住所开发项目的价格上限被堵之时，凭仗城市运营的优势及一二级联动开发方式，金茂仍具有优质的土地资源获取途径，而这个中心竞争力或许能够改动未来金茂赢利率逐渐下行的困境。
二、城市运营或将反转金茂未来的毛赢利率
城市运营
是指在政府和企业树立契约伙伴关系的基础上，经过前瞻性的规划、土地收拾、载体和设备建造、多元化服务、工业出资等一系列资源整合的体系运作，然后完成城市价值继续提高和运营商运营效益继续提高的进程。
1、为何挑选这条路？
自2009年广渠路金茂府项目热销之后，城市中心区开发高端物业逐渐成为金茂的产品战略，并逐渐得到强化。稀缺资源的产品战略必定决议了获取土地较困难的一起，价格也不菲，因而金茂2009年开端在没有大股东土地储藏支撑的基础上，纯靠招拍挂拿地王项目开展了五年，这期间对土储安全感的缺少使其更早地意识到土地储藏的重要性，然后决议决断走出母公司维护的舒适区。
彼时，我国正进入新经济主导的高质量年代。一方面我国仍处于城镇化的中期，现在城镇化率仅为56%，与美国等发达国家区域80%以上的城镇化水平仍有显着距离，未来城镇化有较大的提高空间；另一方面我国进入后工业年代，逐渐迈入以高端现代服务业为主导的服务经济年代，工业逻辑开展变化，适应新年代布景金茂推进了城市运营主战略。
值得一提的是，城市运营并非恣意一家房企想做就能做的。不同于住所开发，是为了满意人的置换改进需求，城市运营是为满意城市的改进需求，前者依据人，后者依据城市规划。也差异于城市更新项目以历史风貌维护和存量改造为主，城市运营是城市更新的高档方式，愈加重视对多方资源的整合以及工业的导入，以带活城市的全体开展，因而城市运营的难度量级可想而知。
而金茂，背靠母公司央企中化集团，具有母公司的资金支撑以及工业协同，再加上前期高质量的实践事例所累积的老练经历，如长沙梅溪湖项目的一级土地开发，以及上海北外滩项目的成功运营，增添了其早早布局城市运营的底气。
2、怎么走这条路？
在城市运营这条路上，金茂的开展逻辑其实是有自己特征的。与传统的城市运营中先以城导入工业再招引人才的方式不同，金茂的城市运营首要环绕“以城聚人，以城促产”的“城-人-产”逻辑。即经过打造质量高、环境佳、配套优的高质量城市来招引中高端知识型人才，终究为城市创造出科技、立异、协作的工业圈。
依着这个开展逻辑，金茂能够终究靠一级开发、二级开发到运营的全事务链式的高质量城市运营，促进城市价值生长，带来全体财物性价值的继续提高，然后也为金茂供给更多的潜在收益，完成1+1+1＞3的收益作用。
3、带来何优势？
金茂的城市运营方式为其带来最大的中心竞争力便是，共同的拿地方式令其具有大体量且低本钱的土地储藏，这些优质土储不只让金茂较其他房企更具穿越职业周期的才干，也很大程度上提高了金茂对本身未来开展的主动性。
毋庸置疑，关于房地产开发商而言，土地储藏简直是生命源泉，“得土储者得全国”丝毫不夸大。特别是当时融资及全体职业环境趋紧的状况下，66%的土地储藏总量会集在TOP10房企手中，TOP10以外的企业在拿地上着实亚历山大，不得不为了“储粮”而使出浑身解数；而金茂，在土储这方面的压力却会小得多。由于作为城市运营商，城市运营的性质首先就体现在政府对土地供给的大片补给上。截止2019年6月，金茂现已在44个城市具有180余个项目，85%以上土储会集在中心一二线城市，总土地储藏达6998万平方米，在职业中排名TOP9。
更不用说，这些大体量的土地金茂能够分批次且低本钱获取。在一二级联动开发之时，金茂便会与政府提早确认地价，在两年以上的周期内分批次拿地，一次性提早确认3-5年储藏价格，故而能够精确的经过区域地块增值状况、职业周期性以及本身需求等状况，成规划、有节奏地拿到赢利确认的地块。
至于土地获取本钱终究有多低？
经过剖析发现，仅2019年1-9月金茂城市运营项目所获地块的楼面价，就比周边拍出地块的楼面价均匀低34.07%。
一端是高端住所产品的价格受限，揉捏了赢利空间的上限，另一端是凭仗城市运营方式能获取到很多本钱更低的土地资源，扩宽了赢利空间的下限，二者归纳下来，使得金茂的高端住所产品的赢利仍具有必定的弹性调理空间，故而很可能改动未来金茂赢利率逐渐下行的困境。
别的，城市运营方式为金茂带来的不单单是土储上的优势，依托城市运营的一二级联动开发、全流程参加等特色，金茂还可最大化收成区域开展进程中的增值收益，因而，一旦金茂的城市运营进入老练阶段，迎来的将会是继续而安稳的成绩上升期！那么现在金茂的城市运营终究开展怎么是值得一探的。
4、城市运营项目开展状况
从2011年起步于长沙梅溪湖，至2019年6月，金茂已累计获取16个城市运营项目，可是现在的城市运营项目中实践落地的项目并不多。16个城市运营项目中，真实落地的项目仅9个，而且其间5个城市运营项目在本年才刚完成第一批土地获取。这在某种程度上预示着金茂的城市运营仍处于前期的加快落地阶段，未到真实的迸发期！
依据金茂此前成绩会上提出的开展方针，其将在2020-2022年完成城市运营关于全体出资60%的土地储藏奉献，也便是在往后的3年时刻内运营成势，那时，金茂的城市运营布局才将真实引领金茂跨上更高的成绩台阶！
三、城市运营是时机，也是最大应战地点
综上而言，尽管现在限价对金茂的影响不是很显着，可是跟着日后金茂的限价项目连续入市并进入结转阶段，限价方针对金茂的赢利影响将日益凸显；而依托早早聚集城市运营的先发性，金茂具有的低本钱土储优势某些特定的程度上能够缓冲限价方针带来的影响，乃至跟着未来城市运营方式的日益老练，全工业链运营带来的收益也或能让金茂在逆势中打出一场漂亮仗！
可是，现在金茂的城市运营项目仍处于加快落地阶段，未来能否全面迸发潜力，还得看未来金茂的企业内功修炼得怎么。由于城市运营方式的另一面是，动辄几百万平方米的项目，对开发进程中的项目周转性以及回款率要求很高，一旦不能满意翻滚开发，极简单面对建造周期长、资金沉积大、收回周期长等危险，因而，金茂有必要具有更强的管控才干才干躲避这些危险。
不管怎样，有句老话说的好：“穷则思，思则变，变则通”。在当今白银年代的职业降速中，相较于其他仍处在多元化事务探索阶段的同行，已然坚决了城市运营这条赛道的金茂，职业焦虑赫然会少得多。作为一位旁观者，或能拍拍金茂的“膀子”，喊上一声“老铁，加油向前冲啊！”
