据《本钱一线》了解到，宝龙商业办理控股有限公司（下称“宝龙商业”）方案于本周进行港股上市聆讯，农银世界为独家保荐人。此次揭露上市，融资规划在10亿港元左右，征集资金将用于战略收买和出资其他商业运营服务供货商，晋级数字化信息技术体系及智能运营办理，股权出资以及一般事务用处。
据悉，早在本年8月份，已在港股上市的宝龙地产就发布公告称，主张分拆其隶属公司宝龙商业办理，在香港联交所主板独立上市。上市后宝龙商业仍为该公司的隶属公司。
之后宝龙商业就于8月20日在港交所递交了招股书。在本年半年度成绩会上，宝龙地产总裁许华芳就表明，期望将集团的商管事务分拆，然后寻求独立在港上市。
成绩体现较好，但规划与万达仍有较大距离
宝龙商业办理于2019年3月在开曼群岛注册建立，首要从事商业运营服务及物业办理服务，自2007年起开端向零售商业物业开发商以及业主供给商业运营服务，包含商场研讨定位、租户吸引办理、开幕服务等。
从财报上来说，宝龙商业2016至2018年及2019年前四个月的收入别离为7.52亿、9.72亿、12.00亿和4.99亿，2016年至2018年复合添加率为26.3%；公司纯利润则从2016年的6290万元添加至2018年的1.33亿，复合年添加率为45.6%。宝龙商业近几年成绩体现不错，这也是支撑其香港上市的重要条件。
到2019年4月30日，宝龙商业办理共有45处在管零售商业物业，物业办理服务分部下有43处在管物业，为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙六合这四个品牌供给服务。
可是同国内商业运营服务公司的巨子万达比较，宝龙商业的规划就相形见绌了。依据相关材料显现，2018年，万达（00169.HK）运营和办理超越280多个万达商业广场。据悉，2018年按在管建筑面积排名，万达排名榜首，市占率为6.6%，而宝龙商业市占率则为0.8%。不过有必要留意一下的是，五大公司也只占了总比例的10.9%，这说明国内商业运营服务商场相对较为涣散，头部公司仍有规划扩张的可能性。
曾几何时，宝龙与万达齐名，地产圈内有“北万达、南宝龙”的说法，但现在的宝龙商业规划真实难以与万达同日而语。2016年12月31日宝龙商业总在管建筑面积为14.4百万平方米，2019年4月30日这一数据为16.2百万平方米，仅添加了12.5%。11月14日，宝龙地产斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地，入驻粤港澳大湾区，这或许是宝龙扩展其商业地产规划的重要一步。
营收首要来自商业运营服务，过于依靠保存集团
从事务收入占比来看，公司营收首要来自于商业运营服务，近年在公司营收中占比均在80%以上，而来自物业办理服务的营收相对较少。而且，商业运营服务事务的毛利率也比物业办理服务高。
但有必要留意一下的是，宝龙商业大部分的物业办理服务分部的收入来自与保存集团的协作。2016年、2017年、2018年及到2019年前四个月别离占物业办理服务分部总收入的94.0%、90.4%、88.5%及88.8%，其间2017年及2018年向保存集团供给服务所得的收入别离为1.92亿元和2.06亿元。从危险要素上而言，现在宝龙商业十分依靠于单一客户带来的收入，一旦与保存集团的续约出现问题，将很大程度上影响公司成绩以及运营。
别的，从区域上看，宝龙商业的营收首要来自长三角区域，本年该区域的占比从2016年的48.7添加至2019年前四个月的62.1%，“南宝龙”的称谓公然名不虚传。只不过事务过于会集在一个区域给公司的运营带来了必定的危险和应战，若深耕长三角区域做好市占也未尝不可，但与此同时，公司成绩却极易受该区域商场影响。
分拆上市或为缓解母公司债款压力，线下商场人气下滑
据《本钱一线》了解，近年来宝龙地产的日子并不好过。到2019年6月30日，宝龙地产总资产为1421.58亿元，总负债为1081.70亿元，总负债同比上一年添加了30.40%，而且自2017年以来呈现出不断添加的趋势。到2019年6月30日，宝龙地产的资产负债率为76.09%，而2018年同期资产负债率为73.14%，也呈现出逐渐添加的趋势。
与此同时，引人留意的是宝龙商业的负债率也逐年高企。宝龙商业的招股书显现，2016年至2018年及2019年前4月，宝龙商业的资产负债率别离为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不只超越了宝龙地产的76.09%，而且远高于职业平均水平。假如真的宝龙商业上市成功，宝龙商业将独立运营，从宝龙地产的财务报表中剥离，很大程度上可以更好的下降宝龙地产的资产负债率，而上市征集到的资金也可认为母公司“输血”。
别的，自2012年以来，中国商业物业的数量大幅添加，加重了商业运营服务的商场之间的竞赛，而且因为电商职业的迅猛开展，人们网上购物多了，部分线下商场的人气逐年下降。《本钱一线》前段时间造访了坐落闵行吴泾的宝龙商业广场，除少数几家从事餐饮的商家人气较为炽热外，其他店肆人气都不是很高。
“尽管零售商场的出售下滑，但商场的文娱休闲功用现已无法替代了，”某商场负责人对此解说，“顾客未必天天要购物，但饭是要天天吃的。”
现在商业运营服务的商场之间的竞赛剧烈，作为一家老牌头部企业，宝龙商业也并非无忧无虑。只要精准地对商场需求定位，并参阅当时职业开展的新趋势，供给高质量的立异多元化服务，它才能在商场之间的竞赛中立于不败之地。而此次上市成功与否，也是影响宝龙商业乃至宝龙地产未来开展的重要一环。
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撰文|温庆林
修改|陈雨
（文章部分图片来自网络）
