这是最好的年代，这是最坏的年代。
——狄更斯《双城记》开篇
这句话用来描述2019年的深圳，再适宜不过。
先行示范区、前海扩容、向全球卖地、豪宅税新政......深圳这些大事，都会集在2019年。
有人借着方针利好的春风，持有的楼盘在短时刻内飞速上涨，继续躺赢。
有人由于横盘张望，迟迟没有下手，被忽然上涨的房价“吓懵”。攒在银行里的钱，怎样都追不上业主提价的速度。
有的区域楼盘卖得反常火爆，有的区域仍旧冷清。
这是2019年分裂的深圳楼市。
01
下半年继续的“鸡血”
最为分裂的，无疑是跨过8月18日这条线，深圳楼市迎来了大相径庭的六合。
三年来，深圳楼市如同还没有如此会集“嬉闹”过。土豪出动了、业主嗨了、买家急了、中介笑了......
这一切源于深圳的超级方针大礼包：建造中国特色社会主义先行示范区。
从2016年“一年两调”的双方针管控带来的降温，延续到2017年的惨白成交，再到2018年“三价合一”、“731新政”后的理性回归，深圳楼市一向趋于低迷状况。
以近几年成交抢手的西部为例，有12个楼盘有不同程度的成交均价下滑，单个盘成交均价甚至下滑3.86%。
例举几个上半年入市新盘惨白的项目状况：
5月16日， 福田华裔城某豪宅推售1110套，当天去化约1成；
5月21日，龙岗某刚需盘推售415套，当天去化不到1成；
7月6日， 南山某高端住所推306套住所，去化缺乏4成；
7月6日，龙岗某刚需盘推售120套住所，当天去化缺乏4成；
......
（以上数据来自各媒体开盘报导，终究出售数据以开发商口径为准）
图源：咚咚找房
直到818先行示范区方针的出台，楼市似乎被打了一针“鸡血”，整个商场又“活过来”了。
图源：房BOSS
示范区利好后的8月底周末，深圳4大新盘会集开盘，上百亿资金砸向深圳。
来比照一下尔后入市新盘的成果：
8月29日，龙华某新盘推售370套住所产品，成交186套，去化率超50%；
8月30日，光亮某新盘二期开盘，推售308套住所产品，成交287套，去化超9成；
8月31日，福田景田某豪宅售出410套，去化约8成，出售金额超越50亿元；
8月31日，福田上沙某新盘推2158套公寓，全体均价8.6万/平，半小时成交 800多套……
10月30日，福田香蜜湖豪宅开盘，192套房源售罄，2794人认筹，认筹金达139.7亿元；
11月14日，宝中某豪宅开盘，推出382套现房住所，成交320套，去化率约8成。
......
（以上楼盘终究出售数据以开发商口径为准）
若说新房商场里，土豪里都忙着买买买，那二手房里的买家们就不那么好受了。
细分到集体，业主与买家最为分裂，方位回转继续相爱相杀。
以朋友林小姐为例，从本年3月份到11月份，她的买房阅历犹如坐过山车一般跌宕起伏。
在本年3月份看了松坪村某二手房，其时的两房总价大概是365-370万，由于犹疑迟迟没有下手。
谁料，818先行示范区后50㎡左右的房源都涨到了408万以上，60㎡在430万以上。
国庆七天假日她又继续去看房，再三权衡总算决议要买西丽的德意名居。
原以为买房这场持久战总算要闭幕，不曾想，在终究关头业主忽然反价。
林小姐一度抓狂，那就破罐子破摔，让他涨吧，不买了！
没想到在11月11日，王炸音讯【豪宅税新政】传出。一时刻，整个深圳二手房商场“失控”了，业主纷繁上调、反价......（24小时直击！深圳豪宅税新政后：业主提价、买家溃散、中介加班....可点击翻阅）
白日上班看到音讯的她，急了，火急火燎的又把看房的日程给提上。
总算，在业主反常磨人、不断反价之后，在11月17日深夜0:31分，她以总价420万的价格，买下了福田沙尾蜜园的59.33两房。
从3月份的365万到8月份的408万，再到11月份的420万，林小姐以55万的差价买了个“经验”。
还有被嘲放哨、万年不涨的龙华某超级大盘，也在这次行情中追了上来。
从5万多的成交价一会儿蹦到了6万多，甚至还有部分房源冲上了7万。
“胀大”的宝安中心，部分房源也默默从7万多到了9万多。
818开了个好头，下半年的深圳利好开端一波又一波。
“豪宅税”新政的出台，更是添了一把火：房价和成交量蹭蹭往上涨，不论业主提价涨得多嗨。
乐有家研讨中心多个方面数据显现，11月深圳二手住所过户8013套，环比上涨11.8%，成交均价57361元/㎡，环比上涨2.2%。
来历：乐有家研讨中心
这再三验证了深圳业主对提价的敏感度，完美遵循了深圳速度。
现已买房的人有备无患，而买不起房的人，却越来越难。
02
冰与火的东西部
而有房的人，暗地里也形成了“轻视链”，尤其是房地产圈内人士。
南边楼事简略跟周边的同行们调研了一番，发现买西部的占比远大于东部。
一位最近刚买了龙岗某刚需盘的搭档，幽幽地来了一句：“身边如同就我买了东部......”
再看回商场。东部虽有一些楼盘卖得好，但全体冷清；西部由于一些利好，反常”火爆“。
东西部之争由来已久，而归根到底仍是城市大规划导致的。
从深圳规划来看，西边开展的火力正猛。比方粤港澳大湾区，它的中心在前海，而前海坐落西部。
东进概念比较前几年，动静小了许多。东部公民心心念念的14、16号线，也还在规划傍边。并非说东部规划欠好，只是相关于会集火力的西部，气势与速度上就弱了一些。
这是在链家上截下的房价地图：
三年前均价根本和南山相等的福田，今日现已被甩在后面；宝安有9万/㎡的宝中，也有4.1万/㎡的松岗。
甚至有网友戏弄，从摇号这件事上，东部就输了。
图源：家在深圳
从开盘体现来看，如同的确如此。
西部许多楼盘一开盘往往伴跟着摇号清盘、日光等词汇，比方华强城，从一期到三期，都是秒光。
还有万科星城，上一年11月开盘推出3337套房源，仅半个小时卖出1850套。
图源：家在深圳
而东部却鲜少呈现需求摇号的楼盘。从打折、优惠，再到中介代理，像挤牙膏相同，一点点消化，往往需求很长时刻去消化。
东部也并非没有抢手片区，如“当红炸子鸡”大运中心，最近开盘的项目成果都适当喜人。
11月17日，大运片区某新盘住所均价5.2万，简直售罄（图片来自：家在深圳）
11月9日连夜开盘的大运地标项目，甚至有外地出资客连夜排队，共售出房源200多套。
但从整个东部来看，这种现象并不常见。
东西两头间隔不过20几公里，最大的差价已有3倍之多。分明是同一个城市，却有大相径庭。
这样反常的分解，只存在于深圳。
好在东部短期内尽管布满尘嚣，但一旦规划落地，建成之后远景一片光亮，生长力更足一点。
03
越贵卖得越好？
深圳另一分裂现象便是，越贵的房子，抢的人越多。
说起来你或许不信，深圳豪宅在近两年的去化率”出奇“的好，刚需盘去化体现反而变得”镇定“。
为什么？无非是这三大原因：限价利好、供求关系以及稀缺的资源。
先来回忆本年热销的豪宅（不完全计算）：
2月22日，瑞府8000万公寓被“秒光”
6月，深圳湾壹号顶层二手432㎡顶层豪宅，以1.38亿成交；
8月31日，福田天健天骄售出410套，去化约8成，出售金额超越50亿元；
10月30日，福田深业中城开盘，192套房源，2794人认筹，认筹金达139.7亿元；
11月14日，宝中云玺开盘卖了8成，数千万的大户型最受欢迎。
11月28日，前海招商领玺在4个小时内抢完456套房源，总出售额超63亿！
......
（以上数据来自各媒体，终究出售数据以开发商口径为准）
2019年，全国公民见证了深圳人的购买力，买豪宅犹如买白菜一般天经地义......
01
限价利好
首先是限价利好。自731新政后，以“限价”+“摇号”为调控标配的深圳楼市现已理性回归。
但从另一方面来说，限价即维护了刚需，也放开了豪宅的限价。由于限价存在显着的价差，面积越大，天然越有优势。
例如，假如每平米廉价3万元，买个90的刚需房与买200平的豪宅，谁更”廉价“？显着大户型占了廉价。
在上半年成交量前十的千万豪宅中能够正常的看到，大户型占比最高。
（华夏研讨中心）
这也便是为什么一有豪宅入市，而且仍是中心地段的豪宅，富豪们都会疯抢。
02
供求关系
其次便是豪宅的供求关系。
近两年深圳豪宅的供应量对错常有限的，在2018年上半年豪宅仅有23.6万平，2019年上半年豪宅供应量大幅上升，算计35.8万㎡，同比添加52.0%。
图源：华夏研讨中心
这也便是为什么一有豪宅入市，而且仍是中心地段的豪宅，富豪们都会疯抢。
以11月28日开盘的招商领玺为例，作为深圳甚至全国重点建造的前海，区域价值清楚明了。
在这样的布景下，稀缺的住所价值更是清楚明了，天然而然的成为土豪们狙击的“猎物”。
在现场甚至有多位购房者表明，由于惧怕买不到招商领玺或许没有选到心仪的房源，所以在颐湾府也认筹，做了两手预备。
03
稀缺资源
而有些豪宅，无关价格都会被抢，由于过分稀缺。
想想顶豪深圳湾一号、开盘大排长队的华润悦府、以及8000万户型秒光的瑞府......
肯定中心地段，还占有山林湖海天然资源的豪宅，深圳真的太少了。
而某些地段、朝向或许户型欠安的豪宅仍然会被扔掉......比方小户型小房间的华裔城某豪宅，就卖得不怎样样。
在未来，假如限价盈利仍然存在，豪宅这类的高端产品大概率会越卖越好。
反观刚需盘，除了抢手片区的单个刚需住所项目去库存体现杰出，大部分都体现就比较平平。
今日入市的新盘绝大部分都是刚需产品，而从华夏研讨中心每周计算的去化率来看，并不算达观。（去化率高的那几周都是有抢手豪宅入市或刚需热盘开盘，拉高了平均值）
来历：深圳华夏研讨中心
例如，有“刚需收割机”之称的华强城在5月31日开盘，再现日光神话。
据官方口径，公证摇号摇出999个号码。也便是说，通过三个小时的“抢大白菜”，464套房被999人抢光。
在深圳，有钱人只会更有钱，他们会不断置换更豪的豪宅；而一些资金绰绰有余的购房者，由于犹疑，终究等来的下一波上涨的房价......
04
张狂提价VS无人问津
深圳也并不是一切房子都张狂提价。
除了占有中心方位、带有名校学位的楼盘，部分地段欠好、以及本身缺点的房子仍然无人问津。
就有粉丝在后台留言称，有朋友挂了3个月仍没卖出，无法之下降价35万才得以脱手。
南边楼事后台粉丝谈论
某中介表明，在8月到9月，他们把坐落南山、宝安的4套房源降价。它们的共性都是：大户型、本身某些缺乏、卖相一般，只能降价出售。
终究南山的漾日湾畔、星海名城二期降价没几天就成交了，而富通城三期卖了大半年，总共降过2次价，8月份的时分降了10万，9月初的时分又降了20万，总算卖掉了。
他表明：美好海岸二期还在卖，首要楼层太低了，想早点卖出，业主还得降价才有时机。
商场便是那么戏曲，高价房卖不掉、刚需房紧缺，降价房也不乏见。
而那些热销的产品要么是小户型，要么是万年不跌的学区房。
据华夏研讨中心显现，2019年上半年成交结构分解也更加显着。
90-144平的面积段添加至45%，较上一年同期添加了15%，而144平以上面积段占比下降至5%。
其间上半年成交继续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均归于90-144平面积段。
还有网友爆料称，宝安的都市翠海华苑小区成交了一套19㎡的1房户型，成交总价为410万，成交单价为215790元/㎡！
这个价格，还能够与深圳湾相媲美了！
9月底，该小区又被爆出以330万总价成交了一套20㎡左右的小户型，单价为16.2万/㎡，只是过了一个月就从16.2万/㎡涨到了21.58万/㎡！
必须得说这个楼盘涨的确实离谱！在实地造访后发现，这个暴升的小区带了宝安排名榜首的宝中学位！
夸大点描述便是，你买任何房产都会亏，但在教育资源紧缺的深圳，买学区房大概率不会。
比方罗湖百花试验双学位的金茂礼都，36平的成交价已到了620万，而在两年前仍是420万。凭着一套小户型、老破小，一年躺赚100万。
我们在研讨房产出资的时分，许多大V会告知你只要具有寓居特点、金融特点以及身份特点的房子才是最好的出资产品。其间，寓居特点就包含了学位。
跟着深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼出资为主，项目配套成为置业挑选最首要的要素，抢手片区大体量住所项目去化更快。
05
结
分裂的深圳楼市，自始自终的魔幻。
或许再过十几年，区域之间的距离会渐渐变小。但有钱人与普通人的距离，仍然存在，高端住所产品分解或许会更加严峻。
房价的每一次上涨，业主们便往中产提升。而关于未上车的购房者，他们的积储无疑是贬值了。
分裂无法防止，但祝福每一位购房者，有勇气、有眼光更有好运气，在每次跌宕起伏中捉住归于你的上车时机。
