2019年12月10日，以“把握大势 坚定信心”为主题的全联房地产商会2019年会在北京富力万丽酒店首府厅拉开序幕，本次年会由全国工商联指导，全联房地产商会主办，精瑞人居发展基金会联合主办，由富力集团协办，并得到了路劲地产、北新建材、坚朗五金、米兰之窗、亚萨合莱、万华集团等企业的大力支持。以新华社、人民网、房讯网、凤凰网房产、腾讯智慧房产、网易家居、搜狐焦点、房讯网等百余家媒体的报道支持。前来参加2019年会的有32位副会长，9位副会长特别代表，20家地方房地产商会，以及近千名来自行业的参会代表出席本次盛会。
“年会主题演讲环节”，全联房地产商会创会会长聂梅生，为我们大家带来《房地产发展新航道》的主题演讲。
以下为演讲实录：
大家上午好，我今天演讲的主题是“2019中国房地产业的迭代”，先说一说房地产业是不是风光不在了，我认为今后一段时间它仍然是中国经济的稳定器、压舱石，第二讲一下另外一场革命，在国民经济中、GDP当中，占比例差不多的，另外一个产业他们在干什么，就是互联网加风靡了一段时间，但是他也迎来了挑战。最后说一下中国经济要素和结构发生了什么变化，这些要素的变化对经济有什么影响。
我们房地产当中有一个核心价值百科链就是销售，就是卖房子，我们多年来也是到现在仍然是销售为王，房地产开发已确定进入了存量阶段，左边的图这个是从2017一直到现在，我们的销售额还是在增加，但是你能够正常的看到它的增幅是在下降的，一直在下降，也就是说销售额在增幅，但是销售量在负值。然后看一下9月份25个城市二手房的交易数量，同比增加了16%，连续三个月同比增加，就右边这条线，说明它进入了一个存量阶段，这是一个。第二房地产行业已经步入了理性回归，上面是楼市和股市滚动信誉的曲线，这个蓝线能够正常的看到这个股市在上头，尤其2007年高很多，2008天华尔街金融风暴一下全下来了，然后刺激经济4万亿及很多进入了楼市，2009年楼市的市盈率已经大大高于股市，后来一直是在股市的上头，但是从2017年以后，在股市平均市盈率的下面，也就是说它已经步入了理性回归，从经济的层面来看。
第三是关于房地产的核心价值百科链变化，就是房住不炒，大家看看这条线，中国居民的房地产在总资产中占比远超美日两国，当然这和中国人的消费习惯是有关系的，但是和经济发展的阶段有关系，从2004年一直到2014年最近一段时间到现在能够正常的看到，即便是这个数字，就是中国居民房地产在总资产中的占比也是在下降的，虽然超过美国和日本，他们的房地产在总资产中的占比在30%或者以下，我们在60%，现在也在下降，也就是说居民的财产中不简单是靠房地产撑着了，还有别的的地方可以赚钱，也就是房租和炒这件事是有它背后的经济促进和支持的。所以我觉得我们房地产的核心理念就是我们什么为王？说穿了销售量是重中之重，我们看每年发布的排行榜全部都是按销售量，规模是重中之重，我觉得这一点仍然可以坚守。为什么可以坚守？可销的物业为主体仍然是房地产的主流和持续，问题在哪？是因为政府要卖地，政府要卖地，房地产要买地，买了地以后就变成卖房子，不可能把政府地买了，我不卖房子，这个逻辑是存在的，但是土地财政能马上取消吗？不可能。今年为什么到年底的时候房地产翘尾了，情况比前面几个季度要好一些，你看看土地，土地的溢价率提高了，政府得卖地，你卖地我就得卖房，这件事情是一个强大的支撑，这件事一时半会不会了解的，我觉得今后物业为主体，不是说我们大家可以翻转的一件事情，但是租购并举它形成了新的业态，去年讲了一年，这个事并举不了，因为公租房的部分，或者租的这部分，租金的回报率太低了，1%到2%，你还不够去还银行贷款，所以这个事并举，但是半壁江山的形成并非遥远，所以有一段时间的过度。为什么我说卖事还得持续一段，多种物业形态需要新的架构，原来的架构是什么？比如我买一块地产我必须问政府要一块地，能卖商品房就卖，否则商品这部分融入不了，我搞产业园，我也得先把商品房卖出去，尤其搞养老，因为我在养老这块涉及比较深，那么也千方百计的我得把房子卖了，我不卖这个房子肯定得赔钱，正是因为这么一个情况，国家限售令一到不许卖这个，不许卖那个，最近我觉得这件事也是一个博弈，很多楼盘有产业地产、有商品房，有这个、有哪个，一旦你有一块卖不动了，现金回不来了，你现金流就断了，但是房地产开发企业的资负债率是很高的，80%以上是常态，一旦有一个盘出事整个资金链中段，所以到年底的时候确实会有一些比较大的房企会出现一些明显的异常问题，这个和原来卖是有关系，一旦卖不动及钱回不来，就出现一些明显的异常问题。所以我认为2019年房地产的大势接近了一个临界点，需要翻片，翻片以后应该是更加健康，从量变到质变，比如我房子不炒的事，从棚改的公租房到租赁市场到老旧小区改造，政府的政策是有变化的，那么跟我们坚持资本层面的收紧，保持不变，不能流到房地吧，这样保证经济转型。银根，也在积极释放新的地源，税收实际上这方面建立新的税制，这个供给侧改革是有变化的。
我们看看第二个跟我们差不多一样大的互联网在干什么，人家是12年一迭代，1995年到2007年是PC时代，中间的12年和房地产是并行的，2007年到2019年是移动互联，一直到现在大家离不开微信和手机，是人+人，它针对人来说事，我们是针对卖房子的卖字，这两个不一样，到明年开始以后是另外一个迭代，开始物物相连，场景+场景，大数据云计算，AI这个时代马上要到来，我们看看2007到2019年这12年，或者是最近10年他们那个行业是怎么样的。
2018年中国的互联网经济对GDP的贡献率超过四分之一，和房地产差不多，一样的。2018年我国的互联网经济的规模是16万亿，它的基础部分是7万亿，和其他的传统经济有一个融合，融合部分是9万多亿，占到我们当年GDP比重的18.25，这是2018年，互联网+这一块儿是不容小觑的，它对产品和服务业上下游产业的拉动，间接的经济贡献增长是9万亿，占GDP比重10.3，这两个加在一起的贡献达到了28.56，一点都不比房地产少，人家10年，我们是25年，我们前十年我老觉得我2001到2010年绝对是房地产的黄金时代，绝对是中国经济发展的驱动力，但是看看，看看互联网，看看十年来中国网民的数量和普及率，到2018年中国的网民达到了8.29亿，中国的普及率接近60%，我们才14亿人口，加上老的小的不会玩的剩下的还有8亿多，普及率这么高的情况下是不是也到了一个瓶颈，到了一个需要仔细考虑的。
恰恰是这样，从互联网行业的收入和增长来看也开始走平甚至微微下降，到了2018年它的行业收入4万多亿，增长到了11%左右，比房地产要高，它也开始走平，甚至于比高峰时期下降了不少。
看一下互联网金融的市场规模到底有多大，现在中国互联网金融的行业规模达到了43万亿，它的增长率特别高达到24.67%，互联网金融行业的市场规模，增长很高，说明钱我们这边搞的不好就没有钱，银行不给钱就产生债务危机，这事情很严重，但是那边增加了很多，钱在哪儿？银行的钱愿意放在哪儿值得我们深思，它的增长率24.67，所以互联网的上半场。2019年以前我们叫做互联网的上半场。
互联网的上半场一切互联网的生意最终都是流量生意，他们是走流量，所以流量走起来是互联网的最重要的，因为它是2C端的，它到每个人的，到8亿网民端的，他走的流量，流量起来了，它就起来了。
但是互联网领域出现了两大事件引起我们的思考，一个是互联网金融P2P的大范围的崩盘，要说你是2C端的，P2P就2C端的，这个互联网因素直接是2C端，所这样的一种情况下它崩盘了，还有我们以前互联烧钱烧流量这样的模式还行吗？我是不是烧钱就可以把流量烧起来，能成为这个领域的老大，还没有老二，没有之一，所以这样的一种情况下在共享自行车的领域中最后形成了一地鸡毛，这两件事情值得我们深思，互联网领域有两个事件引起了我们思考，他们也要开始进入下半场。
下面讲一下关于下半场的事，三大因素催生了经济，为什么中国的经济一定会在2020年以后有变化，一个是人口红利由正转负，一个是消费结构升级，第三是服务业占GDP的比重超过了50%。
人口红利这个事的看法是不一样的，我是比较重视数据和拐点的，中国的人口绿线的增长是到2020年拐弯，我们还能按照这个曲线的最上面的这一条线，继续按照这个绿线继续涨吗？这已经不可能了，这是联合国给我们的高方案，第一方案是我们不希望要的，但是我们恰恰走了这个方案，也就是无变化方案，到2020年我们没什么太大的变动，我们的人口就是这样下降的，这个对我们是有挑战的，这个是一件事情。
第二，人口的老龄化，老龄化的事情60岁以上的人口到这样一个时间段这个曲线开始陡，2020年开始急剧的陡，到了本世纪中叶我们三分之一的人是65岁以上，老龄。这个对我们的经济肯定是有变化有挑战的，人口红利，再看一下出生率，出生率的事情没想到，我们第一次人口高潮是解放以后就是1950年那个时候，这些人口出造成了这一的婴儿潮，更高它达到了3千万每年，然后开始进入这一波人生的孩子在这儿，然后开始计划生育，80年代计划生育以后急剧下降，2020年又是人口出身急剧下降的阶段，都发生在2020年，预计2019年中国人口出生将降到1千万人左右，1千万，原来是3千万，现在马上让大家生二胎，大家生不生是一回事，还得看数据，它跟房地产有关系，你别管是黄金、白银还是怎么着，你的房子还得有人住，到底有多少人口，新生人口是多少，你不考虑这样的一个问题吗？盲目发展？这个事情还在延续，这是第一变化。
第二个变化，中国家庭的消费系数开始发生明显的变化，我们的恩格尔系数破30，现在其实就是3季度涨了一点，29.7，前面还要低，是因为猪肉涨价把我们的数往上提了一点，原来是28左右，居住类不是卖房子是家庭消费居第二，其他的这一对加到一起已经超过了食品和居住类，就是消费在这一块儿开始上来，消费结构开始变化了，大家拿钱干什么？我重点说一下消费结构和支付力的关系，其实支付力是最重要的事，到底能花多少钱，支付力和收入增长有关系，和消费者的认知能力，和企业赚不赚钱，在大众消费阶段，人均GDP小于5千美元，这样一个时间段齐备家电这种耐用消费品几大件为主，这样一个时间段大众消费是非常容易赚钱，容易盈利的有很多企业也会成长起来，也是房地产起步是在这样一个时间段，现在是差不多在1万，在第二和第三阶段的中间，正好在这个节点上，这样一个时间段人均GDP在5千到1万美元的时候，收入比较高的，增速比较快了，这样一个时间段的企业它活力还是非常容易的，也就是说这样一个时间段是品牌化消费阶段，注重品牌，面子消费，大家有时候买房子不看，万科、保利、恒大这儿就信得过，所以企业一定要打造品牌，这样一个时间段品牌消费企业盈利也是容易的。
但是我们到这个节点，这样一个时间段企业盈利是很难的，因为消费观念变化了，变成了品质简约消费阶段，不一定是品牌，是品质，回归理性，追求品质化，个性化，对我们提出新的挑战，我们到底盖什么房子，还那么容易卖吗？是萝卜快了不洗泥或可以卖出去吗？恐怕不是，因为我们的人均收入已达到了1万，大于1万的时候就是这个情况，所以看2019年十大趋势我都看不懂，什么是本真消费什么是土而不凡，双线生活等等，这是2019年的十大消费趋势我们可能都看不懂，但它确实是。
我们再看一下第三个变化的因素，就是2017年中国的服务业的增加值在GDP当中的占比超过50%，这个静悄悄的来临，大家都没有注意说肯定国家统计局算错了，但是过了几年还是这个样子，2017年到了这个节点，确实是我们的服务业在这儿，工业+农业加在一起等于服务业的50%，这样一个时间段也是翻篇的时候，现在进入了后工业化时代，后工业化时代是信息文明、生态文明、人工智能的时代，它就是在这个时代里面，我们处在这个时代里面，所以看一下2018年各个地方第三产业增加值的占比，北京占到81，第二是广州71，上海是65，所以从国外对中国经济的分析，对中国城市来说认为最健康的是北京的经济结构最健康，确实是不怎么依靠房地产，人家第三产业占到81，东北老工业基地很困难，产能过剩，转型不了，但是有两个是例外，一个是大连一个是长春，长春为什么可以？因为它的第三产业占到47%，这是2018年，这是大连占到52%，所以这里面能够正常的看到，我们原来说的北上广深这个排行榜不是这么一回事，要重新想想这个事，确实变了。
变了以后经济结构性变化有什么其实？我觉得我拍脑袋可能想不出来，我就引了一下淡马锡中国区总裁的一个分析，我挺同意的分析，他认为从新加坡的角度说看中国经济结构变化以后，从供给侧和需求侧分析什么变化，从需求侧来说最核的逻辑是消费升级带来了的结构性趋势从而推动社会持续健康发展，需求侧推动社会持续健康发展。
第一，人们要求更长的寿命和更大积累的财富，财富积累不完全是房子，可能还有别的的金融资产等等，其他的财富积累和可持续健康的生活，这是从需求侧创造出来的趋势。
第二，供给侧，最核心的逻辑在于技术个性带来整个供给侧改革，从而次进科技进步，会从供给侧带来新的趋势，第一共享经济，第二更智能的系统，第三互联互通的世界，它的分析是有道理的。
我们看一下今年上半年中国各行业资产净利润，这里面最赚钱的是在保险、在金融系统，你看他的利润增长率，一个是77，一个是51，其他的往下排，房地产这块还行，16%，还在中间，转型的项目，我们要转型，我觉得中国行业的净利润增长率绝对不能全放在中国，这个肯定是不正常的，但是这样的一个过程需要调整。然后我们看一下2018年全球独角兽企业分布的情况，仍然是金融占到4%，然后是现在新型的无人驾驶汽车、交通、企业服务等等，后面这一大帮我们叫做蓝海的，越来越蓝的这些，新的独角兽开始起来了，这里面有房产服务，房产服务在全球当中是很厉害的，占3.4%，这是在全球，但是在中国我还没有看到一个房产的独角兽起来以这是2018年全球超级独角兽国家分布，中国的独角兽非常多，中国在独角兽企业中占到了44.8，高于美国41.4，我们在新生的这部分，比他多，我觉得从深层次来讲这样的一些背景引发了中美贸易战，美国GDP比我们高多了，我们不到一万，那跟我们打什么，但是我们看看，我们将来发展的国力这方面，对他形成了挑战，所以我觉得中美贸易战深层的原因可能真的和科技有问题，为什么华为在风口浪尖上，而不是哪个房地产企业在风口浪尖上，现在讲数字经济，数字中国习主席提出来，数字货币，刚才我讲到关于互联网金融这块，P2P是不行了，是垮台了，但是不见得数字货币不行，也不见得区块链也不行了，它还是有一个发展的过程，当然这个也有很多的争论，各国央行都在密切关注，如果比能够形成，那当然是一个很大的挑战，再比如说金融在整个新经济中，现在确实是高居首位，所以数字城市、数字产业、数字社区这样一些事情风气云涌，所以数字化将会引起全球的政治、经济、社会和人居生活的重要变化，大家要准备好。
从房地产来说，一个是必须从投资住建转向消费，从关注GDP到转向制造业指数、消费指数、国民幸福指数，美好生活，必须要想这个事。第二是从销量转向存量，从卖卖卖转到我们怎么样去把存量资产发挥价值百科，第三开发转服务，因为服务业仍然有机会，已经占到着重GDP的比重已经占到50%了，短期开发转为长期的持有，今天的年会有很多这方面做的好的企业，你们可以进行交流。我觉得科技引领房地产的迭代势在必行，我简单说一下，就是在存量资产端，一个是在重资产端，怎么样引领房地产开发。
数字舒适社区是存量资产的异军突起的抓手，数字社区的分会半年切入了博鳌平台，得到了支持，也获得了精瑞人居奖，这里面有获金奖的中铁任之智慧养老，这是数字社区的一种。另外有Smart Life System，他中间这一块儿是包含了智慧社区当中我们物业这一块儿，也就是传统有边界的社区的东西，同时又链接了一部分属于智慧家居的。还有产业互联网的部分，我们淘宝、美团这些全部并在一起，这样子一个社区的平台，能够从家里面走到小区、走到小区外，无边界的，全都连起来，也是我们的一个范例。当然我们有物联网数据的，大数据和物联网这一块儿和我们就是做大数据的，Talkingdata获奖了，数字社区的创新也是层出不穷。
我再讲一下在开发端怎么办？科技引领产业迭代是势在必行的，产业升级在开发端不光光是数字化，它在5G的基础之上支持了物联网的发展，那么它的AI技术不仅改变制造业还会改变建造业。长期徘徊不前的住宅产业化，我最开始就是提出住宅产业化的事，25年以后，现在到了一个新的突破口，比如说施工机器人的研发，绿色建筑，健康住宅等等这样的事情必将和智慧化数字化结合才能够普及、才能够普惠，你光说绿色建筑不行，你必须和数字化结合你才能够升级，否则你升不级，人家是4.0，你还在1.0的产业化，1.0的绿色建筑是不可能的，必须要结合态度普及、普惠。
以互联网的智慧家居，这块我觉得是比较成熟的。我们看一下远大住工模块式建筑就是属于制造端，这一块儿的物联网，它恰恰是把绿色节能无建筑垃圾，生态环境这些事情融合在真正造车式的造房，等会儿也会介绍，使工作量减少了99%，我到现场看过，印象很深，就下面这些房子。清华大学建筑学院他选择了一个特别贫困的农村，建筑学院在那里搞数字化，我说你们怎么找了个这么穷的地方，他们在那里搞了一个三维数字建模，它是一个可开启的，它是一个农村民宿的旅游，它可以打开，打开以后就是一个漂亮的舞台，建造速度非常快，他就是用数字化来做的。同时在这个村里做了砌砖机器人，能砌出各种各样的机器人。我觉得如果一个贫困的农村，窑洞、山区都可以数字化，我们有什么不可以的，这里面我也引用一句话，在这样一个变革的形势之下，我消灭你和你无关。
最后，让我们回到这两句话，邓小平同志讲的发展是硬道理，科技是第一生产力，谢谢大家。
