还有不到20天时间，我们就要迎来2020年了。回头看看这一年的房地产市场，虽然年初经历了“小阳春”，但由于只出现在部分地区，而且持续时间又比较短，所以影响十分有限。此外，从今年4月开始，全国房地产市场就进入到了楼市调控升级加码的过程中，所以总体来看，这一年的楼市可以用“平稳调整”四个字来概括。
具体来看，前11个月，全国各地发布调控570次左右，密集程度刷新了历年调控纪录，受此影响，很多热点城市的房价迎来了下跌。根据中国社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，最近一年，核心城市房价止涨趋稳，广州、青岛、济南、长沙、武汉、郑州、西安、福州、石家庄等城市的房价都开始跌回到了一年前的水平。比如，青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%。
可到了年末，房地产市场并不平静，关于明年调控放松的声音和房价上涨的声音不断出现。11月底，在上海举办的某论坛上，中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，很多人都说房价要跌，但房地产投资下行造成的供需缺口可能会引起半年到一年后房价上涨。时隔不久，12月6日，在济南某房地产论坛上，经济学者马光远也表示，02020年调控放松的概率较大，部分热点城市的房价可能会在上半年反弹。
在调控密集出台和房价下跌的当前，楼市看涨言论的不断出现，着实让一部分观望中的购房者变得纠结和迷茫起来。其实，笔者认为，专家学者的言论参考即可，不可全信，因为对于政策性市场来说，决定楼市走向的关键还是要看政策。临近年底，要判断2020年的楼市走向，国家经济工作会议无疑是重要的窗口。根据新华社报道，在刚刚结束的国家经济工作会议上，国家对2020年的房地产进行了明确定调：
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场的平稳健康发展。在笔者看来，国家对2020年房地产市场“一锤定音”，打破了最近一段时间以来关于调控放松的幻想，给观望中的购房者吃下了定心丸。虽然字数不多，但字里行间都透露出了4个明确的信号，2020年要不要买房已经清楚了。
第一，再提房住不炒，投机炒房依然会受到严格管控。
最近一段时间以来，笔者经常看到不少文章或者听到不少声音，都表示这个会议上没有提房住不炒，那个报告里没有写房住不炒，弄得不少购房者紧张兮兮的。其实，在笔者看来，国家都已经明确定调了，无论提或者不提，房住不炒都在那里，没必要过度解读。与2018年一样，这一次，国家又提及了房住不炒的定位，这说明国家遏制投机炒房的决心不变，同时意味着2020年全国房地产调控的整体基调依然从紧。总而言之，投机炒房的空间和概率越来越小了。
第二，楼市稳字当头，双向调控将逐步成为常态化。
在房住不炒的前提下，国家明确2020年要全面落实因城施策，这在某种程度上预示着双向调控将逐步成为常态化：既会防止房价大涨，同时也会防止房价大跌。说得通俗一点，如果一个城市的房价上涨压力较大，调控继续升级的可能性就较大，比如今年大连出台了“限涨令”，要求房价只准跌不准涨，但跌幅不能超过申报价的5%。反之，如果房价下行压力较大，那么短期调控措施退出的可能性就较大。比如，马鞍山出台了“限跌令”，要求降价不得超10%。总而言之，无论是收紧还是松动，目的都是稳字当头。
第三，房地产告别大拆大建，4万亿“旧改”将代替“棚改”。
根据财政部多个方面数据显示，2018年我国各地棚户区改造共计626万套，而02019年全年计划仅为285万套，用腰斩来形容不足为过。伴随棚改政策的逐步退出和淡化，现阶段国家已经明确将“旧改”提上日程，即对大量的老旧小区进行修补和翻新，完善小区的各类配套设施。那么，旧改的发展空间有多大呢？
笔者认为，目前我国住房总量足够了，有专家说已经够二三十亿人居住了，有的说仅空置房就够16亿人居住了，所以“旧改”代替“棚改”是大势所趋，不但可以改善居住环境，也可以提升房子的升值空间等。除此之外，多个方面数据显示，目前全国各地需要改造的老旧小区大约17万，投资额达4万亿，涉及上亿人口。对此，中原地产分析师张大伟表示，这或将是房地产市场的新风口，未来会有更多企业进入。总而言之，“旧改”代替“棚改”意味着大拆大建的阶段将渐行渐远。
第四，长效机制加快推进，楼市回归理性是大势所趋。
回顾2018年，关于房地产长效机制的表述为：要构建房地产市场健康发展长效机制，而这一次的表述为全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。笔者看来，最大的变化就是从“构建”到“全面落实”的转变，这在某种程度上预示着明年房地产长效机制将会加快推进，具体来看，住房租赁市场将迎来进一步发展，而且此前央行报告中也明确将引导资金支持租赁市场的发展。此外，在盘活存量房的大背景下，除了“旧改”，房地产税或许也会迎来新的突破，从而把空闲的房子推向市场，变成有效供给，满足更多的住房需求。总而言之，楼市回归理性是大势所趋。
2020年刚需可以有信心了
通过上文分析，我们大家可以得出一个明确的结论：对于楼市调控，国家已经动了“真格”。此前，孙宏斌就曾表示，本轮楼市调控是一个长期的行为，所以大家应该认清形势，不要抱有幻想。多个方面数据显示，2019、2020、2021年房企有息负债规模分别为6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，这在某种程度上预示着未来两年，开发商仍将面临偿债高峰期。因此，面临基调仍然从紧的房地产调控态势，房企可能会继续迎来洗牌。此外，囤房客的日子也不好过，房价不涨不跌，除了持有成本增加，想要变现并非易事。因此，中小房企和囤房客可能要“寝食难安”了。
但楼市趋于平稳，对于普通购房者来说，显然是一个好消息，有足够的经济能力可优先考虑买房，反之则可优先考虑先租后买，因为既不需要过多的担心房价过快上涨给自己带来压力，也不需要过多的担心房价过快下跌给自己带来损失。此外，因城施策成为常态化，2020年各地或将在公积金、人才购房补贴、住房租赁等方面逐步形成利好刚需或改善者的氛围。总而言之，楼市稳字当头，让普通购房者可以更加安心和理性的选择自己的住房方式。
