花高价买的房子，开发商许诺的配套商场说不建就不建，115名业主怒了！
文 |薛宇飞
01业主称高价买房
2010年10月，通过133次举牌，原中粮地产（2019年更名为“大悦城(6.910,0.14,2.07%)控股”，隶归于中粮集团）以溢价87%、总价31.2亿的价值拿下了沈阳市皇姑区原沈阳航院地块。其时有新闻媒体报道称，该项目总投资78亿元人民币，将建成集央企东北总部、大悦城购物中心等为一体的国际化、高品质大型城市综合体。
根据原沈阳市规划和国土资源局（机构改革后，组成为“沈阳市自然资源局”）2011年4月28日颁发给中粮广场综合体项意图《建造工程规划答应证》及附件，该项意图商业份额为28%-30%。2天后，项目举办奠基典礼，辽宁、沈阳两级政府领导，中粮集团高层到会了典礼典礼。
中粮广场综合体最早开发与出售的是住所项目，一期项目定位相对高端，2011年的价格大致在1.5万元/平方米。二期业主陆捷（化名）奉告中新经纬，她2015年购房时，除了看中楼盘的方位、户型等，也对10万平方米的大悦城购物中心十分等待，她期望今后的休闲、购物愈加便当。
“2015年的楼市比较冷，二期的户型、建筑用材都没有一期好，我买的时分是1.3万元/平方米，二期的实践买卖均价在1.1万/平方米左右，但这现已比较高了，其时整个沈阳市单价过万元的住所项目都不多。” 陆捷称，沈阳之前就有一个大悦城商场，全体比较火，这也让部分业主对新的大悦城购物中心抱有热心。
▲中粮广场综合体项目宣扬页 受访者供图
根据沈阳市沈河区人民法院2018年12月20日作出的行政判定书，项目115名原告业主诉称，中耀房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称为“中耀沈阳”，为大悦城控股子公司）采纳网络、广告、图册、沙盘等多种方式进行售楼宣扬，特别以大悦城为噱头高价售房，这对包含诸原告在内的购房者极具诱惑力，一起也使该项目产品房价格升高。业主诉称，尽管如此，他们仍是倾尽积储，乃至不吝假贷买下了心中抱负住所。
我国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表明，正常的状况下，住所小区周围配建大型商业综合体，会添加房子的附加值，对房子保值增值发作助推效果。
据了解，中粮广场综合体共分为四期开发，一、二、三期为住所项目，四期分为两个标段，四期一标段包含甲级写字楼、独栋写字楼、酒店式公寓、会集商业街区等业态，四期二标段的主体便是规划中的大悦城购物中心。
2016年年末，由于部分楼栋供暖问题，业主们与中耀沈阳发作胶葛，这时他们发现四期二标段地块挖出了建筑基坑，后从中耀沈阳工作人员处得知，该地块将建筑成9栋28层的产品住所，大悦城购物中心不再建造。
陆捷称，知道这个音讯后，业主们感觉自己受骗了，花高价钱买的房子，却没有享遭到更好的配套，一场由地热引起的维权行动蔓延到整个项目园区。
02法院判定程序违法
关于商业改住所，中耀沈阳奉告业主，四期二标段项目规划改变现已得到规划部分的答应。根据业主后续把握的信息，在他们清晰得知不再建造大悦城购物中心之前至少一年，中耀沈阳就提请调整项意图商业份额。
2015年11月17日，中耀沈阳向沈阳市规划和国土资源局提出调整商业比的书面请示。2016年7月29日，一份《沈阳市规划和国土资源局建造项目规划规划关键改变》通知书显现，沈阳市规划和国土资源局赞同中耀沈阳上述项意图商业份额由28%-30%改变为21%-22%。
但业主们以为，直到2016年年末之前，他们都不知道中粮广场综合体项目商业份额调整的工作，也没有寻求他们定见。在屡次洽谈、投诉无果后，2018年2月，115位业主向沈阳市沈河区人民法院申述了沈阳市规划和国土资源局，诉请吊销上述规划改变。
根据沈河区人民法院2018年末作出的行政判定书，115位业主以为，被告沈阳市规划和国土资源局调整中粮广场商业份额没有听取好坏关系人的定见，违反了法定程序。根据《城乡建造规划法》的规则，建筑性具体规划、建造工程规划的具体计划的总平面图不得随意修正，确需修正的，城乡规划主管部分应该采纳听证会等方式，听取好坏关系人的定见。
业主称，规划部分调整项意图商业份额，没有向好坏关系人进行公示，而是让中耀沈阳代为公示。中耀沈阳明知园区入住率很低，却不像奉告业主交费那样通过业主群、物业管家群、短信、电话等快捷有用的途径进行公示，而是在售楼处和园区粘贴语焉不详、内容不清晰和没有图示的“公示”，阻止好坏关系人的知情权。
作为被告的沈阳市规划和国土资源局及第三人中耀沈阳并不认可业主们的主张，两边争辩的关键落在了业主们的权益是否受损与改变程序是否违法上。沈阳市规划和国土资源局辩称，案涉规划关键改变通知书对原告的权力不发作实践影响，原告提起的本案诉讼不归于人民法院行政诉讼的受案规划。一起，被告具有作出案涉改变通知书的法定职权，改变契合法律规则。中耀沈阳也述称，业主们的日子品质和房子保值并未因该商业份额调整而遭到任何影响。
通过近一年的拉锯，沈河区人民法院终究作出上述行政判定。法院以为，原告系涉案地块小区内业主，且于地块规划答应改变前购买房子，其同用地规划答应改变行为具有法律上的好坏关系，原告具有对改变用地规划答应行为提起行政诉讼的主体资格。
▲沈河区人民法院判定书 受访者供图
沈河区人民法院以为，对确需改变的规划条件，须契合控制性具体规划，被告并未向法院提交诉争用地规划改变契合控制性具体规划的根据，故其作出规划答应改变行为根据不足。诉争建造项意图用地规划改变直接触及业主的严重利益，被告应当奉告申请人、好坏关系人享有要求听证的权力，故被告未在规划答应改变行政程序中奉告好坏关系人享有听证的权力，程序违法。
沈河区人民法院判定，吊销被告沈阳市规划和国土资源局于2016年7月29日作出的《沈阳市规划和国土资源局建造项目规划规划关键改变》通知书。之后，由沈阳市规划和国土资源局等单位组成而成的沈阳市自然资源局、中耀沈阳提起上诉，沈阳市中级人民法院2019年10月28日作出终审判定，判定“驳回上诉，维持原判”。
03为何不建？
关于为什么不再建筑大悦城购物中心，中耀沈阳2015年11月17日向沈阳市规划和国土资源局提出的调整商业比书面请示中称，现在房地产商场处于低迷阶段，商业地产竞赛特别剧烈，中粮广场项目现在已建的13.7万平方米商业面积面对巨大压力，出售不畅，项目资金周转面对困难，后续开发一向难以发动，构成项目全体推动进度缓慢。因而申请将项目全体商业份额从28%-30%下降为21%-22%。
▲沈阳中粮广场综合体项目四期二标段地块 受访者供图
2015年12月，沈阳市规划规划研究院出具的《中粮广场地块商业比调整证明陈述》称，区域对大型高端商业的需求现已饱满，沿街商业网点现已构成相应规划的日子配套，日常日子配套服务需求可以取得充沛满意。此外，电商形式成为实体商业的有力弥补，下降商业比对地块及周边区域影响较小。“《中粮广场地块商业比调整证明陈述》专家证明会定见”中称，上述陈述调整根据较为充沛，根底材料较齐备，内容完好，赞同下降商业比。
但这份专家证明会定见也对陈述提出修正主张，主张进一步完善规划调整根据；进一步剖析研究区域商业设备建造和布局状况，充分调整项目商业建筑面积削减的理由；添加调整前后相关目标的剖析比照，并满意各项配建目标要求。
业主们并不认可“区域对大型高端商业的需求现已饱满”的说法。陆捷称，皇姑区归于沈阳市人口较为密布的城区，但大型商业体特别是较为高级的购物中心较为匮乏，“中粮广场所谓的十几万平方米的商业，包含了写字楼、公寓等，这些并不是居民日常休闲、购物的当地，不能作数。”
沈阳市统计局2017年7月发布的沈阳市城市商业综合体大数据显现，到2016年年末，沈阳全市共有城市商业综合体17家，沈河区、铁西区别离以5家综合体居首，和平区、大东区别离以2家综合体并排第3，皇姑区、浑南区和于洪区别离以1家综合体坐落这以后。
谢逸枫称，为促进区域消费、拉动经济稳步的添加，政府部分会乐见企业建筑大型商业体。但对开发商而言，商业体前期投入大、报答周期长，在线下商业不太景气的状况下，开发商有志愿将商业体改建为住所，这样做才可以短期内完成资金回笼，添加营收与盈余。
“不同土地性质的拿地成本是不一样的，商业性质的拿地价格低于住所，企业假如能将商业土地改为住所土地，利润率也会添加。”谢逸枫还说。
尽管现已胜诉，但陆捷称，四期二标段地块现在仍处撂荒状况，没有开工痕迹，他们也忧虑购物中心能否建筑起来。
来历：中新网
