最近，我采访了南京楼市一位专业投资客，10多年时间，在南京买过好几十套房子，经验十足，能够说是南京二手房活地图。
（左：南京楼市编辑邢怡 右：南京专业投资客）
我和他聊了好几个小时，听他分享了自己的买房故事以及不少买房观点，犀利独特。我整理下他的十大金句，和大家伙儿一起来分享（以下仅代表他的个人自己的观点，也欢迎大家留言一起探讨）：
1、我不建议年轻人买新房。
2、最值钱的不是房子，不是黄金，而是负债。
3、年底是买房的好时机，南京房价我长期看涨，预计明年初就会有一定涨幅。
4、我曾经多次创业，赚的不如买房多。
5、一定要学会用最少的资金去买房。
6、我出手买房，从不考虑未来升值空间，到手就要赚到钱。
7、我坚持房住不炒，如果一套房你装修完自己都不想住，建议砸掉重做。
8、如果你对经济、楼市、政策、设计等没有研究，是做不好房产投资的。
9、当下南京二三线的二手学区房，最有投资价值。
10、对我个人来说，按总价来计算，短期回报率在50%以上的房子，才有投资价值。
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专业投资客：长期看好南京楼市，预计明年初，房价会有小涨。
他本人是学艺术的，大学毕业后开过游戏公司，做过美术培训，开过店，先后创业好几次，但发现了自己创业赚的钱还不如买的几套房子升值多，才一心做起投资。
2008年的时候他因为准备结婚，需要房子，在南京买下第一套房，是桥北的威尼斯水城，买的最小的户型，当时总价30多万。大概2年时间，房价就翻了一倍，卖掉之后，他在主城又买一套二手房，还留出一笔钱做创业启动资金。
结果房子涨价了，创业又失败了。于是他才下定决心研究房产，十几年时间，在南京已经买过近100套房，实战经验非常丰富。
以他的经验，每到年底都会是买房的好时机，因为这样一个时间段急需用钱的人多，就会有很多二手房降价出售，你能淘到一些性价比很高的房子。
同时他也觉得，有买房打算的人近期可以入手了，明年年初南京整体房价可能会有10%甚至更多的涨幅，类似于2012年左右的小涨，大涨目前还不具备这个条件。
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“不建议我们大家买新房，我买房从不考虑房产增值，到手就要赚到钱！“
相信很多人听到投资客几个字，最想了解的还是他们的买房故事以及投资理念。这位投资客有2个观点非常有趣，第一是他不建议我们大家买新房，第二个是他买房从不考虑未来增值，只买低于市场价的房子，到手就要赚到钱！
他告诉我，这些年他在南京买过很多房子，唯一没赚钱的就是他在宝华买的一套新房。“新房是需要持有成本的，而且没有可操作空间。现在南京限售3年，如果你买的是期房的话，基本需要持有5年时间，首付至少3成。但如果你买二手房，你立马就能拿到房，装修好租出去就可以抵掉一大半的房贷。”
他跟我讲了自己的一个经典买房故事：2015年的时候，4号线还没通车，他在龙江的正泰花苑买了一套老房子，200多㎡的一套顶跃，当时小区整体均价已经在3万/㎡了，但是那套是大户型顶跃，房主急用钱，1.5万/㎡就卖了，总价300多万。
（小区190平顶跃户型，仅供参考）
“我拿着房子去银行评估贷款，评估出来房子市值500万，就给我贷了300万，相当于我首付没花钱。因为这套房子有6个阳台，我们后来重新装修做了单身公寓，交给了第三方租房公司，现在月租金1.7万左右，又完全覆盖掉了我的月供，等于白赚一套房。”
“我一直想不明白，好多人说不喜欢老房子，不喜欢顶楼，送一套给你，你要不要？”
至于买房到手就要赚钱，他是这么说的：“如果你去考虑房产增值的话，你的帐是算不过来的。一方面，你的资金链可能根本撑不到它几年后涨价，再一方面，你真的撑到了，万一没涨呢？所以对我来说，房产增值是一笔意外收入，我只赚眼下的钱。”
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“现在最值钱的是负债！南京主城二三线的二手学区房可以关注。”
他告诉我，在很多场合他都分享过这么一句话：“现在最值钱的，不是黄金、不是房子，而是负债。”
按照通货膨胀率，你从银行贷越多的钱，就意味着你赚的越多！而且现在还有不少装修贷、金融贷，利率非常低。
现在他因为买房的资格很有限了，所以出手都很谨慎，目前最看好的还是南京二三线学区房。“你看今年南京哪些二手房涨幅最高，宝船小学、成贤小学的学区房，现在南京一线学区房已经涨到了一个高点，买房风险比较高，但二三线学区的学区房还有一定涨幅空间。”
我找到365二手房统计的今年南京各小学南外录取人数汇总（数据不一定精准，仅供参考）：
今年夏天宝船小学突然火了，据传第一届毕业生就有5人考上南外，旁边宁工新寓二村、华堡新寓、江景园、辰龙雅苑等学区房业主都忍不住在大门口挂出横幅庆祝。不少房子二手房确实在短时间内涨了不少。
他还提到一点，目前主城很多地方都在进行旧城改造，老小区出新、加装电梯。“这样一个时间段可完全去淘淘看有没有性价比高、租金收益高的二手房。”
聊了很多南京的二手房，我最后也向他提问：“你觉得南京一些有明显倒挂，或者明显被限价的新房值得买吗？”
他回答了我一段有趣的话：“我身边也有很多朋友去摇江心洲的仁恒江湾世纪，还有河西南的华侨城天鹅堡，如果你非常有钱，买来自住完全没问题。但我不会买，因为首付5成、8成，会占用我太多的资金流。
800万首付款，5年时间我可能能再赚回500万，如果真的喜欢那个房子，过5年，你再加200万买回来不好吗？而且那个时候还是全新未住的现房。”
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“没有过硬的知识储备和抗风险能力，是做不了专业投资客的。”
没有金刚钻，不揽瓷器活。做专业的投资客不仅要研究房价、政策，需要各方面的人脉资源，也需要研究设计。他就跑了不少国家去学习最新的装修设计理念，在改造老房子上很有一手。我看过几套他设计装修的几套房子，确实相当的好。
他最近在栖霞万寿的燕华花园改造了一套跃层，经过装修改造，实景比很多楼盘的样板间还要惊艳。
如果他不说，我确实很难想象，这套房子是在一个房龄快20年的老小区。
“房住不炒，老房子如果我装修完之后，自己都不想住进去，那不如扒掉重装，别人也不会买单的。”
他自己也说：“如果你对经济、政策、楼市、历史、城市发展等方面知识没有深入的了解，是做不了投资的。”
专业投资客毕竟是少数，目前在南京有买房需求的，大部分还是刚需家庭。买房还是要结合自己实际需求，以上内容仅供参考，切勿模仿。最后，也祝大家在年底都能成功在南京买到心仪的房子！
