楼市热度较高的时候，房子往往供不应求，基本买到就能赚到，而且也不愁没人接盘，所以不管是大开发商还是小开发商，不管是近郊盘还是远郊盘，也不管是顶楼还是一楼，总之不管三七二十一，很多人都是先抢到房子再说。但是，一旦楼市出现了降温，购房者对待买房问题就趋于理性和冷静了，这时候房子中潜藏的一些问题（渗漏水、墙皮脱落、降标减配等）也就开始暴露无遗。
从2016年到2019年，伴随房地产调控逐步深入，如今楼市已经有了明显降温。根据国家统计局多个方面数据显示，今年前10个月，土地市场呈现“量价齐跌”局面：房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降了16.3%，土地成交价款为9921亿元，同比下降15.2%。同时，全国70城房价统计数据显示：无论是新房还是二手房，一二三线城市环比涨幅全面回落，其中二手房方面，一半的城市出现了下跌。
那么，明年楼市会大幅回暖吗？日前，国家对2020年的楼市进行了明确定调：要坚持房住不炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。显然，这在某种程度上预示着调控不会放松，调整仍会继续。笔者认为，在稳字当头的态势下，只有好房子才具有流动性，一些存在问题的可能就无法有效变现了。具体来看，明年买房，以下4类房子或将遇到一些尴尬，不仅会难贷款，可能也卖不掉，购房者尽量避开。
第一，存在产权纠纷的房子。
何为产权纠纷？说得通俗一点就是，这套房子属于谁，存在着争议。显然，卖房者对这套房子没有处分权，如果购买了这样的房子，很容易遇到麻烦，所以很难转手卖掉。同时，存在产权争议的房子，也是无法申请银行抵押贷款的，因为要想抵押，必须是产权共有人全部同意。不妨举个例子：A和B共同拥有一套房子，如果向银行申请抵押贷款，如果其中一方不同意，则房子就不能进行抵押。再比如，如果想出售这套房子，也必须A和B全部同意才可以，否则卖不掉也难以贷款。
第二，小产权房。
对于小产权房，大家最直观的印象就是房价水平比较低，而在房价上涨的过程中，这也确实成为吸引刚需入手的主要的因素。以笔者所在城市的某小产权房为例，目前平均房价为7000元左右，但周边商品房价格已达到了15000元，区别一目了然。但是，这仅仅只是表面的区别，背后的区别更值得大家留意。
小产权房之所以便宜，主要是因为它们是由村集体牵头在村集体土地上盖地房子，没有国家颁发的土地使用许可证和预售许可证，自然也就没有房产证，买卖交易和出现一些明显的异常问题以后不受法律保护。因此，虽然小产权房价格占据优势，但如今慢慢的变多的人已经意识到了存在的问题，所以要想转手卖掉就比较困难了。此外，国家规定小产权房不能上市交易，所以处在法律灰色边缘的它们，自然也就不能办理贷款。
第三，房龄超过20年的老房子。
随着建筑技术的加快速度进行发展与住房改善需求的不断增长，电梯房、花园洋房，甚至别墅慢慢的变成了了住房方式的新选择。而与之相比，二十年前的老房子，无论是通风采光还是户型设计都存在着不合理之处，所以慢慢的变没有市场。其实，如果去周边房龄较高的小区看看就会发现，基本都是老年人和租房者居住为主，年轻人普遍都搬到了居住体验更舒适和更方便的新小区。因此，除非是为了坐等拆迁，否则房龄较高的小区可能越来越难转手，而且目前房龄超过二十年的房子是很难获得贷款审批的。即使能够得到贷款，在年限和金额上也会受到诸多限制。
第四，商住房。
商住房，一般是由于开发商将用于商业建设的土地改成了居住土地来使用，所以一直处于法律和政策的灰色地带。因此，购买商住房存在一个风险因素，一旦国家收紧了相关政策，想要卖掉或者从银行贷款就比较困难。其实，入住后问题的也不少：一方面，商住房实质上属于产权只有40年的商业地产，水电费等生活成本较高；另一方面，由于既能用来居住又能办公，外来人员可以随便进入，安全性和私密性比较差。
当然，除了以上两点原因，最关键的还是第三点，即商住房交易税费很高，营业税、土地增值税、所得税不存在减免一说。举个例子：假设一套原价50万的商住房要以200万的价格转让，中间需要缴纳差额5%的营业税、差额30%-60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税等。因此，估摸算下来，光税费就至少需要85万元。正是因为这个原因，商住房一直鲜有人接手，卖掉并没那么容易。
