假如你有1000万，你会考虑买在龙华吗？
想必大多数人是不以为然，有那钱，我为啥不买福田、南山、宝中，再不济也得是罗湖啊。
但不管你买不买，信不信，龙华，的确开端迈入10万+的关卡，并且在一片质疑声中，1000万的二手房现已有成交。
本年9月，红山片区的汇龙湾，成交了2套千万房产，均价10万+，二手房是自在的商场，生意考究你情我愿，咱们常说有价无市，便是手里的房子看似涨了，但实践卖不出去，无人接盘，曩昔，咱们也常说龙华有价无市，但现实是的确有“韭菜”来接盘。
且不管终究是聪明的“韭菜”仍是被割的“韭菜”，咱们一定要供认，龙华在一片质疑声中前进10万大关。
但龙华的10万+终究有没有底气，咱们来拨开迷雾层层分析。
凭什么
龙华，一没工业、二没地段、三没中心送的大礼包，凭什么涨到10万+？
恰恰是由于回归当下。
龙华一开端的定位本便是福田后花园，担任的是“睡城”的效果，接受的是来自福田的刚需。
2012年，龙华商品房仅为1.2万/㎡，到现在龙华的二手房均价为59896元/㎡，8年时刻涨幅挨近400%。并且这个梅林关、上塘、红山的三个板块二手房均价现已打破了7万。
（龙华2007-2017年房价涨幅）
这三个板块的房价现已直逼福田部分板块的房价了，而红山片区现已有超越10万+的神盘，直接超越福田，作为“福田睡城”的效果力在渐渐损失。
龙华部分片区的房价现已倒逼福田，可为何还能继续上涨？原因很简单。
1、校园
龙华房价的榜首队伍，是以汇龙湾、金亨利首府、水榭春天五六期为代表的10万+，这些二手房最大优势便是带有深高北学区。而一街之隔的水榭春天一二三期由于不带深高北学位，房价仅仅7万+，3万+的溢价都源于名校。
（深圳高级中学北校区）
深圳横盘的3年时刻里，仍旧能坚持上涨气势的便是名校学区房，楼市中的硬通货，名校学区房名副其实。
深圳的四大公办名校包含深圳中学、深圳外国语校园、深圳实验校园、深圳高级中学，从前史的高考录取率来看，重本率十分高，在四大公办名校上学根本意味着一只脚踏入重点大学，这是深圳爸爸妈妈追逐名校的动力。
而深圳高级中学北校区是深圳高级中学在龙华开设的新校区，很多人对新校区的中考成果持有置疑情绪。2019年，深高北榜首次参与中考，参阅人数约350人，430分以上（根本能上四大高中）17.3%，与上一年的南二外相差无几。
而其他名校学区房，福田的深圳实验校园小学部学区房挂牌均价到达15.31万／平方米，深圳高级中学学区均价最高，为12.16万／平方米，深圳实验校园学区均价为10.71万／平方米，重点是，这些房子楼龄都现已比较老了。
和深高北的录取率相差无几的南二外的学区房价格是12万+，且都是像观海台、漾日湾畔、沿海之窗这样的老小区，10万+和12万+，比较之下明显10万+的价格上名校的本钱更低些。
这时候很多人会质疑，哪里能混为一谈，一个是南山，现在的CBD，一个仅仅关外罢了，地铁岂可比较？
但关于真实的刚需而言，考虑更多的是本钱问题，一个刚需家庭花1000万能在龙华买到4房次新房，并且是深高北的学区房，周边配套交通十分完善，而1000万去买南二外的房子，不只只能买到3房，仍是比较老的房子，寓居体会还没那么好。
地段唯上论更适合出资客，而非刚需，刚需更多是多少钱匹配最适合的挑选。
2、交通
龙华之所以能成为福田的后花园，很大程度在于交通的快捷。一条地铁4号线直接衔接龙华和福田中心，通勤30分钟让龙华成为福田首选外溢。
此外，龙华还有一个深圳北站，20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。还有龙大高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、福龙快速路、布龙路、地铁龙华线、环中线、光明线穿过辖区，与香港、东莞、广州等珠三角首要城市中心构成快捷的“半小时生活圈”。
强壮的交通网络除了带来快捷的交通之外，还给龙华带来了适当多的人流，很多人来深圳的榜首站都是龙华。
2018年深圳各区常住人口数量排行榜中，龙华排在全市第三，仅次于宝安和龙岗。人口的增量带来的另一问题便是学位紧缺。依据2019年的学位缺口预警，龙华小一缺口达1万以上，仅次于龙岗，排在第二。
有继续流入的人口和学位的需求，这是龙华房价能坚持上涨的动能。
3、北站商务区
深圳的商品房认识是超前的，凡是有个小利好小方针乃至于地铁通车都能够助力房价上涨，纵观整个深圳， 没有哪个片区是没有概念的。
而龙华的远期利好，一个是旧改，另一个便是北站商务区的规划落地。
（北站商务区规划图）
北站商务区定位打造集高端商务、现代商贸、金融服务于一体的“世界会客厅”，“两栋楼”打造金融业集聚区。
还有深圳新美术馆、深圳图书馆的“两馆”规划落地等等。
但几年时刻曩昔，北站写字楼却是现已竣工的状况，但还未引入实践工作的企业，特别本年南山、福田的写字楼空置率继续攀升，北站商务区的规划要真实落地，还需要时刻。
但龙华仍是有点概念能够炒的，龙华的房价想进一步向前进，一是等旧改，而是等概念落地。
特别龙华频出地王，对周边房价也是一轮影响，特别是二手房业主的决心。
未来靠什么
龙华未来房价能否夯真实10万+？除了坐稳睡城的地段之外，上述我说了，一是等旧改，二是等规划落地。
而第三靠的是业主的预期和决心，和新房不一样，二手房商场的价格更多是业主自在定价，考究愿打愿挨，二手房业主强壮一致的决心，会让整个片区的房价站稳脚跟。
在本年624土拍后，龙华地王再次易主，可售楼面价打破6万+，拿到地的房企欢欣鼓舞发喜报，而龙华业主也乐开了花，本来在谈的单子，业主直接反价，要加价100万。还有业主底气十足，不接受任何溢价空间。
土拍往后，龙华新房成交明显增加，连开发商都在酝酿提价。万科悦城（和风轩）、安宏基天曜、红山府等新盘在拍地后两天，都卖得适当不错。
而作为世界中心的业主，更是决心爆棚，在业主群里奔走相告，并一向达到，红山卖10万+彻底没压力，本来想卖的业主也预备撤盘不卖了，等涨上去再卖。
这便是深圳业主的强壮自决心，在这种自决心下，龙华房价也是易涨难跌。
结
关于龙华，我一向不太看好，但却不得不供认，龙华房价在一向上涨。
龙华没有宝中的前海辐射利好，也没有福田南山的地段优势和工业优势，但仍然能凭着睡城、规划和地王，一步步迈向10万+，这个脚步，坚决而结壮。
点评龙华，我曾经用的是透支、虚高，在实地调研中，我仍然能看到割裂的龙华，一边是墙体外立面都掉落可是仍然能卖10万+的汇龙湾，另一边是成片握手楼和城中村。
卖10万+的金茂府，大门做的精神抖擞，产品精雕细琢，但仍然无法改动豪宅的定位，却没有稀缺的景象资源，也无法改动，豪宅业首要和刚需配套同享，同在一个圈层。
10万+的龙华，至今我无法真实读懂接盘人的心态，大概是世人笑我太疯癫，我笑别人看不穿吧，谁也无法精确猜测楼市的走向，就好像谁也无法知道龙华是如安在质疑声中结壮走好房价上涨的每一步。
这便是魔幻的深圳楼市，房价总是在你晃神之间，就站上了一个高度。
