楼市黄大大团队（大众号ID：HouseLeader）
12月16日，国家统计局发布了2019年11月70个大中城市商品住宅出售价格变化状况。
2019年1—11月份，全国房地产开发出资121265亿元，同比添加10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。
1—11月份，商品房出售面积148905万平方米，同比添加0.2%，增速比1—10月份加速0.1个百分点。
四个一线城市新建商品住宅出售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩展0.5个百分点。其间，北京、上海和深圳别离上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。
近期有多个城市楼市有“松绑”痕迹，比如广州、佛山、张家港等城市都出台了必定的“松绑方针”，本年楼市行将迎来“暖冬”？
现在珠三角和长三角能够说是我国最炽热的出资区域。可是，考虑出资珠三角的时分，必定要避开一个城市——肇庆。
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无论是GDP仍是人均GDP，肇庆都是大湾区11市里吊车尾的存在。在广东省内，它的GDP规划也只能排在第12位。
环顾整个珠三角，它不及广深闻名、有位置，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞具有兴旺的制作业。
其他城市就算不是“网红”，存在感也比肇庆强得多。
惠州是深圳的后花园，中山有“深中通道”的远景，就连江门也有“侨乡”光环加持。
粤港澳大湾区规划中，只需5次提及肇庆，首要内容为当令展开“柳州至肇庆铁路”、建造肇庆（怀集）绿色农副产品集散基地，打造为内地供港澳食品安全生产基地等。
究竟，大湾区中，肇庆是离珠江口最远的，能遭到的辐射十分有限。
跟着港珠澳大桥、深中通道等跨海严重工程不断上马后，各城市的要点资源都在向珠江口集合，这对肇庆而言，更为晦气。
大湾区要点城市区位图
因为地处粤港澳大湾区西北角，比起江门、惠州，肇庆没有“大款”能够傍。它仅有接壤的佛山，接近的当地也是不太兴旺的三水、高超。
比起清远还不如，清远间隔广州最近的当地，高铁只需20多分钟，还能够大搞广清一体化。
肇庆的交通也不算便当。
十分困难通了高铁，肇庆东站却设在离城区30多公里的当地，极不便利。从城区坐公交接驳，得花费1个多小时，比肇庆东到广州南的时刻还要多20几分钟。
便民性大打折扣。
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肇庆是一座典型的人口净流出城市。
国际上，一般用经济占比/人口占比，来衡量城市对人口的招引力。小于1意味着人口招引力弱，肇庆的这一数值为0.82。
从常住人口数据上，能看出这一点。
2018年底，肇庆常住人口415.17万人，比上年底添加3.63万人，人口城镇化率仅47.76%。
打个比如，安徽最近被纳入了长三角经济圈，和肇庆在珠三角的人物有点像
算经济总量，安徽只需江苏的1/3、浙江的1/2多，更赶不上上海。但它有必定的土地与人力本钱优势，可接受江浙沪区域的工业搬运。
肇庆全市面积14891平方公里，也是大湾区之最，适当于2个广州，7个深圳，有必定的开展空间。
不过，这对肇庆而言，也是双刃剑。
肇庆内部的区域经济不平衡，东强西弱、南富北穷的现象适当严重。
东部的高要、四会、大旺高新区、端州等片区接近佛山，开展比较好，GDP甩开其它区县一大截。按板块来看，肇庆东南板块GDP有1543.44亿元，西北板块只需714.43亿元。
大片的欠兴旺山区，成了肇庆开展的沉重负担。
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正因如此，肇庆在改革开放的进程中，不断被珠三角的其他城市赶超。
同样在1994年踏入珠三角的惠州市，和肇庆人口、面积等体量相差不大。今日渐渐的变成了TCL、中海油炼化等响当当企业的制作基地，GDP总量迫临4千亿。
从千亿跻身2千亿元队伍，惠州只用了4年，而肇庆花了6年。
肇庆的未来，首要得看鼎湖新区的开展。
它把开展战略中心往广佛歪斜，开端一路向东开展的脚步，所以在间隔本来的端州老城区大约20公里之外规划了面积115平方公里的鼎湖新区，起步区规模18平方公里。
这个由省政府牵头打造的鼎湖新区，是肇庆扩容提质的严重工程，肇庆投入90亿元晋级市政道路、打通并建成45公里城市地下归纳管廊，竣工了以3000亩人工湖为中心的新区水系景象——“砚阳湖”。
如此高的标准也表明晰肇庆建造鼎湖新区的决计。
鼎湖新区区位图
现在，肇庆鼎湖新区也已接受部分广州、佛山的工业搬运，引入了启迪环保科技城、我国电科肇庆工业园、广东跨境通（肇庆）电子商务工业园、京东云华南总部、香港城等一批项目落户。
这样一个省级新区，前期方针盈利招引了一大波开发商前来拿地，光是碧桂园在鼎湖就有10多个项目。
由保利承建的政府大楼也现已盖好，接下来就等批阅后投入到正常的运用中，并带动周边人气和工业了。为了招商引资，当地政府还特别跑到北京与万达洽谈协作，拉万达来鼎湖建商业广场。
只不过，鼎湖新区至今仍被当地人称为“空城”，人少地偏，短少相关配套，房子基本上靠出资客来买，商场紊乱。
唱衰的声响不绝如缕。加上短期内不会有通地铁的或许，这也代表着鼎湖新区需求很长的时刻去实现。
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归纳来看，肇庆楼市的增值空间有限。
即便是粤港澳大湾区仅有不限购的城市，也很难招引到出资者，全体房价处于大湾区排名结尾，出资热心不大，购房多以本地客户、自住为主。
本年上半年，肇庆商品房出售商场动摇较大，全市商品房出售面积305.44万平方米，同比下降8％，比上年同期回落23.5个百分点。
华夏地产数据显现，2015年肇庆房价约5200元/平，截止到2019年上半年均价攀升至约8000元/平。
但是下半年肇庆楼市开端跌落，鼎湖新区带精装楼盘跌到6000/平不到。10月爆出恒大某盘降价引发业主投诉，住建局出手维稳，便是大幅降价促销导致。
再加上，许多本地小开发商早就囤了不少优质地块，资金链很简单开裂，项目呈现烂尾的状况遍及。
此外，肇庆第一波被大湾区利好方针招引的出资客早在16年就上车了。商场盈利基本已开释结束，当时肇庆楼市以刚需客为主，出资价值不大。
肇庆也是适当依靠土地财政收入的城市，房地产出售商场降温会被当地政府列为“需重视的首要问题”之一。
政府陈述指出，从本年4月份开端，商品房出售面积累计增速由正转负，一向连续至今也未见好转。
局势不达观。未来，肇庆的楼市怎么，真的要看城市的开展能否破局。
身处珠三角，既是招商引资的优势，也是资源被“虹吸”的第一站。
肇庆的特殊性，就在于它既能享用大湾区的方针盈利，也能享用粤东西北区域的政府扶持；既处于东部兴旺区域，又叠加了粤桂特别协作试验区的工业园区利好。
能不能做到“得心应手”，决议了肇庆的未来。
本文作者：齐以和 黄狮虎
