进入地产下半场，相比过去追求运营、成本、进度等效率的提升，整个房地产行业的产品开始飞速地回归用户的真实需求。什么才是真正的好产品？很多标杆房企都建立了完善的客研体系，采用客户访谈等方式，试图洞察客户的产品需求。
这些动作，确实取得了一些成效。不过，多半是在既有的框架内修修补补，一直缺乏大的突破。因为，大多数人的思维都是线性的。重新定义手机甚至移动时代的乔布斯就说过：消费者并不清楚自己想要什么，直到你把它摆在他们面前…
想要做出让用户惊艳的产品，先得明白什么才是用户乃至整个城市最大的痛点。由于过去摊大饼式的发展，职住是分开的，每天上班堵在路上；超长的通勤时长，不仅影响人们的健康、降低幸福感，而且还影响整个城市的运行和经济效益。
交通部发布的多个方面数据显示，交通拥堵带来的经济损失相当于每年GDP的5-8%！除了上班，大城市的人们送小孩上学，去看一场剧、电影等，同样需要花费较长的时间在路上。所以，对人们以及未来的城市来说，理想的居所绝不仅仅是更好的户型，更好的绿化，而是在一个项目里，在步行范围内就可以搞定一切。
来源：高德地图《2018年度中国主要城市交通分析报告》
这在某种程度上预示着，开发商们要从以前的“造房”转变为“造城”，思维、技术和形态都要随之升级转变。2019年8月30日万科集团高级副总裁张海在世界人工智能大会上提出“一个未来城市的理想单元，将由底盘、核心、场景构成”。这是万科首次提出“底盘”的初级设想。后来经过迭代，万科杭州将这种大型、综合、复杂项目的操盘能力落地为“超级底盘”，即以步行半径内的需求为思考原点，最大化消解城市与社区的边界，从而创造高级的烟火气。目前，万科杭州已经基于此落地了三个项目。
明源君认为，这才是下一代的理想居所。也是未来的城市需要的建筑形态。下面，我们来剖析万科杭州是怎么做的。
过去产城分离带来诸多弊端
在新一轮的城市化进程中
城市急需TOD、Town和CAZ
钟摆城市使得人们上下班通勤时间漫长，不仅制造大量的污染、影响效率，还降低了人们的幸福感；与此同时，产城分离也造成了产业空心化、睡城等诸多问题。
如果这一切都能在步行范围内搞定，不但可以极大地提升人们的幸福感，而且对改善城市交通状况和经济效益也是极好的。
其实，早在计划经济时代，我们就有这样的社区原型。
当时，一个工厂就是一个小社会，除了工厂本身，还有自己的医院、食堂、学校、小卖部以及广播电台等，工作生活学习都在里面。
最终，这种模式转向了市场化。比如，现在部分产业新城（旁边配有住宅和商业配套）就有类似的感觉，但是距离理想状态尚远。
明源君认为，在新一轮的城市化进程中，城市真正需要的是CAZ、TOD和Town（具体如下表所示）。
来源：明源地产研究院
因为城市化进程中的根本动力是居住式动力，此前，我国的城市化都是围绕家庭居住、城市各方面的基础设施建设这一核心展开。
但随着中产阶级的崛起，现如今的家庭除了对居住的基本要求以外，还有在精神层面上对美好生活的追求，这种向往好产品的动力是更加可持续的。这在某种程度上预示着支撑城市发展一定需要好的产业和产城文化。
因此，城市新动力变得更可持续化的重中之重在于产城文化，也就是不同的城市利用各自的优势资源去与不同的产业进行组合。
简而言之，未来的房地产，必须要是多业态、多配套、产城融合，不仅服务于项目本身的业主，还能服务于整个城市乃至城市外的居民，这才是未来的理想居所和开发商之于城市贡献和意义之所在。
对此，万科杭州早已在三个项目中探索实践，其背后的理论支撑就是“超级底盘”的能力。
由造房子到造微型城市
万科杭州是如何做到的
人们越来越倾向于选择能够很好的满足生活、工作、休闲、办公、教育等多种功能的“一站式”社区。可是，要做成这样的理想居所并非易事。作为先行者，万科杭州的探索，给我们提供了很好的借鉴。
总结起来，明源君认为，它其实是在步行范围内解决生活、工作的方方面面。同时消解社区的边界——消除社区内人与人之间的隔阂；消解社区与城市的边界——消除社区与城市的隔阂，与城市的发展真正融为一体。
一、积极为政府规划献计献策，通过留白为未来预留空间
明源君注意到，户型的创新是很缓慢的，虽然国外有些做得不错，但引进来消费者却不一定买账。为啥？因为生活小习惯不同。
一个户型尚且如此，要规划和操盘一个不同于现在，面向未来的理想社区，难度可想而知。
那么，对此万科杭州是怎么做的呢？
先看看万科杭州操盘及运营了将近20年的超级大盘——良渚文化村。跟其他超级大盘项目不一样，良渚文化村是一张蓝图绘到底。20年前，国内还没有企业通过商业开发来建造几万人口规模小镇的案例。面对一万亩毛地，万科杭州邀请了世界著名城市规划公司加拿大CIVITAS，与众多规划设计单位共同参与规划，历时三年将总体规划的原则一直贯彻到单一开发项目的深度。
像这样20年前规划与20年后建成基本保持一致的项目，全中国都找不到第二个。更牛的是，这张20年前的规划蓝图，至今依然有用。
当然，万科杭州认为，自己不可能把所有的东西都想清楚，因此故意留了白，等想清楚再填补。
有了良渚文化村的操盘及运营经验，万科杭州又陆续落地了地铁万科·未来天空之城和2022项目。
地铁万科·未来天空之城（五常车辆段综合体）项目，总体量达134万方，通过地上地下一体化开发，集产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心、教育、邻里等多重业态于一体。
这么复杂的项目，如果缺乏长时间的调研、规划设计，是很难做好的。得益于杭州市政府的前瞻性和开放性，万科杭州4年前响应政府号召，为城市规划献计献策。通过对红线外几公里全区大交通的综合性评估，配合政府和地铁强化开发信心，站在城市设计的视角去看待项目设计，与人口、资源、教育等城市发展的核心要素产生联系，提前对可能面对的问题给出精准预判与合理化解决方案，从根本上减少社会总资源的浪费。
过程中，万科就“轨道+物业”课题，就展开了5大篇，数十个小项的研究（如下图所示）。
2022项目情况类似。2022年亚运会将于杭州举办，面对这一历史机遇。政府提前布局，推动钱江世纪城从CBD向CAZ转型。在政府全速向CAZ迈进的过程中，万科杭州紧跟政府步伐，加入中国城市化新模式样板城区的打造。
这样的魄力，不是随便一家企业能有的。因为地块最终是通过招拍挂出让的，前期付出的努力未必会有回报。
二、根据地块特征，通过TOD上盖、10米板等形态，消除社区和城市的边界
几年前，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。消息一经传出，就引起轩然大波。
中央此举的最大目的在于“治堵”和“防堵”。可是，一旦实行街区制，居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全风险隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，会某些特定的程度降低市民居住的舒适度和生活品质。
如何消除社区与城市的隔阂，又不影响社区居民的生活，甚至还能方便社区业主的生活？
天空之城作为一个地铁上盖，本身就有“底盘”，有9米平台，有14米平台，还有15.5米的。平台之上是住宅，平台之下是商业、文化、交通等，让社区与城市自然地融为一体。
其集居住、商业、文化、服务等功能等于一体。在这个项目，万科杭州将传统（Park公园）和新型（TOD）的人流集散空间结合在一起，形成了目前独一无二的Park TOD。
天空之城项目断面示意图
万科杭州将天空之城称之为“27小时社区”。因为通过通勤时间的优化和各种业态的科学组合（天空之城跟市政道路是密切融合的，仅地铁A口就有8个出入口），业主可以节省大量在路上的时间，相当于比一般人可以多享受几个小时的生活。
2022项目，规划了10幢住宅、1幢超甲级写字楼、4幢总部级独栋办公和2万方滨水商业街，力求满足客户居住、办公、社交等多重美好生活场景。
据说，灵感来自游轮。希望营造的是居住、办公、生活，在一个内部完善的有机系统里就能妥善解决，如同登上游轮，吃喝玩乐住，都能尽兴。
该项目不像天空之城那样，本来就有“底盘”。为了消除与城市的隔阂，2022项目突破技术壁垒，用10米板，把整个滨水住宅社区抬高10米，从而突破了以往封闭式、围合式的传统社区营造模式。
以10米板为界，10米之上，住宅因为高度完全独立成私密性极高的居住区，让人可以在繁华中独享属于豪宅的静谧感；10米之下的空间则是半开放式的城市打卡地与游乐场。业主们穿着拖鞋睡衣走到楼下，就能享受城市的繁华和热闹。这样的豪宅生活极具烟火气息……
2022项目10米板上下拆分示意图
上下的高度落差，还创造了“垂直的效率”，大大节省了人们的通行时间，并为整个空间带来了“洄游路线”的全新体验：归家与外出，不再是规定好的两点一线，无数个敞开的道路与街口，把选择权交还给了使用者。
未来，居住在这里：楼上，推窗即是钱江新城或者奥体；吃喝玩乐在楼下，办公可能就在楼下或隔壁。白天是居住和工作，晚上就是生活。
万科杭州2022项目业态分布图
良渚文化村没有这么一个实体的平台，或者说超级底盘。但是，其有一个文明的底盘。由于紧靠著名的文化遗址，良渚文化村一开始就配套有五星级旅游酒店等，2010年其本身也变成了一个4A旅游区，带动了周边的旅游。
日本知名设计师安藤忠雄设计的良渚文化艺术中心（又叫大屋顶），建筑面积约5000平方米，成功引入了高晓松的“晓书馆”，每年举办近300场活动，是杭州著名的网红景点。
2015年，文化村迈入转型升级阶段。随着今年良渚申遗的成功，良渚文化村产业与人居共生的2.0模式呼之欲出，产城融合的愿景日益清晰，文化村进入生态复合发展新阶段。
由于在开发、建设和后期运营中，万科杭州始终保持着与政府、多方设计事务所高频次的沟通交流，前置规划了路网、预留了节日广场及产业升级接口等，使得其可以持续与周边的产业相互交融。
因此，其既是服务于文化村村民的大型复合式社区，又是集“生产、生活、生态”于一体的Town，还是一个可持续服务周边人群与产业的、没有边界的，与杭州紧密相连的空间。
这些，都是消除社区与城市隔阂，融入城市发展，有高级烟火气的典型特征。
从这个意义上来说，良渚文化村是天空之城的初始版本，天空之城则是“城市版的良渚文化村”。
三、村民公约、天空草地，消解人与人之间的边界
居住在城市里几年，连对门是谁都不知道是很常见的事。人生而孤独，却不甘寂寞，世界万物都是相互依赖的。理想的居所，除了好房子，好服务，还应该要有好社区，也就是和谐互动、有人情味的邻里关系。
如果说，“一张蓝图绘到底”是“超级底盘”方法论的物理呈现，那么“社区文明的构建”则是“超级底盘”方法论的精神升华。
对此，万科杭州同样做了非常多有意的探索。其构建的三板斧也是值得业内参考借鉴的——
首先是构建身份的认同感。同一个社区里面，既有别墅，也有刚需房……如何消解社区业主之间的隔阂？
2010年，良渚村民食堂开业。无论是住别墅的，还是住小面积刚需房的“村民”，到了村民食堂，吃的都是一样的油条包子豆浆……
食堂所在的良渚食街占地约1600平米，能同时容纳300多人，开业第49天即被评为杭州五大特色饮食街区之一。
其次，凝聚社区业主共识。一千个读者就有一千个哈姆雷特。凝聚共识是一件非常难的事情。但2011年，在当地政府、万科以及近4000名村民的联合推动下，中国首个社区业主公约《村民公约》诞生，公约条文细到“邻居见面主动问好”、“车进社区不按喇叭”等，良渚文化村也因此成为社区文明的标杆。由于对自身身份的认同，良渚文化村「村民」的身份，听上去变得很高级，甚至说出来还有点骄傲感。
再次，通过活动进行强化。一群同样身份认同的人，是最容易聚在一起成事的。而这些事情本身，又会反过来进一步强化参与者的身份认同感。
良渚文化村有每年一度的“村民日”、“村晚”、“村民学堂”和各色兴趣社团、“束口袋”等日常公益活动。这些活动，都是村民自发的。万科杭州只需要提供活动场地，或者提供少许的经费即可。
良渚文化村“樱花季—樱花市集“（图片来源于项目实景图）
最后，持续运营进行巩固。将村民自发的活动，进一步升级成常态化的，就需要相应的配套建设和持续运营了。
比如，安藤忠雄设计的文化对话场所“大屋顶”，不断对外输出文化服务能力，给业主及周边产业人群带来丰富的活动。“大屋顶”作为万科杭州主力孵化打造的文化平台，迄今已组织各项艺术活动逾600场，累计接待观众及游客200余万人次，并衍生出知名公益阅读空间“晓书馆”等一系列文化子品牌。目前，全国第二座“晓书馆”已经复制落地南京。同时，未来“大屋顶”也将复制到杭州万科更多的重点项目中，比如杭州的第二座大屋顶，将落户未来天空之城项目。
大屋顶“仲夏夜”活动照
比如，未来天空之城扩大单元内原有的24班小学至48个班，同步在项目内部建立3所15班幼儿园，不仅使得项目自身的小业主，以后都可以在一个学校读书，成为朋友，还为区域内城市居民缓解教育问题做出贡献。
再比如，在传统的TOD开发中，需要以最短路径解决效率问题，但这会忽略社区活力的激发。鉴于人群需求的丰富性，一条效率路径很难涵盖所有人的真实需求，万科杭州认为，新时代的TOD，应该链接美好生活的更多面，所以在效率流线上集中有序地布局核心场景，从而在效率路径之外诞生休闲路径。
天空之城约1500米的新月径就是项目中一条典型的休闲路径，它链接Park TOD活力内核——天空草地，将人群聚集在开放性的天空草地上，未来将通过万科产城的文化运营撬动，形成“中型广场”剧场般的空间感染力。
天空草地示意图
未来属于能够“造城”的房企
这是开发商进化的底层逻辑
党的“十九大”之后，不少房企纷纷宣布要转型成“美好生活服务商”。社区发展“去房地产化”，从“造房子”转型为造生活、造社区，这当然是趋势，也是满足人们“美好生活”的必须。
虽然把户型做好一点、景观做漂亮一点，也是满足人们的“美好生活”，但距离“美好生活服务商”尚远，对城市的贡献比较有限。
未来，一个合格的开发商，不能只站在一个项目的角度，而应该是整个城市，以及居民未来需要的理想生活的视角来看待、规划、建设和运营每一个项目。
首先，要转变思维。
无论良渚文化村、天空之城，还是2022项目这样的超大型项目的设计，从操作思维上来讲，已经不是一个住宅项目设计，也不是一个社区设计，而是一个城市设计。
因此，从一开始就必须是带着运营的思维去开发，而非之前的产销模式，干完就拍屁股走人的思维。
由于不少物业是要自持经营的，因此，万科在杭州作为城乡建设和生活服务商，在自持项目上培养了大量专业人才做空间运营。
比如，已有的良渚文化艺术中心，将来天空之城落地的未来文化艺术中心，都被称之为大屋顶。事实上，当有了这些空间运营团队时，复合TOD综合开发才能在城市服务商进一步领先，进一步升级。
其次要有复合能力。
仅未来天空之城项目，就涵盖了产业、商业、住宅、文化、体育、教育、养老七大复合业态指标。
部分当然可以外部引入，但运营就会成为一个头疼的问题。因此，其对复合能力的要求是相当高的。而万科杭州有商业公司，有产城公司……并且能够将各种能力形成一股合力。
万科杭州天空之城“六维”价值支撑
随着整个行业逐步由增量开发转向存量经营，慢慢的变多的城市发展将趋于精细化，需要城市运营商的参与。这也是怎么回事近年来，慢慢的变多的房企在往城市运营商上靠。因为地方政府越来越明白，多业态、多配套、产城融合，才能更好地提高效率，并且产生持续的现金流和税收。
对房企来说，由当前的产销模式逐步走向资管模式，租售并举也将成为未来的主流盈利模式。换句话说，房地产开发正在经历这样的剧烈变革：需要切换到真正的城市思维，去做每一个项目。
万科杭州2022项目巧妙的10米板、良渚文化村村民身份的构建，以及在天空之城实践过程中提炼出来的“六维图”（即TOD开发导则），这些闪光点都是对这一变革和时代的积极回应。
这一切，都是这家企业坚持产品与服务主张之下，获得的大型、复杂、综合项目的操盘能力，即“超级底盘”的冰山一角。更重要的是，“超级底盘”是可以进化的，比如天空之城既是TOD模式的进化，又是良渚文化村的城市进化版。不难想象，在跃向未来的赛跑中，“超级底盘”还将不断进化，以满足城市空间形态的更高需求，实现人们对美好生活的向往。（作者：明源地产研究院 凌峰）
