紧邻北京北四环的小营，最近呈现了一个纯商品房新盘，起名是像“霄云路8号”的朴实无华办法，名为“小营路5号”。
作为城市更新项目，小营路5号原身是四方大厦，独一栋15层的楼，上一年发动更新改造，本年推向商场。作为紧邻北四环的纯新盘，共推出126套109-194平方米的住所产品，估计下一年1月中旬开盘，单价7万元/平方米左右。
新京报记者近来看望了这个颇受商场重视的旧改新盘，发现这是一个长处和缺陷都明晃晃摆在眼前的项目，优势可谓“稀缺”，短板也十分明显。购房人所要挑选的只需“取”，或许“舍”。
小营路5号摆在购房人面前的，好像只需“取”和“舍”。
地段和价格都“稀缺”
亚运村是北京楼市的一个嘹亮地标，开展较早。1990年，北京亚运会举行，亚运村板块的房地产开展随之被带动。很快，亚运村从北京的一个城市边缘区开展为北京第一个成规划的高级居住区。之后，跟着北京进入奥运时刻，亚运村“晋级”为亚奥板块。
小营路5号便是曾经的四方大厦，为创始集团全资子公司创始经中打造的住所类城市更新项目，旧写字楼“面貌一新”，将以全精装交给的住所产品进入亚运村新房商场。
“四环的新房欠好找了，并且仍是北四环的。”小营路5号的出售参谋十分理解自家项目的最大优势在哪里。
紧邻北四环的房子，出行对地铁的依赖度没有五环外的楼盘那么高，但小营路5号仍然有毗连5号线和15号线两条地铁线的优势，间隔惠新西街北口站1.3公里，距大屯路东站1.5公里。项目周边有令人羡慕的教育资源，包含陈经纶中学嘉铭分校、芳草地世界校园世纪小学、芳草地世界校园万和城校区、我国音乐学院隶属北京实验校园本部校区。医疗资源也不必愁，中日友爱医院近在咫尺，北京安贞医院也不远。
优势的地段、老练的配套，7万元/平方米左右的定价，如此地段+如此价格，可谓“稀缺”。“估计不同层高、不同户型单价从69000元到71000元都会有，小户型单价更高一些。”出售参谋表明，目前排卡已近百名，估计下一年1月中旬开盘。
朝向、采光和停车位让人摇头
但是，与“稀缺”优势调配的，是让人无法无视的短板。
新京报记者进入项目大楼的第一个直观感触是，落户在此的业主，未来回家或许会感觉走进了一间写字楼的大堂，不怎么有回家的亲切感。由所以四方大厦的旧改项目，小营路5号只需一栋楼，从楼门口进入是规范的写字楼格式，先前台、后电梯。不过，出售参谋介绍，大楼北侧还会设置一个业主的进出口。
坐电梯上到14层样板间，旧式修建格式的气味扑面而来。西向一条长走廊连起了这一层两梯九户的每一套房。这在某种程度上预示着，你家窗户前或许经常有人从走廊通过，从私密性和安静空间来说，与新时代的修建不可同日而语。一起，这条横亘的长走廊也大大影响了产品的通透性和采光。
旧改项目改不了的格式：西向一条长走廊串起了一层一切住户。
小营路5号合计126套房源，包含109平方米、121平方米、139平方米、150平方米、194平方米户型，供给最多的是109平方米户型。
新京报记者体会样板间的结果是，户型最明显的短板是朝向和采光。由于只需一栋楼，除边野外的一切户型均为东西朝向。说是东西朝向，但西向被走廊离隔，实际上只需东向，通透性大打折扣。出售参谋称，“只需翻开走廊的窗户，也算通透。”
此外还有两种边户户型，一种是139平方米的东北朝向户型，一种是194平方米的东南朝向户型。但出售参谋泄漏，“由于东南向是‘黄金角’，这套边户户型‘早已被内部抢光’。”
新京报记者在样板间里看到，朝东为衔接卧室的独立阳台，东向视界不错，能远远看到望京SOHO。
看房人向女士看完样板间表明，装饰有点儿像宾馆。出售参谋答复，“国企风格，比较低沉保存。”
关于户型短板，出售参谋坦言，由于是旧楼改造，写字楼原有的主体结构改动不了，尤其是承重的部分无法打掉，“咱们能改的都改了”。
“要挑户型、要南北通透、要满眼绿色景象，那只能去五环外找了。假如为了买方位，就没得挑了。”出售参谋说。
供给最多的109平方米户型。户型称得上方正，但是通透和采光是大问题。
别的一个购房人无法忽视的问题是，尽管四方大厦为70年产权，但现已使用了20年，剩余只需50年。“所以咱们定价不高。不过，单价7万元的更底子原因是这个项目没有停车位，假如有停车位单价必定得9万元以上了。”出售参谋坦白地向看房人自揭短板。
“停车位的问题无法处理，要业主自己想办法。”出售参谋称，假如买这儿的房子，只能自己找车位，或许在邻近小区租车位，一个月500-600元，比方育慧西里、亚运花园、亚运豪庭，都可以租。
业界：先天短板缺乏以掩盖地段唯一性
和硕组织首席剖析师郭毅以为，小营路5号在产品上确有局限性，但地段方位和总价的优势也相同客观存在。
郭毅剖析说，“作为旧改项目，小营路5号的确在产品规划条件上存在先天的短板和缺乏，但这些缺乏以掩盖项目地段方位的唯一性，以及当时来说相对合理的商场行情报价，再加上周边充足的城市资源，赋予了项目许多的价值点。从单一项目来说，商场去化没有太大问题。”
郭毅表明，小营路5号周边鲜有其他在售项目可选，亚奥板块数得上的质量相对较高的产品已是10年前的远洋·万和城，再往前数，便是三四十年房龄的老旧产品了，没有很好的办法和这个项目比较。
“从价格看，1000万元出面的总价门槛，在亚运村板块来说具有肯定的稀缺性，和周边房龄二三十年的老旧二手房比较，性价比优势杰出。”郭毅说。
新京报记者 王海亮 拍摄 王海亮
修改 武新 校正 刘军
