摘要：怎么平衡管控、债款，将成为新的应战（欢迎重视杠杆游戏）
撰文|杆姐&修改|雯雯
想不到，偏居一隅的杭州新晋千亿房企，滨江集团，以这样的方法知名。
其实，比新年放假19天，更招引我的是滨江集团的slogan。
“让老百姓能住上一套好房子”。
广告词背面，往往反映老板的心思。在杭州，曾经绿城特别有名，当然绿城的房子全体不廉价。滨江其实也不廉价，杭州全体贵，“好房子”嘛。
由于在浙江混过，杠杆地产稍微知道点这家房企早年的事。包含给职工发旅行福利，其实许多房企也都有。当然，这些不是本文要点。
今日借着初次跻身“千亿沙龙”，滨江集团新年放假19天，谈谈相似这样的区域房企。
1、一年期内债款增幅有点高，全口径出售破千亿元，权益金额只要不到360亿
滨江集团的确挺大方的。
初次跻身房企“千亿沙龙”后，杭州房企滨江集团的2020年新年职工福利曝光：新年放假19天，公司向全员发放2万-5万元不等的旅行补贴。如下图。
这让房企狗，以及全部加班狗都仰慕不已。有朋友就算了，依据年报，2018年底，滨江集团有1000多人，最少这次旅行补贴要发放2000多万。
晋级千亿军团了，这点钱其实还好。
如上图，11月时，全口径出售还略差一点到千亿元。到了12月10日，滨江集团董事长戚金兴开媒体恳谈会，则宣告破千亿了。
其实3年前，也便是2016年时，滨江集团神往过2018年破千亿。当然，略差一点，现在美梦总算成真。
为了完成这个方针，滨江集团也是付出了很大价值，和许多区域房企相同，在强大进程，短期负债激增。
如上图，依据滨江集团2019三季报，杠杆地产注意到，最显着的便是一年期非活动负债，比期初上升了142.02%。由23亿多元，添加到56亿多。
相同，其他活动负债，增加了82.66%。从20亿出面，添加到挨近38亿元。
滨江集团也解说了，系一年内到期的应债券和长期告贷添加，以及短期融资要素。
如滨江集团12月7日“关于当年累计新增告贷的布告”布告：
到2018年12月31日，公司经审计的告贷余额为261.29亿元，到2019年11月30日，公司告贷余额为304.27亿元（未经审计），公司当年累计新增告贷额为42.98亿元，占2018 年底公司经审计净财物193.14亿元的22.25%。
滨江集团许诺说，确保如期付出到期利息和本金。
可营收，同期只要99亿多，没有破100亿元。而去年同期则是122亿多元，下滑了18.75%。可以想见，滨江集团未来一年的还账压力。
原因如上图，也可以了解。
但商场是严酷的。依据最新的音讯，杠杆地产注意到，滨江集团拟为11家子公司供给118亿元新增担保。
别的值得一说的是，依照克而瑞的数据，滨江集团2019年前11个月的权益出售额357.1亿元，位列排行榜第62名。这比11月的全口径挨近千亿，排名30位，要低不少。
这说明，滨江集团的绝大部分项目，都是和其他房企合作开发的。且自己占比不算高。
2、疑似被住建部点名，提升千亿房企，品控要管好
别的，杠杆地产注意到，就在滨江集团喜庆自己出售破千亿之际，该司参建项目疑似被住建部点名的事，引起社会重视。
当然，不是点名表彰，而是批判。
工作是这样的，不久前，疑似滨江集团参建的杭州某高端在建楼盘，业主以该楼盘被列入《全国修建商场和工程质量安全监督执法检查违法违规典型事例》，存在严峻质量危险为由，要求公司对该楼盘被点名通报工作予以回应，并出具质量许诺协议。
横竖便是，住建部2019年全国修建商场和工程质量安全监督执法检查成果显现，该楼盘被列入全国违法违规典型事例通报。
媒体注意到，这是浙江仅有的事例。
这儿杠杆地产不说详细盘名。
此前，媒体的采访中，滨江集团说，公司现在在建楼盘多达80余个，其无法承认该楼盘是否为公司代建，需经公司内相关部分承认后方可作官方答复。
但揭露材料标明，这个坐落为杭州萧山区的“百亿级”土地，拿地房企表明，项目将由滨江集团等五大企业联合开发。
该项目首要违法违规有这样几个方面：
1.车库屋面多处框架梁纵向钢筋绑扎搭接区箍筋未加密设置，弯折锚固弯钩平直段长度不满足规划的基本要求。
2.现场后浇带二次搭设模板支撑施工计划未报监理批阅，且邻近部分混凝土构件开裂。
3.6#塔式起重机专用开关箱与分接照明操控开关箱未分路配电。
4.16#楼部分模板支撑体系横向扫地杆缺失。
在出资者联系互动上，杠杆地产就注意到，有人问该项目撤资的事。滨江集团回复称“公司未从该项目撤资”。
许多房企，包含碧桂园、恒大、融创、万科等，发展强大的进程，质量都出过一些事。乃至一些公司还发生了严峻的安全事故。
期望滨江集团可以以此反思，要做更好、更大，必定要注意品控。
3、走出杭州是个应战
对了，杠杆地产注意到，在12月10日滨江集团的媒体恳谈会上，滨江集团不仅为今日的成果快乐。戚总还说，滨江集团争夺在3年内，排位上升5位。
详细来说，滨江集团2020年的方针是融资平衡；2021年方针团队人数平衡；2022年方针项目相等并精工30个项目。
滨江集团在2020年后将新增160万方写字楼、商业和长租公寓。未来10年再造10个酒店，并预备进军养老地产。
实话说，我个人是敬服滨江集团的。由于一般一家企业要出售破千亿，不走出去简直是不可能的。
但滨江集团牵强算是做到了。他走的是一条差异化的规划进击之路，真的是靠深耕浙江、杭州完成的。咱们简直可以说，滨江集团是国内首家千亿规划的区域房企。
依据亿翰智库的数据，前11月份，滨江集团是浙江的全口径区域老迈。挨近800亿元，比万科，以及传统霸主绿城还凶猛。
当然，上文杠杆地产也说了，合作开发较多，权益占比仍是不高。
这是一个问题，未来会渐渐的是个问题。杭州、浙江终究是有上限的，一起还要面临外来地产大亨的竞赛和争夺。
不走出去，肯定是不可的。
此前，戚金兴老总说，滨江在下一年将进入一些新的城市，并侧重重视广东深圳、江苏南京、浙江宁波、江西南昌等城市。一起，在滨江的拿地战略中，也将“开辟粤港澳”加在了“深耕杭州、聚集浙江、辐射华东”之后。
不过此前有过经历。比方深圳龙华工改项目昏暗收场。
2019年头曝出，合作方卷进受贿风云，部分坏账乃至连累滨江集团成绩。
自从合作方于2017年卷进受贿风云，无法实行协议，滨江集团深圳项目就无法推进了。
在2018成绩发布上，滨江集团就说，2010年净利润大幅下滑，是由于对安远控股的应收款单项计提了大额坏账预备。
财报显现，滨江集团2018年计提财物减值丢失合计8.1亿元，其间仅对安远控股的应收款单项计提就占有近九成。
工作的细节，杠杆地产就不复述了。走出去，什么地方，什么方法，是个检测。特别是刚走出去不容易，需求几个成功的事例和实践。
某些特定的程度上说，经历也是经历。
从近期的股价体现看，滨江集团仍是不错的。
好音讯不仅是全口径出售破千亿元，滨江集团2019年新增权益土地储备162万平方米，权益地价294亿元，别离同比增加24%和62%，新增土储对应权益份额为60%，到达近几年的新高。
仅仅，怎么平衡管控、债款，将成为新的应战。祝滨江集团一路走好，不要重蹈一些闽系房企的覆辙。
本文全部财务数据，源自滨江集团布告
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