租房商场的圈套有多少？进入长租公寓年代，除了虚伪房源、合同缝隙、克扣押金外，违规租金贷、“爆雷”等问题也让租户一再中招。
昨日，住建部等六部分印发《关于整理标准住宅租借商场秩序的定见》，在房源真实性、中介禁赚差价等问题上重申，对长租公寓也有新要求：加强监管“高进低出”“长收短付”，辅导树立资金监管账户，严查违规树立资金池等。业界剖析，长租公寓将就此离别粗野成长。
“禁赚差价”只针对生意组织
“不让赚差价了，那长租公寓曩昔收的差价是不是就能够退给我？”新规发布后，有租户在社会化媒体上如此反诘。
《定见》要求，房地产生意组织不得赚取住宅租借差价，住宅租借合同期满承租人和租借人续约的，不得再次收取佣钱。但必需求分外留意的是，“不得赚取住宅租借差价”的规则仅适用于房地产生意组织，也便是常说的租房中介，并不包含长租公寓等租借企业。更浅显地说，商场上的中介仅是居间服务，租借依然是房东和租户签约，中介只起到居间服务的效果；而像自若、蛋壳这样的长租公寓是租借企业，相当于二房东，先把房子从房东手中租来，再转租给租户，租户其实是跟租借企业签约。
关于房地产生意组织而言，“禁赚差价”也不是新规。2011年就发布的《房地产生意管理办法》已清晰，房地产生意组织和房地产生意人员不得贱价收进高价卖（租）出房子赚取差价。
但现在长租公寓企业赚的正是差价：先从房东手中以较贱价格收来房源，进行简略装饰后，再以较高价格租给租户。这不等于长租公寓能够随意提价，此前多地住建部分都要求租借企业不得哄抬租金。
严查资金池防“爆雷”
尽管本质上是租房，但长租公寓被戏弄成“金融产品”。从上一年开端，杭州等地长租公寓品牌呈现了“爆雷”。
它们都走过同一条路：租借企业先从房东手里收来房子、把房子以租金贷的方法租给租户；金融渠道率先把租户需求付出的租金一次性垫交给租借企业；后续租户不再向租借企业付房租，而是还贷给金融渠道。
“这之间的时间差、资金差给租借企业待机而动。”一家倒掉的长租公寓负责人向记者描述，因为能够提早从金融渠道拿到租金，私设资金池，拼命扩张商场，抢占房源。但这笔钱本不归于长租公寓，而是应该交给房东。只需呈现商场需求削弱、金融渠道不再打款、向房东很多付租借金等状况，租借企业就或许会呈现资金链断裂等问题，房东、租户全受牵连。华夏地产首席剖析师张大伟直言，长租公寓更大的问题是金消融带来的资金池，搬运且随意动用房主的预期租金，存在上下游多重胶葛的危险。
强力监管势在必行。比较曩昔住建部分单独监管，《定见》更强调了金融监管，并把银保监会归入其间。《定见》首要拿“租借借款”开刀：借款期限不得超越住宅租借合同期限，仔细评价借款人的还款才能，严厉检查借款用处，避免住宅租借企业构成资金池、加杠杆，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人运用住宅租金消费借款。
高危险公寓面对资金监管
两种运营形式将面对强监管——“高进低出”（付出房子权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期善于给付房子权利人租金周期）。
正常逻辑下，租借企业会贱价收房、高价转出，运营调整不免也会呈现很少的“高进低出”。但大规模的“高进低出”隐藏隐忧。上述长租公寓负责人解说，大规模“高进低出”其实是高于商场价地收房、抢占房源，“租户不傻，不会高价租，所以企业为了回笼资金就不得不贱价租借。这里边再配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等操作，可谓玩火自焚。”他说。
因为相对藏匿，这类危险难被及时发现、有力监管。但这次的《定见》中清晰，有关部分将辅导住宅租借企业在银行树立租借资金监管账户，将租金、押金等归入监管账户。住宅租借企业租金收入中，住宅租金借款金额占比不得超越30%，超越份额的应当于2022年末前调整到位。
“资金监管的方法在二手房事务中现已完成，确实能够发挥很好的监管效果。”也有业界专家建议，租房事务金额小、买卖频频，详细监管形式还应该进一步探究。
来历：北京日报
