2019年的房地产，告别了过去几年的“普涨”行情，终于迎来了“分化”。
比如行业格局的变化，碧恒万的业绩一个比一个亮眼，代价是破产的开发商慢慢的变多。
房产研究机构克而瑞近日发布报告指出：参照2018年及2019年各月销售增速，预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。
划重点：超过16万亿的成交额，17亿平米的销售面积，今年卖出去的房子，不管总价还是面积，都创出了历史新高，碧桂园、恒大最近几个月的业绩，也纷纷创出了历史记录。
与此同时，根据《经济参考报》在12月12日的统计，截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量，12月的数据还没有出，加上的话会更多。
这就是现在的房地产市场：大鱼吃小鱼的同时，小鱼却连“虾米”也吃不到，大鱼们却越来越肥。
为什么中小开发商的生存环境越来越差？
之所以大量开发商倒闭，与房企“抢工期”，“急着施工”有很大关系。
统计局多个方面数据显示，1~10 月份，房地产开发企业房屋施工面积 854882 万平方米，同比增长达9.0%。
这么多房子在施工，竣工交房的比例，又有多少？
有专家预计，假设今年维持去年11%的施工转竣工比例（实际上大概率会高于去年），全年竣工面积同比增速将达到1.4%，而目前增速仅为-8.6%！
也就是说，现在市面上绝大部分的房子都处于施工状态，完成主体安装并竣工的很少。
对大量的中小房企来说，加快施工是迫不得已，以前房价高涨时拿了太多地，这些土地都闲置在那里，没有转化为在建楼盘。
等到今年调控收紧了房企的“钱袋子”，银行贷款、信托、公司债全线退潮，现金流急剧短缺，只能靠甩卖手中的楼盘，转卖旗下的项目来补充资金，只有不停的赶工期，才能如期交房，避免公司破产。
上文所说倒闭的几百家房企，就是因为赶工速度慢，债务压身，跟不上其他同行的步伐才倒下的。
既然是赶工期，就从另一方面代表着房屋质量跟原来没法比。
最近连央视都在关注这样的事，近日，央视财经等多家新闻媒体报道称，浙江某市的在建楼盘出现质量上的问题，有业主称“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”，“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”。
发现质量上的问题后，业主与开发商共同选定了5家检测单位，对已经封顶的40栋建筑进行了检测，检测项目主要包含混凝土强度、钢筋保护层厚度等相关联的内容，检测结果都有“不符合设计的基本要求，达不到使用要求”几个字。
水泥一抠就掉，这是什么概念？
开发商为了仓促交房，用的材料是否劣质暂且不谈，至少施工、监理、总包、分包各单位肯定脱不了干系。
要知道，这可是知名房企旗下的高端楼盘，产品类型包括叠墅、排屋和小高层洋房三种，总价在300万元到1500万元不等，能买得起这样房子的人，无一不是我们眼中的成功人士。
连这样的楼盘都能变成“豆腐房”，刚需们买的高容积率、高密度的高层住宅，在赶工期的环境中会变成啥样，就可想而知了。
经济学家李迅雷今年说过一段话：记得2017年的博鳌论坛上，我提出房地产的拐点或发生在2020年前后，颇受争议。如今，我依然认为基本确认拐点了。有人期望房价长期走平，不可能！走平对于贷款投资性买房者而言，就是亏损套牢，全球没有走平案例，因为这不符合资产特性。
显然，按专家的观点，购房者明年要小心一点了。
笔者认为，行业格局的变化，开发商赶工，意味着以前我们熟悉的楼市玩法，已经奏响“终章”，2类人可能有“麻烦”了。
第一类，最近两年买房的人。
开发商急着赶工的房子，大部分都卖给了2017-2018年的购房者，因为这些高价地都是在这两年拿的。
本文中提到的案例还是个知名房企，按理说应该有更严格的管理流程才对，假如连这些大型房企都出现了这样那样的问题，广大三四线城市的本地小开发商，在现金流的压迫下，房屋质量又该如何保证？
假如你身边有最近两年买房的朋友，务必劝他们紧盯施工进度和主体质量，包括精装修是否缩水，安装工程是否偷工减料，交房流程是否合规，必要时业主们可以一起向开发商施压。
第二类，多套房的投机客。
因为今年赶工较多，2020年，将会有大量房子交付，除了房屋质量上的问题以外，市场上出现大量库存后，房价必然会受到某些特定的程度的冲击。
尤其是中小城市的多套房持有者，未来的处境不容乐观，因为今年棚改总量已经减少了接近50%，未来小城市的购买力会慢慢的匮乏，房屋折价将难以避免，房子越多，意味着身上的“累赘”越多。
