老破小加装电梯
你站在哪一方？
上周的《中央定调2020》一文中，我提到了“加强城市更新的存量住房改造”这个信息点。
我认为，既然明确提了这样的话，按照历史经验，接下来就一定会有动作产生。
没想到，动作来得这么快，而且还是在上海。
市住建委、市房管局等10部门于近日联合印发《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》，并将于2019年12月25日起实施。
《若干意见》结合加装电梯的实际，落实市政府有关推进“一网通办”改革要求，按照“便民、利民、高效、服务”的宗旨和“减环节、减时间、减材料、减跑动”的要求，对办理加装电梯的业务流程进行了优化再造，房管部门取消了项目立项环节，规划、建设、市场监管等部门简化审批材料，整合优化办事流程，提升协调服务能力，方便市民办事，对加装电梯行政审批事项、环节、申报材料、办理时限等进行了重新梳理和优化，并要求市有关部门公布办事指南、统一申报材料、规范审批流程。
《若干意见》加大了政府政策的扶持力度。包括：适当降低加装电梯启动门槛。加装电梯幢的业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二，业主之间通过协商等方式解决加装电梯中的利益平衡等事宜。要求居委会等基层组织积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数，促成共识达成。在政府补贴资金比例40%不变的情况下，将资金补贴的最高限额由24万元提高到28万元。业主可以按顺序申请提取使用本人及其配偶、本人直系血亲的住房公积金，用于加装电梯中业主个人所需支付的建设资金。
文本太长，简单来说，实际上的意思就是加装电梯的速度有一定的概率会加快。
虽然上海很早就公布了为老破房加装电梯的政策，但是推进的速度一直很慢，根本原因在于10%的反对比例。
按照一个单元6楼12户来算，只要有一个人投反对票，这个项目就推进不下去，而且没有商谈的余地，就是大家常说的“一票否决制”。
但实际上，老破小小区的绝大多数居民，特别是三层以上的住户都是同意这个政策的，却一直苦于无法统一意见。
三分之二的最新征询线，等于是为这个政策的落地，放宽了条件。
而且，在补贴的数额与支付方式上，政府也做了放宽，从原来的24W上限提高到28W，增加了4W，而且，支持公积金支付，这样一来，也不可能影响大家的现金流。
这样一个政策可以说能够大大加快加装电梯的速度。
以南京为例子，在2013年~2016年最近一段时间，在比较严格的“一票否决制”下，3年只装了三部电梯。
2016年的征询线同样改成三分之二，同样支持公积金提取，改造速度一下子提升了很多。
所以，我们毕竟是一个政策指导的体制，只要政策制定的好，推进执行基本是没什么阻力的。
话说回来，我一直很关注上海的老破小加装电梯，个人也是站在支持的那一方。
我发现，只要是老公房3楼以上的住户，必然极力支持老公房安装电梯。
而1、2楼即使能轻松的获得补贴反对声也可能比较大，原因不言而喻，自然是小区内部的利益格局将在安装电梯后发生根本性的变化。
高楼层变得好卖，意味着选择低楼层的人更少，相当于二手房市场的蛋糕，大家要重新切了。
不过，这样的利益分配矛盾只是暂时的，因为只要有内部利益产生，最后的分配一定会如约进行，无非是分配比例的问题罢了。
我认为这样的一个问题真正需要思考的影响是——一旦老破小安装电梯成为普遍政策，上海楼市会有怎样的格局分化？
首当其冲受影响的可能将是与老破小同等价位的远大新。
加装电梯，相当于提升了老公房的便利性与舒适性，租金也可能小幅上扬。
再加上老公房原本具备的地段配套与出行便利优势，符合这个价位层次的潜在购房者可能会重新考虑购房计划。
其次不可忽略的是对内环内老公寓的潜在冲击。
老公寓和老破小相比在地段配套方面区别不大，但具有电梯以及房龄方面的优势，不过这种优势将在老公房安装电梯后被逆转。
原因一是老的工人公寓层数往往很高，梯户比可能是2梯8户，甚至10户，造成容积率极高，而且住起来很不舒服同时，配套绿化与车位却捉襟见肘。
老破小因为都是多层，容积率方面要低得多。
而且，老公房的房型与朝向设计往往比老公寓要合理得多。
所以，当事者们辩论老公房加装电梯，大多还局限在个人的利益分配之中。
但实际上，这个政策往小了说，关乎整个城市更新进度，往大了说，决定了下一年地方财政的表现情况。
最终，它更是决定房地产从新房转为存量市场是否一帆风顺的主要的因素。
如果这一步迈不出去，也许在房地产二手市场中，规模庞大的老破小会第一个失去增长价值。
当然，如果这一步迈成功了，以后老破小不但可以装电梯，停车位、充电桩、智慧社区，各种基础建设都会是下一个增长点。
写到这，突然想起之前去首尔玩，那里的小平房看起来破破的，每户却都是密码指纹锁加电子猫眼。
虽然上海发展得已经很快了，但这样的细节差距，我们同样要弥补。
