前天，朋友从北京回来找我谈天，他需求很多的购物中心、城市更新和文旅项目。他麾下的出资，既有新零售业，也有BKW这样的国内头部文娱制造公司，制造或出品过《爸爸去哪儿》、《亲爱的客栈》、《歌手》、《乐队的夏天》等尖端流量节目。
他不是地产商思维，他是经过“让空间更有价值”，反过来勾勒新的地产战略。
昨日，星悦韶光的宋总拉我入伙，他亲身入坑，体会了物理空间的特色，由出资品变为享用品之后的价格差，有很多的本钱以及地块想和他协作。
旧的开发商，以本钱优势收买财物，赚取增值；新的开发商，以内容实力，前进空间自身的价值来挣钱。
他们不是“轻财物”形式，由于他们都有钱。我更乐意将其称为：
新开发商。
旧开发商把面粉屯得很贵，能够安排大把资金抢面粉，但做出来得面包不好吃；新开发商的强项，是把面包做得很好吃，反过来把握面粉的定价权。
面粉价格很贵，轮得到他们来定价么？现在住所当然不行，可是，购物中心、城市更新和文旅项目，便是只炒作面粉价格的旧开发商力气所不及的了，早晚，住所项目也会面对这样的一个问题。
房地产职业的革新正在开端，新旧两种开发商的思维形式能够用一句话来区隔：
旧开发商中心才能在楼面地价，新开发商中心才能在建面价格。
看起来像绕口令相同，对职业有深度考虑的朋友，眼前能浮现出画面差异。
1.15年前的房地产形式
要了解今日的房地产形式，不能绕开2005年。这一年前后，发生了四件作业，让房地产的春风吹过大地。
第一件大事，是“市郊化运动”变为“新都市主义”。
在03年之前，万科有个规划理念，叫“市郊化运动”；之后，在相同的地块，万科将这个词语改成“新都市主义”。
开端叫市郊化运动，后来叫新都市主义，不同在于之前城乡结合部的地，没有市镇规划，都是千亩大盘粗野成长；后来政府做了规划，市郊有了城市扩展功用，变成副中心了。
03年之前，朋友带我去深圳后海那一带吃海鲜大排档；广州的文艺青年住丽江花园，并以为黄埔遥不行及；成都天府二街开着闻名农家乐品牌“南草坪”。
新都市主义，意味着政府对新区做了城市规划，并伴随着2003年8.31履行的“摘牌挂准则”，客观上为大开发商由本地地头蛇，到其它城市抢当地地头蛇，铺平了路途。
第二件大事，万科的产品线。
今日楼市的产品线数不胜数，每家开发商都能拿出4条5条，但最早的奉献，是万科做出了金色系列（城市线），城市花园系列（结合部低密），四季系列（远郊青年置业）。
当开发商开端全国化征途，产品线梳理了土地特色和城市人口之间的联系，客观上降低了开发的盲目危险。犹如15世纪的探险家，手握当地的航线图。
第三件大事，是顺驰应战万科。
现金流形式，是孙宏斌04年提出来的，他其时想要应战万科。那年的蓝光还在做商业广场，碧桂园还做市郊五星级的家，我们都老老实实的做自己。孙宏斌的现金流形式，5个盖子10口缸，让我们眼前一亮。当然获益最大的仍是万科。
所以《营销战》的作者提醒了：不要进犯对手的缺少，这样只会让对手更完美。
第四件大事，是万科的客户研讨系统。
提出生命周期，把客户分为青年持家、小太阳、后小太阳等等，是06年万科那帮营销人的奉献。当然最开端并不受万科大系统的待见，万创把握着话语权，他们开端对顾客并不太伤风，而是尝试着将住所立面加一层皮，以寻求公建的作用，在成都万科魅力之城，有30多种户型。后边一群人换岗去了龙湖，客研系统被发扬光大，再被若干百强房企跟随之。
回忆这4件作业，你会发现，今日的房地产底层运转逻辑，是15年前就决议的基因：在新都市主义规划思维之下，政府很多出让土地，开发商学会了万科的产品线和客研系统，以让产品更精确，学会了顺驰提出来的“现金流”形式，敏捷做大规划。
假如说仅有的前进，便是开发商将其更标准和严厉了，比方：
1）现金流形式改变了开发商整个运营系统，变成数字化的“高周转”；
2）将产品线晋级为产品标准化，以快速出图。
15年过去了，客户换了4代，主力军由60后变成90后；城市由2环扩张到5环；主战场由一线城市转移到5线城市；网购由新蛋变为京东和拼多多。
但房地产商的底层代码，仍是没有变。
2.四大盈利，完毕于2020年
标准化下的高周转，本质上是出产功率，等于商场功率，谁出产得多谁的商场占有率大，它的条件是：
需求取之不尽。
整整15年，便是你挖一口油井，差不多也快干涸了。高周转下的楼市根底，面对盈利完毕，不论多不甘愿。
1）城市盈利完毕。
人们仍是习气以发达国家70%的城市化率，来遐想60%城市化现状的增加想象力。可是，我国汽车职业的增加，止于千人车辆保稀有150台，离发达国家的600-800台还差得远。
不是我国人不买车，而是能随意买车的城市，面对着路途拥堵，车牌约束的困难，所以风口就完毕了。
城市化率根本完毕了，是由于教育、医疗、作业时机等城市资源，都在超负荷运转。城市没那么大的心脏，来支撑更多器官和安排的供血需求。
而且，首要城市的城市化率，早就超越70%了。
那些城市化率平均线以下的城市，原本就面对人口丢失，你怎样让他们扛起城市化率的大旗？
2）土地盈利完毕。
曾经做开发商，开发赚的钱未必有土地增值赚得多，所以将开发商称为地产商，他们没有定见。
几年前就开端了，土地盈利的赚取方，是当地政府。谁都不要想多了。开发商仅有能做的，便是将前几年房价暴升取得的赢利，变成往后地王的竞拍者。
3）本钱盈利完毕。
不论政府往后怎样放水，或许许多开发商还有融资的管道，但至少大江大河的水，不能光明磊落的流向房地产职业，客观上只能悄悄的支流盗一点水。
去掉职业的本钱杠杆，又能做多大呢？
4）顾客盈利的完毕。
原本是想写“人口盈利”的，为了稳重起见，改写成了“顾客盈利”。原本，人口盈利等于顾客盈利，但两者不能划等号。
人口盈利，等于想买房子的人；顾客盈利，等于买得起房子的人。同一个当地，人口基数不大变，但房价由5000元到10000万，顾客的基数是不相同的。
我们造访的若干商场，都出现了两级分解的特色，即便是中产化的社会，只要极刚需和极高端的产量还令人高兴，而中心段的产品，量价都很低。
把这四大盈利完毕连起来，便是传统开发形式的完毕。假如非要在干涸的油井里开足马力抽油，那么挖掘本钱比较贵。
3.新开发商，让“面包”发生价值
从读书无用论到学区房力争上游，用了10年；从市郊化开发到新都市主义开发，用了3年；从智能手机开端到遍及，用了5年。
新旧开发商的轮流，让习气经过屯面粉的人，经过做面包获利，思维和行为的改变，也不会是1-2年的作业。
只要面粉没有炒作价值，成吨的面粉砸在手里，转型才会开端。2020年会成为转型年，条件是，你将看到血海一片：
1）一批没有一点本钱优势的项目，会合上市。没有价格牌可打的压力之下，才会促进从顶层开端的考虑。
2）一批仿制化的，缺少顾客根底的项目，会会合上市。失掉顾客根底的楼盘，不管你怎样折腾，都会堕入无解的品类过剩。
革新历来不是请客吃饭，所以有必要有人真流血了，要不然，更多人就不会有经验。
不然，空间的使用价值，和空间的金融价值，两者的逻辑到底有何不同，职业仍是分不清。
你仍然会问相似这样的问题：空间价值提高了，遇到政府限价怎样办？我们的谈天就嘎然完毕了，由于我以为，空间价值提高，仍是大都开发商不具有的才能，先具有这种才能，再问怎样办吧？
有否驾照，是长时间的才能问题；有没有车，仅仅短期的时间问题。现在的大学生，都不会由于没车而不学驾照了。
文章最初的两个朋友，是我看到的“新开发商”现象，他们重视的要点，绝不是融资途径、项目获取，而是自己有否将空间价值更大化的才能。
他们将中心事务要点，先放在了商业、城市更新和文旅上，由于这些板块，本钱能够很清晰，可是收益彻底不确定。有做出空间价值的才能者，才敢开足马力。
早晚，在住所范畴，你也会看到，有人2万卖不掉，有人3万买不到。
文章来历：观念研讨院（ID：cdshixiao），已取得授权，并对原作者表示感谢。
