壹
2020年杭州土地市场正式迎来首秀，就在方才，余政储出〔2019〕63号和64号两宗商住用地成功出让，均坐落东湖板块，别离由中天房产、新期望竞得。
63号地块通过35轮报价，由中天房产以181741万元总价竞得，楼面价11686.40元/平方米，溢价率23.01%；64号地块通过25轮报价，溢价率触顶29.91%，由新期望以134634万元总价竞得，楼面价12341.89元/平方米。
还有一宗临平新城星桥片区XD-33-01地块作为人才专项保证房，以底价由余杭区保证房建造有限公司竞得。
两宗宅地在溢价率上连续了12月以来的拍地热心，其实并不意外。
目下杭州商品房库存中，住所可售量其实只要33529套。2019全年，杭州楼市总共卖掉了103873套住所，依照这个卖房速度，现在剩下的可售住所大约4个月就可以悉数卖完。所以虽然“指导价”约束了赢利空间，但开发商补仓心态仍是相对来说仍是比较着急。
两宗涉宅地限价共同，毛坯出售均价不高于17800元/平方米，且毛坯出售最高单价不高于19580元/平方米。如施行装饰出售的，装饰价格不高于3000元/平方米。
跟着杭州土地市场2019年7月迎来“限房价”方针，这两宗土地成为东湖新城中心区域初次“限房价”土地，一起也是余杭区2020年初次土拍出让。
贰
历史地看，2019年东湖新城已成交三宗涉宅地：6月26日，东湖新城南区荷禹路两宗商住地均由西安曲江新鸥鹏拿下，成交总价别离为17.2亿元、18.9亿元，楼面价8690元/㎡、8704元/㎡，均需自我克制4%。
9月17日，华元以161667万元总价竞得东湖新城冰雪归纳体商住地，楼面价7203元/平方米，溢价率20.05%。地块商业份额不小于20%，住所部分实践楼面价约8403元/㎡（商业部分以2400元/㎡测算），精装出售限价为19800元/㎡。
本次出让的两宗地块相距约1.4公里，均坐落东湖板块中轴荷禹路沿线，别离接近在建地铁9号线北沙路站和新洲站。
在建地铁9号线在板块内设有3个站点，估计2020年6月通车，接轨杭州地铁网络，到时可完成与余杭高铁站、杭州东站、钱江新城及萧山国际机场的地铁直达，无缝换乘。一起与现已落定的临平北高铁站，构成“双铁交汇”的轨道交通格式。
63号地块，坐落临平大路以北的东湖CBD内，整个片区总用地面积9平方公里，定位全新的未来智造城，规划高新智造园、健康科创园、纽带总部园、门户双创园四个功用片区，别离设有高铁纽带、中心森林公园、市民中心、归纳医院等中心项目，构成一个产城高度交融的现代化新城。
64号地块，享有双归纳体盘绕。东侧是整体量为28万方的万宝城，内含约15万方超大商业体量，是板块内现在最大的商业归纳体。北侧是在建的栢悦中心，占地面积约5.6万方，建筑面积约28万方，估计下一年5月交给投入到正常的运用中，打造成聚集五星级酒店、高端写字楼、商业街区的城市归纳体。
叁
整体来看，东湖板块内供应量较少，住所总库存量算计约40万方，月均去化约2.2万方/月，去化周期约18个月。
2宗地块相邻，周边在售新房项目不多，例如华润·御山道壹号，2018年4月拿地，2019年11开盘126套，均价21700元/平米，挂号家庭83户，无需摇号。
上坤·山语四季，2017年10月拿地，2019年六次开盘，均售罄。最近开盘在12月，出售房源90套，开盘均价21115元/平米，中签率均在20%左右，去化较好。
同是在东湖板块内，越秀景瑞·悦见山2017年6月拿地，近月开盘均价在21000元/平米左右，但该盘大体现已去化结束，存量大约仅7000方左右。
板块内可售的二手房小区不多，但大多归于房龄十年内的次新房。
例如金帝海铂，2010年建成交给，当时均价大约在25000元/平米左右；中铁九逸当时均价也在20000元/平米上下；间隔稍远些的众安抱负湾（部分塔楼）与顺达花园(部分回迁房)二手成交价格相对较低，大多可低于20000元/平米。
整体来看，东湖板块尚处于开发进行时的版块，仍是合适刚需上车的。
肆
今日的土地出让纯归于“初露锋芒”，接下来整个1月份，算上外围区县，总共有31宗商业和涉宅用地即将出让。
仅明日（1月3日），主城区就将“开闸供应”，下城区、拱墅区和江干区都将出让涉宅用地，滨江区、西湖区和下城区也将出让3宗商业用地。
2019年杭州出让土地大战现已收官，共获得土地出让金为2677亿。作为杭州公民真的是习惯了，从2009年至今，卖地的生意坐头把交椅，好像现已5次了。
并且大概率，2020年仍是稳妥榜首。
仅从供应上来说，2020年估计将在2019年的基础上持续添加土地供应10%左右。更为要害的是，开发商融资最困难的底部已通曩昔。
昨日央行再次降准0.5个百分点，再次下降融资本钱，供给流动性便当。所以接下来跟着金融的再宽松，加上杭州新房的低库存，开发商拿地的热心或许会持续被吊高。溢价率30%封顶，可能在2020年将一再呈现。
所以，让我们持续拭目而待。
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总编 | 钟斌 作者 | 东楼
