商场解读|房价解析 | 楼盘测评| 商业谈论
土拍篇
1、备受购房者和业界欢迎的全年土拍地图
2、各区域楼面价排名
3、要点区域及要点土拍盘点
4、AI君有话说
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2019年西安土拍地图
2019年全年土拍地图如下【因部分区域过于偏僻，出圈的就没标，敬请见谅】
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2019年西安楼面价排名
西安2019年要点土拍均价5012元/平，均匀楼面价在各区域楼面价排名！前三名为软件新城、高新三期、曲江大明宫板块，高新三期2019年底发力，是匹黑马。
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2020年西安侧重重视区域
01
高新软件新城
从地价上看，作为“下一个锦业路”，具有华为、中软等很多“金领”的高新软件新城板块，是2019年西安土拍战场最抢手区域最抢手区域，没有之一。除掉均匀楼面价破万之外，均匀溢价率也已达80%，可见房企对此地段未来价值的追捧。
现在软件新城在售楼盘仅苏宁云著，但已落子布局房企也已迎来六合源、招商和高科。别的南飞鸿也有一宗贱价增储。此外融创亦在锦业路拿地住所，总面积不大。估计下一年，软件新城板块将成为高端发力点。AI君实探软件新城，点击进入》》》
02
高新三期
作为引领西安主力区域未来的高新三期，自诞生初期即被业界广泛看好。特别是总规划面积15.4平方公里的中心创新区（CID）以及其首先发动建造的内地——规划面积2.39平方公里的丝路世界金融中心核心区。现在整个板块还处于土储阶段，但就全年数据来看，中心创新区的建造脚步已有序打开。
交通优势：
区域内规划建造地铁6号线、地铁12号线、地铁15号线、地铁16号线、云轨1号线、云轨23号线、云轨高新演示线、云轨高新演示线支线以及云巴环线。
要点规划：
未来之瞳【包括450亩湿地花园、一栋666米超高层、一栋520米超高层、一栋369米超高层，几十栋200米至300米超高层建筑】、文明艺术中心、8万平大剧院、联合国教科文组织女童与妇女教育中心、53万平建面的西安世界医学中心。
现在从摘地状况看：
商业上：
绿洲丝路全球交易港（总拿地面积137亩）、项目估计总投资约80亿元，方案打造集总部工作、五星级酒店集群、世界商贸、大型会议、高端公寓为一体的大型商业综合体，建成后将作为“一带一路”国家级进出口渠道和金融中心，为全球企业供应产品交易及供应链支撑等一站式服务。西安高新独角兽基地开展有限公司先后摘地124亩，为中心创新区添砖加瓦。
住所上：
所谓自己的地，自己先上。在2018-2019年，高新三期先后迎来高新管委会旗下，六合源、紫薇、高科和高新城建高价拿地（均匀楼面价都过8），现在新参加战局的是中海（楼面价7672元/平）以及楼面价破万的西部机场集团。从这个均匀地价来看，未来高新三期走的也是高端啊。
03
曲江大明宫
作为首先进入土地高端化的城北大明宫板块，7-8K拿地的中南、正荣已相继入市。中南君启1.79万元/平、正荣紫阙台1.726万元/平，均挑选了大平层产品。出售状况……客观条件是城北的城市立面还有待进步，但2019年融创也以7557元/平进入该板块，作为高端专家未来体现怎么等待一下吧。
04
抢手新区
无论是沣东、沣西亦或浐灞，在2018年几个抢手新区，已然进入开工阶段，工业、配套、住所喧嚣尘上，在2019年也均出现了住所供地锐减。不过假如分隔比照，沣西的土拍价格却已超越沣东，浐灞2000元/平，年底沣东城建以110%的溢价，6207元/平拿地沣西还刷屏了一次朋友圈。西咸新区的进取心是有的，即使现在落后，未必不会后发先至。
这儿想提示一下有意浐灞，但还未出手的购房者。浐灞现在区域完成度契合等待，其稀缺自然资源也众所周知。尽管2019年浐灞房源供应出现井喷，但受土地断供影响，未来浐灞或将面对房源供应缺乏和优质土地高端化的趋势。鉴于供需永远是调理商场的首要的要素，刚需和刚改主张遇到适宜的房源仍是早做挑选。
终究简单说一下港务区。跟着全运会脚步接近，本年也是港务区土拍的迸发期，密到AI君都塞不下了。除掉绿城、华润之外高新地产、金地、招商&安全也已入驻。有必要留意一下的是港务区楼面价根本与2018年的浐灞楼面价相等了，预示着港务区的房价亦将追逐浐灞。此外与港务区毗连，还有浐灞国家湿地公园加持的未央湖板块，金茂、东原、金科、远洋周边配套也将跟着港务区的兴起进步。因而能够精确的看出浐灞——港务区——未央湖的开展次序。所以在现在浐灞价格还没有被推高之前，仍是优先主张浐灞。
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要点土拍重视
几宗值得重视的土拍在这儿简单说一下：
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最高楼面价
2019年3月高科拿地高新软件新城，以1.339万元/平的楼面价创西安最高楼面价。只能说不愧是软件新城的号召力，就不知道未来预备卖多钱。当然这每一笔都在为苏宁做注解，怪不得苏宁不急。
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最高溢价率
除掉加油站不提，2019年西安住所最高溢价率184%，由阳光城在与招商、东原等12家房企中诞生，终究阳光城以4110元/平拿下泾河新城42.24亩住所用地。
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最值得重视房企
除掉本年抢尽风头的融创，其实仍是万科最稳。万科、龙湖都是出了名的慎重型房企，特别万科又是首要服务刚需，所以根本每次万科拿地，都意味着区域兴起和刚需上车的新时机，例如万科大都会、万科澜岸、万科悦湾或许万科金域华府。本年万科走招牌挂的总共两宗地，一宗秦汉新城111亩，楼面价4342元/平，一宗大兴新区62亩，楼面价6124元/平。
AI君有话说
就地产视野数据，西安2019年全年招拍挂成交开发用地共259宗、14819亩，完成土地出让收入687亿元,与上一年根本相等。寓居用地供应10528亩，其间中心城区寓居用地供应5046.321亩，添加114亩，同比增加2.3%，根本平稳。
但从直观感触来讲，之前炙手可热的沣东、沣西和浐灞都进入限额供应，土拍战场向更多规划中的区域搬运，且地价要么相等乃至高于上一年的核心区，土地盈利盘根本绝迹。面粉决议面包的道理是很难改动的，土地商场会在半年后向新房商场传导。
部分区域高端化会有其有利的一面，例如加快城市更新进程，推进城市开展，进步寓居质量。但关于刚需集体来讲，往往也或许被抽掉踏板，面对更狭隘的挑选空间，更大的购房压力，或许顺着拓宽的交通改动购房挑选，在新区重新开始。所以主张，在买房时也能够看下周边地块的开发状况，在工业集合度高，住所供应量少的当地，更早的购房，更有利于拿到城市盈利。
撰文 ：AD君
临潼：中海阅骊山
蓝田：中远白鹿汀洲
