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存量贷款换锚，你的房贷利率如何定价！
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还等什么？春节来沈阳享“文旅大餐”
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东莞人才安居办法 特级人才购房补贴最高250万
北京二手房市场正从卖方向买方转变
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存量贷款换锚房贷利率如何定价！
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2019年12月28号，人民银行发布公告，存量浮动贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR定价规则。
咱们国家的购房者在还贷方式上，早在2019年10月，就已经界限分明的分为了两部分：
10月8号以前的：以贷款基准利率为基础的房贷利率（贷款基准利率+浮动系数）
10月8号以后的：以LPR为基础的房贷利率（LPR+加点系数）。
一个目的，两种方式，必然是不合理的。
“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。”——央行相关负责人
如此一来，合二为一，实施并轨就是大势所趋。
存量贷款定价“换锚”，何时换？如何换？对购房者是利好还是利空呢？
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首先明确一个概念，什么是存量贷款？
存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）
事实上对于购房者来说，10月8号之后，所签署的购房贷款合同都已经使用了LPR利率定价规定。
对于目前的购房者来说，存量贷款是指2019年10月8日以前，签订的购房贷款合同。
比如，这份房贷合同。
签署时间为2019年6月，贷款方式为央行贷款基准利率5年期以上档次，实际贷款利率为5.635%，基准利率上浮15%。
就属于需要转换的范围之内。
另外一个就是公积金个人住房贷款，不在此次存量贷款的调整方位之内。
毕竟公积金属于另外一个职工福利体系，并不属于银行系统。
它存在的目的和意义，并不是以盈利为主，未来如何调整，还是一个未知数。
什么时间转换完成呢？
存量浮动利率贷款定价基准转换，原则上应于2020年8月31日前完成。
这是央行第30号文中的具体要求。
有一点必须要格外注意的是，购房贷款转换完成后，并不代表下个月你的贷款月供就会发生改变。需要到在此后的第一个重定价日，才会发生相应的改变。
重定价日的设定和定价期限，由借贷双方重新商定。
通常重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日。
所以2021年1月1日，购房者的还款月供才会发生改变。需要留心那时最新的LPR利率。
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那究竟存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR？
文件里金融术语太多，不容易理解。
通俗的解释就是：
2020年8月底之前转换完成的客户——贷款基准利率+浮动系数=LPR+加点系数（可以为负）。
比如原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
整个2020年贷款利率是保持不变的。
看到这里，相信还是有很多粉丝表示，数学是体育老师教的，看不明白。
笔者整理了一份简易对照版图表。大家按图索引即可。
解释一下：
1、左侧为存量房贷利率，以及对应的银行浮动系数。
分别从3.43%—6.37%（对应的不同上浮系数，-30%到+30%），你们可以一一对应，找到自己当年的房贷利率。
2、第四列4.8%，是目前2019年12月20日公布的LPR基准。
3、第五列，不同上浮系数所对应的LPR加点系数。
4、存量贷款转换后，所对应的LPR贷款利率，通过LPR+加点得到。
在整个2020年度，保持利率的稳定性，转换前后的房贷利率是相同的。
5、上浮系数和加点系数都是不能更改的，这是最为重要的地方。
那么最为关键的地方来了。
到了2021年，我的房贷利率究竟是多少呢？
有了这张图表，答案就很简单了。
将第四列红色的LPR利率，换成2020年12月20日的最新LPR利率即可。
还以展示的房贷合同利率为例。
2020年转换前的房贷利率为5.635%，上浮系数为15%。
2020年8月转换后的房贷利率不变，也应该为5.635%，所对应的加点系数为0.835%。
假如2020年12月20日LPR利率为4.7%，那么2021年1月的实际房贷利率就是4.7%+0.835%=5.535%。
其余不同上浮系数的房贷利率，根据上边的图表，自己硬套进去，算一下就行了。
不过我预测，大概率，2021年的月供多少要减少一些，毕竟二师兄的身价有缩水的趋势。
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到底是原有的，以贷款基准利率为基础的房贷利率好呢？还是以LPR为基础的房贷利率好呢？
事实上，你根本没的选。转换是强制执行的，个人只有服从的权利。
不过个人认为，LPR比基准利率更灵活，更多变，更符合市场需要。
目前实行的4.9%的贷款基准利率，可是2015年10月最后一次调整，截止到现在已经4年多的时间了，真的是稳如泰山。
而改革后的LPR，更现实，尤其是当前经济压力大，央行放水节奏越来越快，下行趋势越加明显。
从大趋势来看，改盯住LPR，月供成本会有减轻。
比如贷款100万，30年期限，LPR从4.8%降到4.7%，每月月供能少5.60元呢！金额不多，也是实打实的优惠啊。
最后，央行公告里说，调整房贷利率时，可以改为固定利率，以后永远不变。
笔者的建议是不要这样，全球目前利率下行趋势明显，欧美等国家甚至长期0利率，所以，长期看，每年浮动一次对购房者更有利！
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新的利率制度出来了，肯定还是会有人骂娘。
以前也银行的上浮系数，终身不变，上浮30%就一直上浮。现在改革了，上浮系数变成了LPR加点系数，也是终身制，生生比别人多掏几十万。
看看以前有什么偷天换日的手段吗？
1、商贷转公积金贷款
前边说了，公积金目前不受银行系统管理。利率较低并且长期稳定。商贷转公积金贷款是一条非常有诱惑力的政策。
目前部分省市地方的公积金政策，支持商业贷款转公积金贷款，如此一来，金融成本将会大幅度的降低。
比如河南省直公积金系统，就允许最高做到80万的公积金贷款。
满足相关条件后，就可以将商业贷款转为公积金贷款，共计减少利息支出几十万元。
所以说，尽早咨询本地的公积金中心，是否有这方面的相关政策，努力满足所需的条件，尽快转成公积金贷款。
2、住房商贷转按揭
通常指利率下降打折时期，通过银行审核后，将原本较高的房贷，转换为当前较低贷款利率的做法。
在2014年的时候，部分城市的商业银行就提供这种金融服务。
其实也是在一种变相的银行业的竞争，毕竟当时市场不景气，房贷都是打七折的神存在。
不过可惜的是，在今年央行的公告中，已经明确禁止银行提供“转按揭”的金融服务。
这调降低月供的路子也被堵死了。
但目前的银行业竞争也是相当激烈的，未来几十年的金融政策谁都不好说。
或许过几年银行政策放开，类似“转按揭”政策再次解禁，也不是不可能。
3、无奈的办法
安心工作，认真搬砖，努力挣钱，才是最终的处理方法！
利率的转换是大势所趋，是政策利率向市场利率转变的必经之旅。
未来LPR之路究竟如何走，谁也无法断言，只有拭目以待！（来源：米宅）
沈阳
新闻
房产·政策·贷款·城建·交通·民生
【民生】辽宁将97种国家谈判药品纳入医保
今年1月起，统一的城乡居民医保制度在全省各地全面实施，全省医保定点医疗机构将达到6000家以上。今年全省已全面执行新版国家医保药品目录，并将97种国家谈判药品纳入医保报销。
1月3日，省政府新闻办召开新闻发布会，辽宁省医疗保障局介绍全省医保领域重点民生工作情况。
全省实施统一的城乡居民医保制度
今年1月起，统一的城乡居民医保制度在全省各地全面实施。在医疗资源方面，城乡居民执行统一的基本医保药品目录，农村居民医保报销的药品品种将增加1倍以上；原城镇居民医保和新农合定点医疗机构整体纳入城乡居民医保协议管理范围，全省医保定点医疗机构将达到6000家以上。
去年，辽宁提高城乡居民医保政府补助标准30元，人均政府补助不低于每年520元，大病保险人均筹资提高到每人每年70元，城乡居民大病保险最低支付比例由50%提高到60%，最高支付比例达到70%。今年，全省将继续提高城乡居民医保政府补助标准，开展国家长期护理保险试点工作。
“两病”患者纳入门诊保障范围，加大儿童大病保险倾斜力度
2019年，辽宁将参加城乡居民医保的全部需药物治疗的“两病”患者纳入门诊保障范围，预计可惠及高血压患者200余万人，糖尿病患者90余万人。“两病”患者政策范围内门诊药费由医保基金支付50%以上，预计医保基金年新增支出约15亿元。
同时，辽宁明确新生儿从出生之日起即可享有医疗保障待遇，家长应在3个月内为其办理医保参保缴费，并将儿童苯丙酮尿症应用特食统一纳入城乡居民大病保险保障，每年报销金额不低于1.5万元。加大再生障碍性贫血等10种儿童血液病、儿童恶性肿瘤患儿的大病保险倾斜力度，大病保险起付线降至50%，支付比例提高到70%。
开展高血压、糖尿病等 慢性病用药带量采购
2019年12月15日，辽宁省实施国家组织药品集中采购和使用工作，共计25个品种。25种药品中，选价与2018年同品种最低采购价相比，平均降幅59%。举例来讲，降幅最大的乙肝用药恩替卡韦由每盒132.59元降至3.83元，据不完全估计，全省年节省药费约7.92亿元。
今年，全省已全面执行新版国家医保药品目录，并将97种国家谈判药品纳入医保报销。新版国家医保目录共新增148种药品，通过谈判新增抗癌药22种，参保患者的用药选择范围将进一步扩大。接下来，辽宁将适时开展第二批国家组织药品集中采购和使用。探索开展省级药品和医用耗材集中带量采购，实现以量换价，扩大药品和医用耗材降价范围和幅度。探索扩大药品带量采购品种，尤其是针对高血压、糖尿病等慢性病人群药费负担比较重的实际，探索开展高血压、糖尿病等慢性病用药带量采购。
辽宁处罚和追回 医保基金近2亿元
全省在全覆盖检查的基础上，对有住院资格的定点医院骗保行为开展专项治理。截至目前，全省共检查定点医药机构3.3万家，实现100%全覆盖，处理违规定点医药机构4000余家，其中移交公安机关20家，暂停或解除医保服务600余家，处罚和追回医保基金近2亿元。今年，辽宁将完善大数据智能监控，充分运用大数据、视频监控、人脸识别等高科技手段进行医保基金监控。探索将医保监管延伸到医务人员医疗服务行为。
开展省内定点药房 购药个人账户直接结算
2019年，辽宁全年新增跨省异地结算定点医院251家，总数达790家。为确保转诊转院到异地的患者能获得及时救治，省医保局改变了以往备案到就医地指定医院的限制，而是备案到就医的城市，患者可以在就医城市自主选择医院实现直接结算。今年，全省将推进全国统一的医疗保障信息平台建设，探索开展省内定点医院门急诊和定点药房购药个人账户直接结算。
新闻链接：97种国家谈判药品包含哪些？
2019年11月28日，国家医疗保障局、人力资源和社会保障部公布了完整版的2019年《国家基本医疗保险、工伤保险和生育保险药品目录》，目录共收录药品2709种，新增谈判药品谈成70种，续约药品谈成27种。这些药品都已纳入2019版医保目录乙类报销范围，有效期2年。
初步估算，新增的70种药品降幅为60.7%，如果按照50%的实际报销比例计算，患者个人自付比例将降至原来的20%以下，个别药品的自付比例将降至原来的5%。续约的27种药品降幅为26.4%，患者个人自付比例将同步下降。
本次谈判，备受关注的PD-1类肿瘤免疫治疗药、能治愈丙肝的口服药等首次进入目录，肺癌、直肠癌、乳腺癌等有了更多靶向和化疗药选择，波生坦、麦格司他等药品的谈判成功，使肺动脉高压、C型尼曼匹克病等罕见病患者摆脱目录内无药可治的困境，糖尿病、乙肝、类风湿性关节炎、耐多药结核、慢性阻塞性肺炎等患者有了更多优质新药可供选择。
从重点领域看，5种基本药物全部谈判成功，22种抗癌药、7种罕见病用药、14种慢性病（含糖尿病、乙肝、类风湿性关节炎等）用药、4种儿童用药谈判成功，目录结构得到进一步优化。(来源：沈阳晚报）
【交通】沈城129条公交线可刷银联卡支付
沈阳公交移动支付又升级！公交车也可以刷银联卡了，无论是银联手机闪付、银联云闪付App二维码，还是银联IC卡闪付都能用！
昨日，沈阳晚报、沈报融媒记者从沈阳客运集团有限公司了解到，1月3日起，乘坐客运集团的129条公交线路可刷银联卡支付车费。即日起至3月31日，使用银联手机闪付还可享5折乘车，使用银联IC卡闪付可享7折乘车。
自2019年5月沈阳客运集团所属的129条公交线路可刷支付宝、微信以来，沈城市民已渐渐习惯上车扫码支付。移动支付不仅给乘客带来更多选择，也提升了城市公共交通的运营效率。现在，支付手段又有增加，乘客只需携带具备芯片功能的银联卡（62开头，带“闪付”标识），即可一闪支付。如此方便优惠的支付方式，您不想体验一下吗？(来源：沈阳晚报）
【民生】还等什么？春节来沈阳享“文旅大餐”
春节期间，市文旅广电局整合全市文化旅游资源，推出以“人民幸福城 我的沈阳美”为主题的丰富多彩的文旅活动，以盛京胜景、纳福迎祥、金玉满堂三个活动板块同时呈现。内容包括冬季冰雪文化旅游、舞台艺术演出、公共文化活动、特色文博展览、民俗灯会庙会等等，活动内容之丰富，形式之新颖，规模之盛大创历年春节之最。
冰雪 推出10条特色精品线路
春节期间，浑南的粉红梦幻冰场、沈北的嬉雪花灯节、棋盘山的大型冰雕园、丁香湖的冰雪嘉年华、沈河五里河的冰雪乐园、铁西的冰雪大世界等主题冰雪活动和全市各个冰雪游点位，方便市民春节期间就近游览。同时，沈阳 “棋盘山、怪坡、东北亚、白清寨”四大滑雪场也以专业的冰雪赛道和设施完备的专享服务，让广大游客尽享绚丽多彩的冰雪世界。
同时，沈阳还推出 “新春冰雪文化游、新春冰雪温泉游、新春冰雪民俗游、新春冰雪冬捕游、新春冰雪购物游”等10条具有沈阳特色的“一日游”“二日游”“三日游”精品线路，满足游客春节期间的出游需求。
民俗非遗展示增添盛京年味
春节期间，全市推出各类灯会庙会、民俗演出和非遗展示，增添浓浓的盛京年味，展现沈阳历史文化名城的非凡魅力。
1月3日至2月9日，在皇姑区文化艺术中心举办“沈阳迎新春非物质文化遗产精品展”，开展传统音乐、曲艺及传统体育类非遗项目展演，现场展出由非遗传承人创意、开发、制作的“盛京好手艺”等传统技艺、传统美术类非遗作品300多件。
春节期间，全市推出包括沈阳新春祈福皇寺庙会、关东庙会、盛京驿站庙会、关东影视城盛京灯会、沈北七星公园新春灯会、到故宫过大年、非遗迎春展、沈阳剪纸节、财神文化节、正月十五灯谜会、大辽冬捕节等年味十足的系列活动。同时，还有刘老根大舞台、东北情剧场、南风剧场的东北二人转演出，年味十足，让市民和游客热热闹闹过大年。
文化 艺术演出等活动过年不停歇
1月26日至30日、2月8日，大型清文化实景主题歌舞秀系列演出将在沈阳故宫上演。1月25日至1月30日、2月8日，实景话剧《帅府传奇之帅府过年》将在张氏帅府博物馆正门广场上演……春节期间，市属图书馆、艺术馆、博物馆、美术馆、科技馆等公共文化机构将推出各类公共文化活动，包括艺术演出、群文活动、公益电影、文化讲座、文物展览等，为市民和游客奉献文化大餐。同时，故宫、帅府、新乐等国有博物馆和景区仍将实施今年“十一”后推出的门票降价或免票的惠民举措，市图书馆、市少儿图书馆、市群众艺术馆节日期间对公众开放。(来源：沈阳晚报）
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宏观·房企·市场·趋势·金融·产经
【政策】武汉拟规范商品房预售：开发商不得分层、分单元申报
武汉房地产开发商申报新建商品房预售许可的规模，或将不得低于1栋楼。记者从武汉市房管局获悉，武汉房管部门就加强新建商品房预售工作发布征求意见稿，拟推出7大类举措进一步规范市场秩序。征求意见稿提出开展房地产开发项目手册管理、严格项目工程形象进度条件、合理确定预售最低规模、落实预售资金监管规定、强化销售方案管理、健全房地产领域信用体系、建立常态化的动态监督管理机制7大类举措。对于申报预售的商品房工程形象进度条件，征求意见稿有了更加细致明确的规定，如低层项目(含四层)要求主体结构封顶，且砌筑工程完成；多层项目要求(含六跃七)主体结构要达到层数的三分之二；小高层及以上项目，建筑主体结构要达到层数的二分之一且不得少于七层。对于最低预售规模，征求意见稿也做了明确规定，要求房地产开发企业申报新建商品房预售许可的最低规模不得小于一栋，不得分层、分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米以下(含3万平方米)的，原则上应当一次性申报预售；规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积不得少于3万平方米。今后，商品房预售资金要全部纳入开发商开立的资金监管账户，资金监管账号记载于商品房预售许可证，开发商应当在经营活动中向购房人明确告知，并应当按照重点监管资金使用节点申请使用资金。(来源：新华社）
【政策】东莞出台人才安居办法 特级人才购房补贴最高250万
近期，东莞召开市政府常务会议，审议并原则通过《东莞市人才安居办法（试行）》（以下简称《办法》）。
据悉，《办法》系东莞市首次出台全市系统性的人才安居规范性文件，共惠及六类人才。
其中，顶尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房，在东莞全职工作满8年、贡献突出的可无偿获赠该住房；特级人才给予最高250万元购房补贴或享受3年、每月最高5000元的租房补贴；创新人才、高技能人才、新就业人才、新入户人才在内的基础性人才，给予综合补贴、申请入住公共租赁住房或享受租金优惠。
据东莞市住房城乡建设局负责人介绍，《办法》重点加强松山湖、滨海湾新区等平台以及中子科学城、水乡新城等创新节点的人才住房项目建设，原则上要求新供应用地项目、市政府主导类城市更新项目配建比例不少于10%的安居房，用于人才住房等用途。
有必要注意一下的是，《办法》允许各类人才可同时享受广东省与本市有关人才安居优惠政策，并允许顶尖人才、特色人才以及具有副高及以上职称或博士学历的人才在购买商品住房方面享受户籍居民同等待遇，即符合条件的非本市户籍高层次人才购买商品住房无须提供个税或社保证明。(来源：观点地产网）
【市场】北京二手房市场正从卖方向买方转变
2019年，北京限竞房供应大量入市，带动新房成交量上涨，而二手房成交量同比下降5.5%，由“卖方市场”正在向“买方市场”转变。
限竞房是指5年内限售的限价商品房，从2018年开始，北京的限竞房供应量持续增加，在原有商品住宅供应的基础上每年新增2万套。
北京限竞房的大量入市，带动新房成交量上涨，中原地产研究中心统计多个方面数据显示，2019年，北京累计成交新建商品住宅36695套(包括限竞房)，同比上涨57%。限竞房是2019年北京楼市成交的主力，合计成交高达24845套，限竞房占据了近两年市场供应的70%。
由于北京限竞房供应“井喷”，北京商品住宅(包括限竞房)库存处于近8年来最高位。中原地产首席分析师张大伟表示，北京楼市库存积压，除了限竞房供应量增加之外，还与信贷政策有关。
张大伟分析认为，限竞房平均单套签约金额约为530万元(人民币，下同)，首付款按照首套房40%、二套房80%计算，使得市场整体陷入去库存难的局面。在库存压力加大和房企资金回笼诉求增强的双重作用下，购房者观望情绪浓厚。
2019年北京二手房市场也步入下行通道，贝壳研究院统计多个方面数据显示，北京二手房签约成交量14.5万套，相比2018年减少5.5%。
贝壳研究院以2017年3月17日北京执行史上最严的楼市调控政策为分水岭，统计出调控前与调控后二手房交易数据：调控前二手房月均成交2.1万套，调控后月均成交1.1万套，成交量近乎“腰斩”。调控后的三年，二手房成交量维持在每年15万套左右的低位，较2016年27万套的峰值下滑近半。
调控后的二手房价格也一路下滑，贝壳多个方面数据显示，2019年12月北京二手房成交均价为每平方米5.9万元，较调控当月历史峰值下跌12%，2019年末北京二手房价格不再是“内地第一”。
从各区域表现来看，调控前，通州、大兴、门头沟等区二手房房价涨幅明显。而调控后，中心城区房价坚挺，表现出良好的抗跌性，与2017年第一季度相比，2019年第四季度西城区二手房价格跌幅不到6%，海淀、东城、朝阳等区的房价跌幅亦相对较小。
在严厉的楼市调控政策下，购房者步入观望期，成交周期也被拉长。贝壳多个方面数据显示，调控前，购房客户买到一套房平均需要40天，调控后则需要三个月以上，客户快速成交率也由64%下降至36%。
值得关注的是，购房者在交易中的地位逐渐提升，反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平，提升至2019年底5%的水平，北京二手房市场正由卖方向买方转变。
2019年，北京二手房市场“80后”占据半壁江山，我爱我家研究院统计显示，购房客户“60后”占7.41%，“70后”占18.23%，“80后”占48.82%，“90后”占16.69%，其他年代的客户占8.85%。
2020年，北京二手房市场步入调控后的第四个年头，贝壳研究院分析认为，楼市政策不会松动，市场预期平稳，延续低位态势。预计今年北京二手房成交量依然稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。
我爱我家研究院认为，2020年房地产市场将仍以“稳”为主，房地产调控在“租购并举”原则下，有望适度放松。（来源：中国新闻网）
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