2020.01.07
01
下一个十年，我国看哪？
城镇化进程过半，调控继续从严不见放松，棚改规划锐减，加上房企高管离任，裁人潮来袭，一时刻，在老百姓眼中最具有出资价值的房地产风声鹤唳。
2020年开年，“莫老爷”大众号后台就收到数以万计的咨询，哪里的房子还可以出资？
莫老爷答复他们：很简单，去调查2018年上市房企的财报（由于2019年的还没出来）， 看看这些企业都比较注重哪些区域，头部房企浓墨重彩书写了哪些区域的土储；或许去调查聪明的资本是怎么正确的挑选的，2019年哪些房企股票涨幅冷艳，他们在布局上有什么共同点。
醒悟高的粉丝一下就找到答案了：粤港澳大湾区、长三角、京津冀，我国三大国际级城市群。
在这三大城市群中，谁才是我国未来的“经济核”呢？莫老爷首推粤港澳大湾区。
任泽平说，房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融。莫老爷说，房地产十年的中长时刻要看工业结构。
拿京津冀区域来说，这几年遭到工业结构“去产能”影响，以及环境整治带来的阵痛，在三大城市群中话语权不断下降。
大湾区的工业结构，政府陈述中现已有了明确分工：深圳承当研制立异重担；广州发挥交易功用；珠三角其他城市则担负高端制作的任务；香港承当物流+金融服务；澳门文娱和葡语国家协作。
而较之长三角，大湾区的优势在于内部互补性强，未来开展高端制作业以及工业晋级的根底杰出。长三角则存在工业同质化严峻，区域内竞赛大，资源糟蹋等问题。
再从人均GDP层面看，勾股大多个方面数据显现，2017年大湾区、长三角、京津冀人均GDP分别为15.53万元、11.74万元、7.55万元。大湾区遥遥领先。
综上所述，我国房地产的下一个十年，要看大湾区。
比莫老爷专业太多的房地产公司不或许看不到风口，所以这几年布局深圳的外来房企不计其数，包含龙湖、蓝光、旭辉、绿洲、阳光城、中南置地、新力、中骏、金科等。有的地产公司这两年还直接把地产板块总部搬来深圳，或设置深圳双总部，如我国奥园、和昌集团、世茂海峡、禹州等。
在大湾区许多外来房企中，莫老爷今日想跟咱们聊的是一匹“新晋黑马”——中骏深圳公司。
中骏仅用两年时刻便站到了大湾区风口处。2019年中骏深圳公司到达全年销售额51.83亿元，还不声不响吃进400万土储！
在大湾区，中骏的开展规划已然跨进榜首队伍。
莫老爷传闻，这两年布局华南的区域房企，大部分成绩都是集团内部垫底的。而中骏深圳区域仅2019年就新增项目3个，2019年半年度营销完成率排名整个集团榜首，取得半年度营销杰出奖。体现很冷艳。
02
中骏深圳区域十年磨一剑
咱们不难发现，大湾区所包括的比方深圳、广州等城市，恰恰是许多老牌房企的发源地，如诞生了碧桂园、万科、恒大、保利、中海等头部房企；还有像合生创展、越秀、我国奥园、佳兆业、龙光、富力这样的深耕湾区大本营本土房企。这些房企牢牢占据在土储榜单上，让外来房企很难分一杯羹。
当然，有方针盈利的诱导，总有勇敢者试水。从粤港澳大湾区概念2015年头次被提出，到2019年年头方针靴子正式落地，大湾区成为开发商们剧烈征战的场所。
大湾区的外来和尚难念经，是一个值得讨论的风趣现象，而更值得沉思的是，为什么中骏这个外来和尚却能念好这本经？
| 中骏集团大厦 |
华南开展早，经济极具生机，许多土地也在很前期就进入商场。经过这么多年的开展，那些便于出手的地块都出手的差不多了，现在剩余的可以说都是难以推动的“问题地块”。比方股东联系杂乱，小股东多，每个股东定见还不共同，再加上这些地常常挑选经过不同途径去推，大湾区地产公司又多，一堆房企抢一块地再正常不过。
种种原因，导致现在整个大湾区土地商场出现“又难又乱”的形势，外来房企在华南也就很简单踩雷——花费巨资拿到“问题地块”，至今无法开盘！
在华南地产圈还盛行一句话：外来房企的深圳区域老总不要容易就任，由于离任率太高，不是一年一换，而是一年N换（比方太多，不详细点名了）。
一起，外来房企在大湾区还面对比方政府联系不牢、品牌认知度短缺等现实问题。
而中骏深圳公司的优异体现说明晰，其对大湾区商场的了解是十分透彻的。
中骏精确断定大湾区：“作为面向国际、经济开放程度很高的大湾区，不或许抱残守缺，必定会有新鲜血液注入。”
许多人大约不知道，在2008年中骏就布局深圳了，首进深圳即斩获龙岗龙东片区建面约50万方旧改用地，开发了深圳榜首个项目——中骏四季阳光。
不过，在大湾区概念被提出3年后，也便是2018年中骏才开端真实的发力大湾区。
应该这样描绘，中骏用了10年时刻打听并发掘大湾区商场，厚积薄发，总算在2019年取得了不俗成绩，成为奔驰在外来房企重围之中的一匹黑马。
03
中骏区域战略多做国际城
一个区域公司做的好，少不了总部支撑。
截止2019年6月30日，假如加上出资性物业，中骏集团具有总的土储可以到达2901万平方米。在长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、中西部区域以及粤港澳大湾区五大区域的土地储备本钱占比分别是：40%，25%，16%，13%，6% 。很明显，粤港澳大湾区占比不高，正是由于不高，所以生长空间巨大。
中骏集团主席、总裁兼履行董事黄向阳在2019年3月表明，未来中骏看好长三角和粤港澳大湾区，将在大湾区许多布局购物中心和长租公寓。
2019年6月，黄向阳再度表明，看好大湾区，有适宜的时机会加大布局。
缺乏3个月的时刻，黄向阳两次在公共场所重复提及大湾区，可见其对该区域的注重程度。
金融圈有句话：决计比黄金重要。莫老爷以为，在企业内部，高层的注重点比决计更重要。
而高层的注重点不只要看公共场所的言辞，还需求看一些细节上的动作。
中骏深圳区域分为四个事业部，分别是莞惠、中珠，河梅，粤东。或许一般人会注重事业部区分逻辑是什么？对战略湾区中心城市有什么样的协助？莫老爷却更垂青，这四大事业部是中骏高层亲身决定的。
据知情人士泄漏，原先中骏粤港澳管控半径过大，区域公司希望能做到办理颗粒度精密。该区域的重要性显而易见。
一个区域公司做的好，还少不了跟总部坚持同步。
中骏中心事务开展形式是“一体两翼，双轮驱动”，一体：地产开发。两翼：长租公寓，购物中心。
莫老爷查看了一下深圳区域现在8个项目的业态，其间两个国际城项目，配套完全，中骏河源国际城现在已拿地，估计本年入市，别的还有一个旧改项目，据知情人泄漏现在还在谈，未来中骏也计划开发成国际城，即大型商业归纳体项目。
| 中骏国际城 |
据了解，中骏深圳拿地的逻辑是在湾区中心城市优先布局归纳体，再次打造大城、精品住区，可见其湾区深耕决计。
莫老爷一开端没有弄理解这个逻辑，归纳体许多开发商都避之不及，中骏却优先考虑？直到莫老爷看到一家媒体发表道：“依照集团规划，中骏未来将在全国建100座国际城，大湾区亦是布局中心肠。”才茅塞顿开。
04
中骏以产品力来破局
找对风口在于商业的敏锐度，但赢得顾客的认可终究仍是取决于产品。
莫老爷以为，像华南这样房地产企业会集、商场化规划早的区域，城市化进程速度和规划在全国都属独占鳌头，在这样一个历史阶段，居民需求完成了刚需正往改进的道路上改变。
现在，中骏深圳区域8个项目中，中骏雍景湾、中骏雍景台、中骏汇景湾3个项目是打造精品标杆、赢取品牌口碑的项目。从集团产品系来看，均归于景字系产品。改系专门为城市精英家庭打造，低密、绿色为特征的改进寓居产品。
| 中骏雍景湾 |
| 中骏雍景台 |
| 中骏汇景湾 |
别的，中骏还有2个建面40-50万的大城项目，像中骏云景华府也是景字系改进型产品，主打的是寓居舒适度和空间生长性。
| 中骏云景华府 |
罢了经售罄的中骏四季阳光，则归于四季系中的代表著作，这个产品系具有优质寓居质量、超前景象理念、合理产品设计，经过6年的匠心运营，社区寓居气氛和成熟的日子配套已然大城成形。
本年行将入市的中骏东维亚时代名都则想打形成海丰生态科技城人居新标杆。
中骏深圳区域在住所范畴发力点会集在改进型产品上，满意了当下公民的需求，所以，中骏雍景台，在2018年8月和9月两次开盘，两次悉数当天售罄。2018年，中骏雍景湾在两个小时内售出九成。
本年最有亮点的还属河源国际城。项目坐落河源江东新区起步区建造大道南，紧邻成功大桥，与新城区一桥相望。河源江东新区作为河源中心城区扩容榜首站，被省政府定位为“河源城市开展新中心”，是融入粤港澳大湾区国际级城市群的中心功用渠道，区域开展潜力无限。
项目规划约50万㎡，是集购物、教育、休闲、文娱、餐饮、日子于一体的一站式归纳体大城，未来建成后，将以全时段、全业态消费归纳体添补河源体验式消费空白。
从职业经历来看，商业归纳体难做，需求多方的归纳才能，比方资金、运营、专业团队，但一旦做成功，品牌效应数倍扩大，能为企业奉献连绵不断的现金流。可为外来房企深耕大湾区破除两大痛点。
莫老爷全体梳理了一下中骏深圳区域这些年的项目，还发现一个风趣的现象，便是中骏跟其他开发商不太相同，一般开发商嫌做旧改太费事，做归纳体太占资金，但中骏却默默地都在做，推动过程中，步步为营，一步步把规划破了50亿，还不声不响地吃进400万平土储！
一个媒体同行跟莫老爷说，这些年开发商赚惯了快钱大钱现已看不上慢钱小钱了。中骏职工却对莫老爷说，中骏做地产仍是制作业的规范，制作业的心态，稳健永远在中骏是榜首位的。
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