11年的行业公开课再次开讲 地产中国论坛回答2020：赛道升级 融变求新
2019年，中国经济结构进入优化期，一切以通胀为题材的避险方法正在过时，经济在韧性中前行；房地产救市的概率持续走低、房地产金融抑制政策贯穿全年，房地产市场在维稳中转型；经济压力之下，市场的“马太效应”持续发酵，地产企业在变局中突围。
新经济新形势的背景下，房地产适时掀起行业变局的同时，也给房地产市场提出了全新的考验。如何投资美好生活？赛道如何优质升级？地产行业如何融变求新？2020年中国经济走向何方？答案就在今天的思辨中寻找。
1月7日，以“赛道升级 融变求新”为主题的“第十一届地产中国论坛暨2019中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京四季酒店完美落幕。此次会议邀请了经济学家及行业领航者共同研判行业变化，前瞻行业发展趋势，为行业奉上了一堂把脉2020年中国经济政策，以及房地产行业发展的公开课。
变局中孕育着新机遇
2019年，中央多次强调“房住不炒”；各地政府根据形势变化及时跟进，因城施策、一城一策，以确保市场平稳运行；金融监管政策基调从严从稳、地方调整紧盯市场变化，政策优化方向明显分化。
市场风云变幻之中，房地产市场仍有充分的时间和空间。投资美好成为终极目标、城镇化率大有空间、存量资产有待挖掘、战略性新兴产业方兴未艾，面对这样的全新市场，让地产的航船，平安驶向2020年，是房地产行业的当务之急。
中国互联网新闻中心副总裁李富根认为：“房地产企业做好对美好生活的追求，关键在三个方面：一是住房品质要求逐步的提升，二是健康环保的要求逐步的提升，三是人居环境的意识进一步增强”。
实际上，变局之中的孕育的新机遇，一方面是产品与服务的较量的同时，另一方面，“企业在精细化管理的同时，向运营要效益”，中国网地产总经理牟云静认为，在企业聚焦行业主航道的同时，还需要更多的匠心精神，需要所有地产从业者达成共识，不忘初心，砥砺奋进，引领行业走向更健康的未来。
2019年，对于中国网以及中国网地产而言，也是非同寻常的一年。自2009年至今，本着“审视行业 助力前行”的媒体原则，中国网以及中国网地产已经成功举办了十届地产中国论坛暨中国房地产红榜活动。
一直以来，中国网地产发挥专业传播优势，通过深度报道、观点评论，发出正面、权威的声音，为中央相关政策的贯彻实施，营造良好的舆论环境。
2020年，站在第二个十年的新起点之际，“中国网地产将继续发挥媒体监督职能，为中国房地产行业的健康发展贡献媒体力量”，牟云静表示。
请回答2020：美好、创新与破局
2019年，是一个注定被铭记的年份。这一年，是新中国成立70周年。在经济向着高质量发展的同时，国内的主要矛盾已经变为人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。因而，对美好生活的向往，成为我国全面建设小康社会的终极目标。
针对人民群众对物质文化生活需要和发展不平衡不充分之间的矛盾，国务院参事忽培元认为，2020年，需要从高增速到高质量发展，坚持组织全社会力量打赢＂三大战役＂：蓝天保卫战、脱贫攻坚战、稳定金融秩序，努力提高全体人民生活品质和幸福指数。
面对尚有巨大潜力的城镇化、成为经济新增长点的战略性新兴产业等新机遇，2020年，生存、改革和创新将成为企业的主旋律，房地产下半场充满着无数可能性。
在房地产下半场里，国家信息中心首席经济师范剑平认为，不再刺激房地产是永远的，顺应大的趋势。单靠宽松性货币政策并不能解决根本性问题，中国性结构性问题需要用改革的办法来解决。他还指出，全世界并不缺资金，缺的是技术性研究成果。房企需要抓住高科技新的风口，让地产行业搭上新科技革命的快车。
面对“马太效应”越来越强的房地产市场，企业在2020年该如何破局？国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家李佐军在会议上金句不断，他给了房地产边缘企业24字箴言，如“抓头去尾、抱团抱树、降成降价、留客留金、冬眠学习、转型创新”。他还指出，企业需找准新的定位。定位决定成败，才能细节决定成败。比如盈利模式定位、营销区位、品牌形象等。
融变求新 新常态下房企需要新心态
众所周知的是，地产企业是一个资金为王的行业，资金融资方式对整个企业发展很重要。中泰证券多个方面数据显示，2019年房企发行公司债2963.40亿元、ABS发行2458.94亿元，合计发行5422.34亿元，占到房企公开市场融资的69.69%，交易所市场成为房企融资首选市场。
其中，政策对债券市场的影响尤甚。“政策如果松一下，债券发行的规模一下就上去了，政策趋严的话，发行难度跟体量一下就会下来，债券市场完全是由政策端决定的一个市场”，中泰证券投资银行债券与结构融资执行总经理邓文表示。
明源地产研究院副院长吴浪雄在会上指出，面对宏观视角、严控慢松、精准调控、严管资金、产业共生等五大房企发展新常态，房企在构建精细化运营体系过程中，需要从经营提效、客户服务提升、数字化运营以及全面预算视角四个方面着手。
在融资环境趋严从紧的当下，面对利润被挤压的现状，房地产企业可进一步做全面预算的大运营管理。“这样的一个过程将收入、成本、效率无压力或无依赖的传递每个人心中，让每个人的工作过程中有效的落实下去”，吴浪雄认为。
赛道挑战升级 企业发展如何寻找新蓝海
在暗潮汹涌的房地产市场，很多企业焦虑的是，到底应该坚持原来的主业，还是更倾向于多元化的选择？
在中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云主持的“赛道挑战升级 企业发展的新蓝海”圆桌论坛上，中国葛洲坝地产总经理助理徐海伦认为，城市化的发展导致人口往城市转移，就业形势也随之发生改变，中国房地产发展还有很长的路要走。不要认为这几年房价不涨了，不代表房地产不发展了，不应该做过多房地产主业之外的多元化发展。
对此，亿达中国高级副总裁于大海持相反观点，他认为，新经济形势的转变，致使赛道扩容升级成为必然。他说，多元化实施过程中，应该选择那些受政策干扰少、市场波动小、现金流相对稳定、和房地产调控周期适当错位的一些新的业务、新的赛道。
“未来一定是从开发向服务向资产管理方面走，是带有一些服务性的尝试。开发商的现金流要好，一方面拿一些‘水’尝试其它行业，另一方面是给客户提供全生命周期服务和生活服务，这个逻辑是至上而下的。不管是谁，对于多元化的探索，可以保持一定的宽容度，企业有一定的容错机制、试错机制”， 泰禾集团副总裁全忠指出。
每一个行业都会有更加深的护城河，一不小心可能就趟不过河就坏了。金辉集团总裁助理冷捷认为，在思考多元化之时，更多还是思考本身多元化产业之间，以及既有房地产主业之间的关联度，也不能跨界太多，房地产基因转型为互联网，这样的跨界太快了，更多是做和传统“房地产+”相关的内容。
再纵深一步探索，领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科将多元化的结构分为4类：相关多元化、不相关多元化、横向多元化和纵向多元化。“还是在相关性方面做的地产行业，纵向多元化打通后，将形成内部的二八模式减低成本；而不相关多元化，比如大健康方面，亦有其核心能力与资源支撑”，但姚科亦承认：“多元化与专业化，本来就是一把双刃剑。”
请回答2019：品质、责任与稳健
2019年，房地产行业达成了共识：品质、责任、稳健。从产业角度来看，2019年，房企正试图彻底改变粗放型的模式；从市场之间的竞争角度来看，2019年，房企的专业要求已经进一步提升。
他们都以为，必须用高质量的产品力、稳健的财务杠杆、良好的运营效率，来面对经济下行的压力，应对房地产在下半场中遇到的挑战。
控制成本管理、降低企业杠杆率、提高产品力水平，是2019年大部分房企正在解决的问题。一些房企融变求新：合理控制现金流，放慢扩张速度，来换取企业更好的发展；一些企业赛道扩容升级：在压力之中有意识的进行企业转型，转变开发理念，升级运营模式。在此次论坛上，“2019年中国房地产年度红榜”的榜单最后正式揭晓。
众里寻他千百度，蓦然回首，他就在灯火阑珊处。以下为2019房地产年度红榜获奖名单：
2019年中国房地产年度领军人物：单伟豹 黄文仔 黄其森
2019年中国房地产年度影响力人物：方明富 高一轩 彭永东 徐海峰 陈朝荣 吴洋
2019年中国房地产年度创新力人物：于大海 伍小峰 刘晓婧 遇绣峰
2019年中国房地产年度责任企业：融创中国 保利发展控股 泰禾集团 融信集团 龙光地产 中南置地 鸿坤集团 路劲地产 亿达中国 福晟集团
2019年中国房地产年度品牌影响力企业：阳光城集团 金地集团 金科股份 华夏幸福 中国葛洲坝地产 雅居乐地产合生创展 祥生地产 融侨集团 星河湾集团 孔雀城 京投发展 贝壳找房
2019年中国房地产年度稳健经营企业：中海地产 正荣集团 蓝光发展 新力控股 荣盛发展 美的置业 金辉集团 中骏集团 东原集团 景瑞地产 敏捷集团 大发地产 紫光海阔 鑫苑商业 奥山控股
2019年中国房地产年度城市贡献企业：中国金茂 金地集团华北区域 华北世茂
2019年中国房地产年度创新力企业：优选好生活
2019年中国房地产年度标杆引领：龙湖·列车新城 保利·和光逸境 橡树澜湾 葛洲坝·合肥中国府 建阳世茂璀璨滨江 雅居乐京华雅郡 沈阳星河湾
