2019年，广州楼市不是一般的冷，但很多人没想到的是，这一年广州冒出个“全国榜首神盘”。
近来，亿翰智库发布了2019年我国典型房企单项目金额排行榜，来自广州的亚运城，以123亿元的成交金额，夺得全国销冠。
说起亚运城，那但是适当的有故事。10年前，它曾以255亿元的总价登顶全国总价地王，并独霸这把交椅长达六年。10年后，它又以销量榜首登顶全国楼盘的销冠，可谓风景无限。
但是，了解广州的人都知道，这个盘在二手商场中没多大存在感，乃至有点“叫座不叫好”，因为它涨不起价，只见一手商场火爆，没见几个二手业主赚到钱。
可以说，在和同类板块的房价比赛中，它不只远远输给了同在番禺的万博和大学城，乃至还输给了南沙、新塘、常识城、千灯湖这些更偏远的当地。
所以，很多人问过我，这个盘究竟值不值得买？？
先说定论：刚需上车挺不错，出资的话诚心不主张。
01.
从全国地王到全国销冠的进阶之路
说实话，刚看到亚运城拿下全国销冠的新闻时，竟然有点模糊，问广州亚运会都开完10年了，怎样这个盘还在卖？
一探问才理解，体量大啊，卖20年都不古怪。材料显现，亚运城源自广州亚运会，占地面积为273万㎡，建筑面积约500万㎡，估计寓居人口约20万。
规划包括运动员村、技能官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园七大部分。其间，光是“三大村”就有92栋住宅楼，总货量达8078套，现在至少已有2万户业主入住。
众所周知的珠江新城，占地面积约600万平方米，中心区域写字楼的面积也就500多万平方米，工作人群大约30万，比较一下就知道亚运城有多大了。
亚运城航拍图 来历广州乐居
这样高起点+大体量的项目，在全国一线城市中都是绝无仅有的，“上天赏饭吃”的条件招引了房企们闻风而至。2009年12月，富力、雅居乐和碧桂园联合以255亿总价竞得亚运城项目；2010年6月，世茂和中信入股亚运城，五家房企各持股20%，一起操盘长达6年。
在社会各界的聚光灯下，亚运城于2010年正式入市。在“五大开发商联合开发”、“全国总价地王”、“广州最大的在售项目”等光环下，项目不负众望，招引5000人排队抢购2000套房，并在3个月内卖出3900套房，均价到达1.25万/㎡。
2010年9月26日，亚运城正式开盘。来历羊城晚报
惋惜，就在亚运城开盘的三天后，国家重拳调控、收紧借款、进步首付份额，广州楼市突然降温。往后几年，缺少实质性利好的亚运城，出售开端有心无力，心酸史也由此敞开。
2011年5月，亚运城初期房源，被收楼业主投诉存在墙体裂缝、地板渗水、阳台漏水和厨房门损坏等质量上的问题，口碑危机开端迸发。自此，亚运城的成交不断下行，到了2015年，项目尽管凭年出售1364套的成果拿下番禺销冠，但价格却文风不动——某组团两次加推，单价均维持在1.3万/㎡左右。
原地踏步的房价，令亚运城陷于为难局势，也让商场对其失掉决心。2016年，富力宣告退出亚运城项目，将持有的20%股权交由世茂、碧桂园、雅居乐和中信平分。
风趣的是，在富力“断臂”退出后，剧情却发生了360°转机，亚运城竟开端谷底反弹，一路狂奔。
新的团队先是下足血本投建配套，如引进名校广铁一中，打造商业中心亚运城广场，以举高项目的价值；另一方面，他们又对产品定位作出调整，从主打改进型大户型转向刚需商场，进一步瞄准刚需客群，以进步项目整体去化率。
日子配套逐渐执行，价格亲民，这让亚运城在房价疯涨的随后几年内显得尤为诱人。而新团队也掌握住了这一时机，发力出售——
依据亚运城宣扬口径和媒体揭露数据，2017年，项目全年卖出2961套，成交面积达32.94万㎡，成交金额为57.74亿元；2018年，全年成交4054套，成交面积为41.97万㎡，成交金额约106亿元，成为广州首个百亿项目，并接连两年连任广州新房商场成交面积、金额和套数“三冠王”。
2019年，亚运城连续热销气势，节节攀升拿下“全国销冠”。项目全年出售123个亿，适当于每天进账3369万；一年网签4406套，每天卖出12套，单盘销量比同市的越秀、海珠、银河和白云全区卖得还要多。
02.
究竟是“价格凹地”，仍是“跑输大市”？
从“全国总价地王”到“全国出售冠军”，亚运城走了十年，这傍边的跌宕起伏渐渐的变成了业界经典，为人津津有味。
可除了“地王”和“销冠”，亚运城在商场上还有另一个标签，那便是“价格凹地”。直到现在，亚运城仍是周边板块、同类板块中最廉价的，基本上没有之一。
当南村万博的一手现已去到五六万，亚运城仍是卖两万多。当20公里之外的南沙，楼价从一万飙到三万时，亚运城仍是卖两万多。现在，连新塘、常识城这些后起之秀，也要迫临三万了，亚运城的价格好像还在原地徜徉。
当然，咱们不是在鼓舞房价上涨，亚运城的贱价战略，从民生视点来说，真的是好事儿，让数万的小白领轻松地完成了住宅梦，可谓业界良知。
只不过，咱们现在评论的是别的一个维度的论题，那便是这个楼盘的财物特点为何一向那么弱？
回忆亚运城的价格变迁，可以发现，该涨的时分，它也在涨，并没有错失哪一次浪潮，只不过涨幅跑输了大市。在一些节点上，乃至呈现跌落。如在2014年，亚运城山海湾（原技能官员村）就曾推出70余套特价房源，最贱价格仅为9800元/㎡，报价跌破万元大关。
2016年，亚运城天誉组团的价格为1.3万/㎡，跟六年前开盘时的1.2万/㎡可谓相差无几。2019年，亚运城的二手房和大部分新房报价仍是2字头，可在同一时间段内，番禺洛溪、大学城和长隆板块的项目，单价已从1万多涨近4字头，起价比它更低、间隔比它更远的南沙、增城，房价也翻了近两番。
03.
亚运城为何会“跑输大市”？
毫无疑问，亚运城在曩昔十年的房价比赛中，确实跑输了大市。
原因是什么？
孙不熟老师说过一句话，房价本质上是由地点地段的生产力决议的。假如说地铁、学区、户型对房价的影响起伏是10%到20%，那生产力的影响起伏会是50%。
咱们来看看，珠江新城、深圳湾、万博、南沙、新塘、常识城、千灯湖这些“房价健将”，都有一个一起特征，那便是有工业赋能，自身便是或许挨近某个强势的工业中心。
所以，亚运城其实什么都好，环境不错，间隔不算远，配套也在逐渐老练，便是缺少工业赋能，这种当地咱们一般把它叫做“睡城”。曾经南村那块也被称之为睡城，但万博商务区起来之后，房价立马就影响起来了，直逼海珠荔湾。
04.
合适刚需上车，出资诚心不主张
老实说，这个盘自住仍是不错的，间隔中心城区也就20多公里，比南沙、朱村、常识城都近，并且10年前就通地铁了，40分钟直达银河。周边教育、商业等配套也在逐渐完善。
假如是刚需上车，这儿比增城、南沙、花都的性价比更高。理由如下：
1、廉价：假如你在银河或番禺上班，在通勤1小时范围内寻觅单价2字头的新房，还想要完全的日子配套和老练的寓居气氛，那么，亚运城可以说是最好的挑选。
2、配套：现在，亚运城自带20万方的商业体、3万方的世界商业街和6万方的亚运城广场现已开业，累计9所校园开学，体育馆和三甲医院也都有装备。和其他那些看电影逛街要打的、送孩子上学要趁早的楼盘比较，亚运城的优势仍是比较显着的。
3、交通：10年前就已开通了4号线，40分钟直达银河。三号线延伸线也延伸至亚运城邻近，再加上挨近广深高铁的庆盛站，以及南大干线的建造，亚运城的交通便当度仍是可以的。
亚运城航拍图 来历广州乐居
天誉组团50层视界 来历广州乐居
但假如是出资或许改进的话，就诚心不主张了，理由如下：
1、存量下风：现在，亚运城仍稀有块待开发用地，新货余量足够，二手房源也多，估计未来几年的一二手商场之间的竞赛压力只会渐渐的大，业主易手难卖高价。
2、定位下风：作为一个刚需大盘，亚运城不免有梯户比高、密度高级问题，寓居的舒适度将打必定扣头。
3、大盘下风：小区大配套全，看似日子快捷，实质上不必定就从另一方面代表着“便利”。在亚运城，因为组团多占地面积广，部分业主想要享用这些配套并不简单。如现在在售的一手房源，离地铁4号线“海傍站”挨近约2.5KM，间隔广州市铁一中学和天誉小学约1.5KM，难以步行直达。
咱们再来算笔账，假定购房者是在亚运城开卖首期下手，单价1.2万/㎡，面积100㎡，总价120万，首付40万，借款80万。假如这40万不买房，改买银行定时理财产品，一年利率4%，那么10年的出资收益就有21万，也便是说首付款在10年内的占用本钱是21万。
再来算算购房本钱，假定商业借款30年，等额本金还款，还贷利息加上生意契税约为60万。这笔出资想要不亏，10年后房子单价至少是120万+60万+21万/100㎡=2.01万/㎡。
来历链家
在链家上可以正常的看到，现在亚运城的二手房价仅为2.2-2.7万/㎡。作为一笔长达10年的出资，亚运城的增值空间难以让人满足。
当然，站在民生的视点，刚需族也要幸亏亚运城至今坚持贱价战略，为近郊区域保留了一块凹地，要不然，整体刚需都得挤压到50公里之外的当地买楼了。
