文|《中国企业家》记者 李艳艳
编辑|王芳洁 米娜
头图摄影|李艳艳
“做政府想做的事。”这是张玉良的生意经。身为绿地集团董事长、总裁的张玉良很推崇“政企合作”，多年来绿地与各地政府有着颇多紧密合作。
这样的一个过程中，绿地成为中国首家以房地产为主业的世界500强企业，一个集房地产开发、基建、金融、消费等多领域发展的万亿级市场品牌。
但光“做政府想做的事”是不够的，还要做“市场需要的事”。驰骋商界多年，身段柔软如张玉良，退休之年再度“上岗”的他已然63周岁了，即便当了26年董事长，也不得不重新审视新的市场情势，直面企业规模化问题与多元化选择的发展瓶颈。
过去的2019年，难题一个接一个。
海南业绩滑坡、武汉绿地中心被曝“停工”、董家渡项目进展迟缓、大基建业务利润率低、高负债率……外界对绿地公司治理的质疑纷至沓来。大方向来看，一方面是外部环境趋紧，另一方面是房地产销售规模陷入停滞，转型受疑，即便是人事架构方面，绿地也经历了诸多动荡与调整。有新闻媒体报道称绿地9个区域管理总部近两年中有一半的负责人发生了变更。
回看长期资金市场，上市平台股价低迷，公司在长期资金市场上被投资者反复摩擦。
这样的寒冬，张玉良似乎不觉得日子难过。
“经济下行的压力下，企业都会很谨慎去做一些事情。”谈及工程问题时，他作出保证。“工程质量是房地产和基建的基础，如果质量都不能保证，这个企业一定要全面反思自己。”他也谈及绿地的业绩表现，“我不认为我们业绩完成得特别好，但是质量完成得比较好。”
至于绿地在长期资金市场估值一直偏低的问题，张玉良似乎有些无奈：“我们大家都认为被严重低估了，跟我们这个企业不匹配。整个地产行业都被低估，绿地更被低估。”他同时指出公司股票流动性不够，未来可能要加大分红。“两个国企大股东加上团队持股，（这样的情形）已经很多年都没有动过了。”
回看市场，时间不过两三年，环境却瞬息万变。当恒万碧融四大房企纷纷冲击六七千亿规模时，绿地仿佛还活在昨天。在4000亿规模上艰难徘徊了几年，让一度稳居榜单前三的“绿巨人”陷入“掉队”泥潭。克而瑞榜单显示，绿地房地产销售额行业排名已经从2012年的第二名，下降至2018年的第六名。据新近披露的2019年榜单，绿地的全口径销售额名次居于第六。
张玉良有“规模焦虑症”吗？答案显然是肯定的。意识到地产下半场的价值趋减后，他正加大在其他领域的转型考虑。近几年，绿地对大基建业务强势投入，甚至有与地产主业争锋的势头。而在今年业绩披露后，张玉良说，“房地产是绿地的主业，但不再是单一主业。”
“这就是个笑话”
武汉绿地中心主塔楼的M1280D动臂塔机开始拆卸了，主体钢结构施工基本完成，这一幕发生在2019年12月2日，后续将完成主塔楼屋面结构、封闭幕墙等工作。这在某种程度上预示着顶楼建设进入最后冲刺。
此前一个月，网上流传出一份绿地控股与中建三局集团有限公司的工程联系函。函件称，武汉绿地中心在去年11月因“绿地欠付巨额工程款”问题不得不停工。函件末尾日期标注为“2019年10月30日”。此后，多家新闻媒体报道关注该消息，关于“绿地欠债”的议论传闻四起。
“这就是个笑话。”1月8日，针对部分新闻媒体报道的“武汉绿地中心等欠债停工”消息，张玉良回应称，“重大型战略项目怎么可能随便停工？”张玉良认为文章失实，“不知道背后是什么原因、什么目的。”在回答时，张玉良的语调一度升高。
“武汉中心14万平米的裙楼开业了，第一个月来了200万消费者。”张玉良的话语像是一种回击。“文章还延伸到国家经济下行，说绿地资金链有问题，这更不应该。经济下行的压力下，企业都会很谨慎去做一些事情。”
1月9日午间，中建三局相关人士对记者确认称，武汉绿地超高层建设已停工将近两个月。另有多位驻扎武汉市场的房企及房产中介人士向记者表达了该项目“停工”的消息。但同日下午，有媒体探访项目现场，称施工正在进行中。
“这个项目太难了，停工也不能完全怪绿地。空管影响下，636变成475，明明中国第一的高度成了华中第一，意义肯定天壤之别。”熟悉武汉市场的某地产人士感慨称。
公开资料显示，武汉绿地中心是武汉市一座超高层地标式摩天大楼，总建筑面积为40万平方米，原设计高度为636米，计划建成后能超过目前的中国第一高楼——632米的上海中心大厦。该项目2011年动工，原定2017年底竣工。前述地产人士曾在该项目建至150米高度时，亲身上去俯瞰武汉市景，却从未想过该项目被削减高度。
“前前后后涉及政府各部门、空管局、开发商、设计单位等多方博弈，停不停工都是痛。”该人士称。
自2016年“23座摩天大楼”停工的争议开始，绿地就陷入“摩天大楼停工”的质疑声中。甚至有观点总结称，建周期长、周转慢的摩天大楼不是绿地的本意，绿地背后的商业逻辑是，通过政府配比的“其他土地”，比如住宅用地，来获得较大收益。此外，绿地在一线城市的“商住”项目也曾因政策原因折戟，而近期武汉另一商住项目也被曝停工。绿地陷入了“停工门”。
“有新闻媒体报道我们有些工程进度比较慢，这是主动调控的结果。就像生产汽车，这个型号是滞销的，生产线就少，房地产行业同样如此。”绿地控股董秘王晓东称。张玉良继而作出解释，“有一些地区的产品，政策发生较大变化后，自动停工是有的。比如武汉一个商业体，去年1月份就停工了，是政府通知我们停工的。”
2019年以来，因为房屋质量上的问题，绿地控股屡遭投诉，且时时被诉诸报端。一组央视的报道称，浙江义乌由金地等开发的豪宅项目遭到业主的投诉，其中涉事实施工程单位是上海绿地建筑工程有限公司。
“工程质量是房地产和基建的基础，如果质量都不能保证，这个企业一定要全面反思自己。”张玉良称，“当然，任何一个企业都会存在问题，我们现在所做的是期望工程质量上的问题越少越好，对一般的工程质量上的问题全面避免，重大的工程质量上的问题要杜绝。”
张玉良反思称，去年绿地暴露了一些问题，从高层来看，格外的重视；从执行来看，举一反三。“我们将每一次事故作为杜绝下次事故的着力点加以克服。我们的工程质量相信会逐步提高，争取没有重大质量上的问题。”张玉良称。
“我们和中建三局的关系一直很好，前一阵子还相互问候了新年。”张玉良称。不过，中建方面的态度似乎不那么友好。漫长的工期和跟不上节奏的资金，将双方拖入泥潭。
“我们现在要求严禁承接绿地的项目，因为要防范风险。就算是华润，我们都很谨慎承接了。”中建方面某不具名的人士称，集团层面及各级市场部都会有一个制度化的名单，绿地这个项目给了施工方一个教训：“突破营销底线的项目不可以承接。”
“（武汉绿地中心）停不停工已经不重要了。”该人士感慨称，“反正大家都不愿意干这种项目。心知肚明，太坑了，这种业主离得越远越好。”
张玉良对此回应称，2019年，绿地控股实现了较好的高质量增长，其中就包括降负债。绿地控股披露的多个方面数据显示，公司2019年资产负债率87.94%，扣除预收账款后负债率81.46%，分别较去年下降1.55个百分点和2.94个百分点。张玉良称，未来还将继续大幅降低负债率。
“一个（资产）万亿的企业下降1个百分点（负债率），扣除预收账款后负债率下降2.94个百分点，在同行中是比较大的，在大企业中非常大的。”张玉良称。去年开始，公司提出分3年逐年大幅下降负债，以确保安全，确保经营质量的不断持续。“你如果要去杠杆的话，净资产回报率比较难，但我们（同时）把净资产回报率也提高了。”
“只有坚持奔跑，才能站在原地”
“我不认为我们业绩完成得特别好，但是质量完成得比较好。”张玉良认为，今年绿地的回款率、ROE水平、降负债是亮点。“在市场下行的情况下，虽然绿地控股2019年3880亿元的销售额离公司内部目标还有些差距，但住宅业务的回款率还不错。从整个企业的经营收入来说，公司在行业内也算是比较高的。”
这三个数字在业绩报中的体现是，住宅部分回款率达89%，较去年上升4个百分点；ROE（净资产回报率）为20%，同比增2.37个百分点；资产负债率降至87.94%，扣除预收账款后负债率降至81.46%，同比分别下降1.55个百分点和2.94个百分点。
“只有坚持奔跑，才能站在原地。”张玉良说。
确实，过去几年，绿地在业绩方面几乎“站在原地”。尽管在2017年，绿地曾提出，未来三年业绩稳定在5000亿元上下，且在2018年将内部目标改成4000亿元，但最终2018年全年业绩以3874.9亿元收官。2019年，绿地的业绩仍然没有超过4000亿元。
1月7日晚间，绿地控股发布的业绩快报显示，绿地控股2019年全年实现合同销售金额3880亿元，合同销售面积3257万平方米。不过，公司2019年实现营业总收入4225亿元，同比增长21%；实现归属于上市公司股东的净利润149亿元，同比增长31%。
张玉良对绿地的业绩完成情况并不满意。但在谈到2020年给各区域下达多少指标时，他表示还没有做好预算。“确实行业环境发生了太大变化，这种变化已经跟科技发展一样，每一年都在变，企业的外部压力很大。”张玉良称。不过他也表示，2019年的业绩代表着绿地转型的成功。
“房地产是绿地的主业，但不再是单一主业。”张玉良称。目前，绿地的两大主业是“地产+基建”。张玉良表示，大基建业务有信心今年会稳站全国前五，实现超过4000亿的营业额。在业绩快报中，绿地房地产主业2019全年结转收入1947亿元，同比增长21%。相较2018年全年累计合同销售金额3875亿元，同比26%的增速而言，2019年销售明显放缓。
“绿地的高质量增长主要在于转型创新，我认为我们已很顺畅地转过去了。”张玉良称。今年的业务表现中，绿地在大基建板块的营收，几乎可跟房地产主业平分秋色，甚至有超越趋势。财报显示，绿地大基建集团的全年预计营业收入1866亿元，同比增长47%；新签合同金额3766亿元，同比增长19%。
此外，绿地商贸产业全年预计实现营收67亿元，同比增长91%；酒店板块营收25亿元；金融产业全年预计实现利润35亿元。收并购方面，除了明星项目“董家渡”地块，绿地在基建、酒店、健康方面均有涉猎，投资金额将近140亿元。张玉良表示，会考虑这些板块做大后的分拆上市。
值得关注的是，绿地金融上市的声音越来越小。“大金融”曾是绿地控股“大基建、大金融、大消费”三大转型集群中的明星产业，但目前业绩承压，利润贡献比越来越低。在张玉良的计划中，绿地未来将拆分大基建、大消费、酒店旅游板块，这些板块目前已具备单独上市条件。
基建板块尽管增长迅速，但利润率相比地产主业太低，怎么办？张玉良认为，不同行业的利润率是不一样的，不能简单比较。“利润率达到了这个行业的水平就可以了，更重要的指标是ROE，我认为现在的ROE是不错的。”
绿地重视基建业务与地产主业是否具有协调性？某不具名的行业分析师称，基建业务是纵向投资，代表着一个长期且稳定的现金流，回报比较稳定。更重要的是，“在基建业务所在的优质片区，也能够得到大量优质土地储备，这与地产业务是相关联的”。
“绿地在做任何一个所谓的业务转型时，一方面转型的业务在发展，另外，也都是与主营业务一起关联发展的。”另一位不具名的行业分析人士评价称。“绿地前几年也曾做到龙头位置，但这几年在房企TOP10里相对靠后。大环境不好，企业又因为项目质量、停工、负债等问题，受到较多质疑，张玉良也在原本应该退休的年纪选择继续坐镇。”
华泰证券研究称，行业融资紧张、基建资金沉淀，或将增加资金链压力。一方面，短期内地产融资政策预计依然严格，而公司负债率仍处于较高水平；另一方面，公司基建业务资金沉淀较大。有必要注意一下的是，房地产行业销售若出现下行，可能影响公司销售回款率。
对于绿地做大基建业务的前景，某基建行业TOP公司的人士不以为然。“做基建周期长、耗资大，对于他们自己来说，业绩可能不错而已。不要忘了，开发商往下走搞基建施工，承包商也往上走自己拿地做开发，大家都是相互入侵领地。”
张玉良颇为看重的一点是，比如，董家渡城市更新项目的获取就是顺应政府导向需要的结果。
绿地控股的另一个地标性建筑——上海外滩绿地中心（即董家渡项目），张玉良强调了几次“这个项目很好”。他说，一是进展很快，“接手后一年里，7栋总部办公楼已经基本落成。今年一季度，3栋楼就要交付使用，将会陆续有知名企业入驻；二季度会交付剩余的4栋楼。春节后，住宅部分也要开始预售。”
张玉良还表示，外滩绿地中心总投资达到800亿元，目前还在投入期，未到产出期。虽然慢慢的开始销售写字楼、住宅等物业，但利润还不足以覆盖成本。他透露，绿地控股持有该项目约50%股权，现阶段尚未有并入上市公司报表中的计划。
对于绿地控股的市值表现，张玉良表现出几分无奈，“这并不是我能控制的，需要投资机构和投资者的共同努力。”
张玉良在介绍2020年绿地控股工作重心时表示，“这个融资成本率不算高，可以说，绿地已经顺利转型，并在转型中实现了增长。2020年的工作重心，在注重国家政策导向之外，我们将重视现金流和投资回报率，在不加大杠杆的情况下融资，实现中长期的增长。”
张玉良说，绿地控股未来的拿地重心将回到一二线城市，三四线城市要看区域成长性，包括人口数量、金融政策等。“市场容量有限，企业要做的就是审慎，细化分析市场。”
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制作：崔允琰 校对：张格格 审校：陈睿雅
