70年产权的公寓能不能买，是困扰许多购房小白的问题。
现在大多数购房者所咨询的“70年的公寓”，其实便是存在于住所楼栋中的特别产品。
这类产品被认定为公寓其实是因为在大寒当日日照缺乏两小时，所以住所公寓一般是朝北，日照缺乏的房子。其实70年的公寓和住所除了日照以外，其它包含享用落户、买卖税费等都是无不同的。
而咱们今日要聊的房子，它是以另一种方式存在的住所。
比方上图中的望江橡树林三期，产品分为1栋写字楼、4栋围合住所和1栋独立于小区外的住所（6号楼）。依照官方界说，它们被称作“公寓”类日子单元。
这栋住所楼（6号楼），从外部看曩昔，它是独立存在于小区之外的楼栋，更像是40年产权的商住产品。
咱们再来看看这个特别楼栋的产品特色。
它相同具有70年产权的住所，可以落户，享用区域内的小学划片，水电气三通（民水民电），根底特点与一般住所无异。
可是它是独立楼栋，没有小区环境的开放式小区，3梯11户，户型区间为41-65㎡的小户型。这也就从另一方面代表着它与一般住所小区仍是有很大的不同。
其实这样的住所产品在2015年从前，在成都商场仍是十分简单见到。刚需购房小白稍不留意就会踩到这个“坑”。
这样的住所产品是怎样来的？
这要从住所规划容积率说起。望江橡树林三期整体规划容积率为6.1，这个容积率目标至少是当今一般地块的2-3倍。
假如在一个小地块上做超高容积率住所产品，第一种便是像阿玛尼、新期望D10等产品形式，打造超高层高端住所，这种超高层住所因为消防本钱以及建安本钱要比100米以下的修建本钱高出许多，当然价格也会贵许多。
图：阿玛尼艺术公寓
这种形式下打造的产品，假如做小户型，通风差，大部分户型达不到接入天然气要求，可以参阅阿玛尼艺术公寓。假如做D10这样的天边大平层，在曩昔楼市环境欠好，又很难卖。
第二种便是应对商场需求，商场欠好的时分，把住所地块做出相似于公寓的低端小户型出资品或许标间，超高的梯户比，既可以做满容积率，又能完成很快的去化。
所以，在曩昔的高容积率年代下，70年产权的小户型的公寓产品就十分盛行。
更有甚者，有的开发商为了做满一个地块公寓和住所的建面，一个楼栋中还存在有不同楼层产权年限不同的奇葩现象。
合适出资仍是“鸡肋”产品？
从曩昔的商场总结来看，这种70年产权的小户型产品，在新房商场上是十分热销的。
拿橡树林三期的6号楼举例，在2015年，它开盘的起步价格就在12000元/㎡左右，这个价格比前期开盘的住所价格还贵。2016年商场转好，这类产品的清盘价格还卖到了17000-20000元/㎡。
好卖的原因，无非以下几个：
1.小户型总价低；
2.70年产权，可作为过渡性寓居产品，商场承受度更高；
3.可以轻松的享用3成首付和落户权益；
4.租金收益和公寓相等，会略高于一般住所；
5.当然还有一个最重要的原因，曩昔成都没有限购方针，这种房子不占资历。
可是，在严厉限购方针后，这类产品好像就成了占用购房资历的“鸡肋产品”。在二手房商场的表现就暴露无遗了。
因为橡树林三期6号楼，因为清盘价格较高，卖家的预期也高，所以现在这栋楼的二手房挂牌价和前期的一般住所相等，但没有成交。
咱们拿个相似的产品举例。
图源：链家
万达锦华城11单元部分相同是70年产权的标间（不通气），现在的商场价在11000元/㎡，和同楼栋的公寓产品价格相等。也便是说，这种房子假如不通气，根本只能当公寓的价格卖。而同小区的一般住所产品，二手房价格在18000-19000元/㎡。
为什么这种产品卖不起价？
从寓居视点来说，这类产品大部分是开放式小区，寓居特点较差，人员稠浊。从二手房APP上寻觅这类小区的房源，咱们常常会看到下面的这种房子。
因为物业管理困难，这类小区的许多房源被小公司改形成工作室、美容美发店。所以，这类住所会遭到很多小公司的喜爱，租金收益较高，逐步商业化。
所以，这类寓居产品在方针的更新迭代下，逐步也被商场筛选。
2017年，成都官方发布《成都市房地产业开展五年规划》，规划清晰，将支撑开发企业开发建造大套型、高质量产品住所，首要满意改进性需求，保证居民人均住所修建面积稳步进步、户均住所套数不过快添加。
一起严厉执行住所修建标准，中止新建“公寓”类日子单元，保证寓居质量。这类寓居产品逐步在成都新房商场消失。
从前，“公寓”类产品是小户型租房商场的主力军，虽然这类产品现已消失在成都新房商场，可是在二手房商场，它们的供应量却十分巨大。
从二手房的视点来看，这类住所价格便宜，相较于商住公寓产品，它的寓居本钱较低，更合适年青刚需集体作为过渡寓居。
可是，因其遍及容积率高、光照缺乏、电梯少等原因，寓居环境差，增值空间低，还占用住所购房资历，现已不符合当下大部分购房者“一步到位”的购房心态。从住所出资的视点来看，它的出资价值偏低。
购房者在挑选此类物业的时分，假如资金有限，这类产品作为过渡寓居房，在买卖税费、运用本钱等方面优势远大于商住产品。假如垂青增值空间，最好避开。
