济南东部有这么一个楼盘，最近老想“搞工作”，又是售楼处关门，又是节后提价的，总想抢个风头，但无法又被咱们所无视，用力浑身解数也没站上C位......
这个项目叫星瀚城，坐落雪山片区北部。在元旦当天，它打出了“金日打烊、贵贱不卖”的宣扬，元旦刚过，又声称撤销特价房，全面提价！
（元旦，星瀚城售楼处）
（1月3日，中介所放信息）
咱们权且先不管这是不是营销噱头，单看这个项目：
星瀚城于2018年9月开盘，其时9层的产品价格1.75万/平，18层产品价格1.65万/平，悉数精装修；当年10月份开端，星瀚城项目打响降价“榜首枪”——推出毛坯房产品，最北侧大高层毛坯房最低触及1.3万元/平，小高层1.35万/平，一度成为济南东城绕城高速内最廉价的楼盘。
上一年下半年，在价格战最为剧烈的时分，星瀚城的价格一度向下打破1.1万元/平——降到1.05万/平左右。
但即使这样，星瀚城在济南商场中的存在感仍旧不强！以至于有小伙伴问咱们：这个为什么“不受待见”？
前一段时间，咱们特意去看望了一下这个楼盘，来跟着咱们去看看高速内的这个价格一万一二的楼盘。
雪山北部，环境正在改进
星瀚城具体位置在万科龙湖城市之光北组团东侧、胶济铁路南侧，腾跃大路以北500米左右。
这儿归于雪山片区北部。除了星瀚城，这儿还有金茂逸墅、金地凤鸣艺境等在售楼盘，但这“三兄弟”日子都不怎样好过。
咱们前段时间来到城市之光南侧的腾跃大路，这儿的环境正不断改进。腾跃大路还将持续向东打通，打通之后周边的交通会更便利。
（从腾跃大路看城市之光）
现在，腾跃大路现已建筑到城市之光南侧，城市之光现已部分交房。
比照一下，咱们在2018年也曾拍照过腾跃大路与在建的城市之光的相片：
全体来说，这周边的环境在近一两年来改进不少。
这儿还要插一句，2017年开盘的城市之光，当年也算是缔造了济南东部商场的一个出售传奇，让雪山北这个从前荒芜之地“一夜成名”.城市之光当年的价格从开盘后的1.5万/平不断上涨，一度杀到2018年最高时的1.8万/平。2018年年末项目尾盘售罄。
与此同时，当年的炽热行情也让不少开发商盲目拿地，站在了高岗上……现在，雪山北部在售的三个项目土地本钱都比较高。
旭辉银盛泰于2017年拿下星瀚城地块，楼面价8676元/平；金地凤鸣艺境是2018年所拿土地，楼面价10901元/平；金茂逸墅是也是拿下的地块，楼面价9713元/平。
现在来看，跟着城市之光的连续交房，周边寓居人口在添加，这个片区的老练度也必定的提高。
腾跃大路上，地铁R2线还在施工，它在凤鸣路口设有济钢新村站。星瀚城间隔该站点直线间隔1.5公里左右，步行间隔在1.7公里左右，也牵强算“准”地铁房吧。
R2线方案本年注册，这对沿线楼盘是有优点的。
硬伤，间隔铁路较近
在腾跃大路以北、城市之光的西侧，有一条南北小路。在这条小路的路口，可见到星瀚城营销中心的宣扬牌。
当然，这间隔星瀚城营销中心还有一段间隔：从这儿一路向北，你需求先通过金茂逸墅和凤鸣意境的售楼处，再向东前行，才是星瀚城。
（城市之光西侧的小路）
星瀚城坐落城市之光东侧，它南侧的土地没有拆迁洁净。所以，现在没有有路途能够直接向南通往腾跃大路。近期，星瀚城对外出行需求向西通过以上三个项目，高峰期的通行估计会有必定压力。
现在，星瀚城邻近区域的全体老练度仍是一般。周边最老练的，当属西侧的万科龙湖城市之光。
星瀚城与城市之光北组团一街之隔:
在城市之光小区内最北侧楼栋向东眺望，可看到星瀚城的最北部大高层：
星瀚城此前一万一左右的特价房主要便是北部30多层的大高层，这些产品接近胶济铁路。
星瀚城整个项目有南北两个组团，26栋住所。最北侧排了4栋33、34层的大高层，最西侧排了18层左右的高层，其他是10层左右的产品。
（星瀚城效果图）
从城市之光最北侧楼栋向北望去，是两条铁路——胶济客专和胶济货运铁路，两条铁路上的货运十分繁忙，尤其是货运昼夜不断，噪音较大。
别的，从这儿往北看，还能够正常的看到铁路以北的绿城愿望小镇项目、工业北路高架，不时能看到火车奔驰而过：
相对来说，有北侧大高层的遮挡，星瀚城南侧的中高层和小高层产品噪音会小得多：
除了铁路噪音，还有个值得留心的事，那便是机场航道的噪音。这儿间隔唐冶北部、郭店片区南部比较近，周围是严厉的禁飞区，无人机等不能起飞，因为天上不时有大飞机飞过，声响仍是比较显着的。
比照之下，归于次优挑选
在商场低迷的当下，咱们买房子能够更沉着挑选。而在东部刚需盘中，不管从本身条件看，仍是外部环境，仍是从价格来看，客观地说，星瀚城这个项目现在根本归于次优挑选。
为什么这么说呢？
咱们在上一年年末的时分说过，雪山片区中部的房价现已在底部邻近——中新秀丽六合、中新世界城都先后发明了一万一二的贱价。
整体来说，雪山北片区与雪山中部比，除了地铁以外，其他方面都仍是有间隔的，雪山中部的配套也相对好些。
星瀚城这个价格，比着雪山中部的一万一二自然是差了一些。
再便是，星瀚城间隔新东站张马片区也不远，那边在售的毛坯房价格一万一二，精装房一万三四左右。张马片区老练度尽管也一般，但它间隔老城、高新区等更近以西，周边的不利因素相对较少。
所以，即使和新东站张马片区竞赛，星瀚城优势也不大。
这么看，眼下，在雪山中部与新东站片区的价格面前，星瀚城的竞赛力一般。
不过，因为受高本钱的影响，它价格持续向下的空间应该也不大了......
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