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采写/胡琪琛
编辑/刘汨
验房师通常是多人一起工作
2019年底，验房师这样一个职业以一种“容易挨揍”的形象，出现在人们的视野。武汉新城璟棠小区内，一名验房师被三名黑衣男子群殴，血流不止。据新闻媒体报道，这是武汉一个月内第四个被打的验房师。
验房师的职责是为客户检验房屋质量，暴力事件发生时，这样一个职业似乎天生站在了地产商的对立面。
张磊觉得这样的看法有些片面，尽管他自己也曾被人拿着钢管堵在过屋里。在北京当了十多年验房师，张磊的客户里有买下千万豪宅的富商明星，也有为一套毛坯房努力攒下首付的工薪族。
张磊擅长找出房子大大小小的问题，可能是墙壁上一条不起眼的裂缝，也可能是会酿成大祸的电路隐患。他不希望别人只把验房师当成一个“挑刺儿”的，因为无论是谁，都希望买到一间安全舒适的房子。
武汉被打验房师现场图片
成为验房师
我能干上这行，想起来有些天注定的感觉。
那是06年，我还在北京一所院校读建筑工程专业。一堂课结束，班主任拿着一份报纸进来，上面有篇报道，介绍了验房师这个新兴职业，专门负责查验房屋质量。我一下来了兴趣，觉得这职业真牛。
按我们的专业，大部分同学毕业都会去实施工程单位，或是当工程监理。2007年，班里只有我一个人报名参加了验房师的培训。
培训有理论课和实践课。理论课三天，讲整个行业的发展、验房师的定义、操作流程以及职业操守等等。最后的考试，死记硬背也就过了。真正的学习是在实践之中，只有进入了那些大大小小的楼盘，才会看到各种意想不到的门道。
我的第一堂实践课是在北京东四环的一个大型写字楼里，一套200平米的精装办公室，那也是我第一次看见精装房。这间办公室之前已验过一次，这次是来复验开发商的整改情况。我跟在三位验房师后面，主要是打打下手，用仪器测测房屋垂直度、平整度。
2006年之后，随着房地产市场的火热，中国的验房行业也在飞速发展。我入职不到一年，就验了400多套房。
那时候年轻，天天都在外面跑，北京当时地铁线路不多，我每天早早出门，提着大工具箱，倒三四趟公交车赶到某个小区。
工作流程大体一样，穿好鞋套进门，给业主讲解服务流程与所需时间，接着依次对室内门窗、水电、暖通、装修等事项的观感与使用功能进行仔细的检测，最后测量房屋的净使用面积。
但房屋的建筑面积需要计算公摊部分和墙体厚度，这个我们就没有很好的方法测。我们也验不了空气质量，地暖打压，更不能对房屋的结构性问题做破坏性检测。
一次验房至少两三个小时，中间不能休息，更像个体力活儿。我曾经和四位同事一起验过一栋均价10万/平方米、面积400平方米的复式豪宅。从上午10点半到下午3点，验了整整4个半小时。
与别的验房师不同，我每验一套房子都会写验房日志，记录遇到的房屋问题和沟通技巧。我验过各种精装修、毛坯房、别墅和写字楼，查出来最多的是墙砖空鼓、墙面裂缝和洗菜盆漏水之类的问题。你随便说个北京的楼盘，我就能说出它大概的位置、价格和质量。
我印象最深的一套房，是2010年左右，在北京西三环验的一套400平米豪宅。站在那套房子的窗前，满眼都是玉渊潭公园和中央电视塔的漂亮景色。
当时，是那位业主的顾问坚持让他买下那套房的。顾问是个老头，说这栋房的风水、环境各方面都好，还建议“找专业验房师验一下房”。现在这个房的价格从2000万翻倍涨到了5000万左右。我一直很感叹那个老头的精明与眼光。
验房师的工具
为明星验房
验房师打交道最多的就是业主，地域、性别和职业不同，每个人对待房子的方式态度也不一样。
比如，南方人比北方人心细。我们验房后出具的报告上通常有上百条问题，南方人会揪着每个问题问我们“这个怎么回事”，直到把所有疑惑全弄清楚了才罢休；北方人一看报告上密密麻麻都是字，没什么耐心细读，“赶紧整改吧”，他会把验房报告直接给开发商，豪爽地说：“我看那玩意干啥，我也不懂。”
女士也会比男士更加心细。像我们验房，每发现一个问题就会贴上一个红色纸条做标示。我遇到过一个女业主，验房时一直跟在我身后，我贴一个条子，她就拍一张照；我贴了几百个条，她也拍了几百张照片。
香港人和台湾人能达到半个验房师的水平，他们对房屋质量和生活水平是真心讲究。我们判断地面有没有空谷，一般是用棍子敲地面听声音，墙面实、声音闷，墙面空、声音脆。我有次遇到一个台湾业主也会这招儿，而且每块砖他都敲，发现问题也做标记，最后跟我说：“来，你验了哪些问题，我们汇总一下！”
煤老板也是很讲究的一群人，他们讲究是因为有钱。有钱就有更多的生活经验，他们大部分人已经住过豪宅别墅，对于房子哪些地方存在问题非常敏感，在验房过程中也会对这些地方格外注意。
越有钱的人，维权意识越强。我遇到过一个旗下有好几家公司的大老板，带着自家公司的律师去三环内的某个小区收房。那位律师随身携带所有的房屋合同，一项一项地对照合约看现场。
我们公司还有人验过明星的房子，名字不能说，因为都签了保密协议。现场见不到本人，都是经纪人或者助理去。有一次，我们拿到一个项目的业主名单一看，上面的名字全认识，还有一两个那种最顶级的女明星，那套房子每平米20万，在北京某个CBD。
张磊正在验房中
国标
验房师最重要的武器就是“标准”，就像律师要背会所有的法律条文，我们要背各种建筑类规范标准。
标准一般分为国家标准、地方标准、企业标准。一些行标、企标会比国家标准更严格。比如，国家标准允许毛坯房墙面的垂直度误差4毫米，而一些大的企业会要求房墙面垂直的误差仅限于3毫米。
我们最常用的标准为两个国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规》（GB 50210-2018）以及《住宅设计规范》（GB50096-2011）。这两个标准对抹灰、外墙防水、门窗、幕墙等工程都有规范。
这里面的字眼儿、数字可能对一般人来说很难懂，却和房子的入住体验直接相关。
按照国家标准，窗户起码有三道密封，但验房时总会发现少了一道密封，所以有时候我们坐在家里、开着暖气，还是觉得屋里凉飕飕的。
再比如，窗户和墙体之间需要打一圈耐候胶进行填充。我们验房时，常有耐候胶被漏打的情况。最后业主坐在家里，看窗户漏着水，却不知道为什么。
还有些隐患直接和安全相关。一般家里卫生间会有个叫“等电位”的装置，一头把电线固定在金属出水口上，另一头连接盒子里的接线端子，这样业主在洗澡用水时，如果遇到电流通过出水口的情况，电线就会第一时间将电流引到别处，避免触电事故的发生。
我们验房总是发现，“等电位”虽然有，但接线端子的线却没有连接。你常会读到一些业主在洗澡时被电死、或者打雷时在洗手间被电死的新闻，原因就在这里。
有次验房，我查验地暖分水器，碰到了分水管，突然感觉手麻麻的，像是被电了一下。
我立马取出感应电笔在周围测试，果然，地暖周边有大量的强电磁场。我推测，固定螺丝打在了墙内预埋的电线上，从而造成了漏电。最后，物业和施工方尴尬地承认了这样的一个问题，当场进行了整改。
我们去验房，遇到最多的情况就是一家人特地选个周末，打扮得漂漂亮亮，开开心心去收房，结果一看到房子，心情骤降，“这房子就这样啊？”
这种心理落差，主要还是因为实物与买房看的样板间差距太大了。一个样板房造价如果是每平米五千块，实际房屋可能每平米只有两千块。
很多样板间的墙体，做得很漂亮，但你根本不会发现，在墙角下有一行小小的字，“可能与实际不符”。精装修配套的家具也有猫腻，房屋合同上会明确电器的使用标准为“高端抽烟机方太或同等次品牌”，但就是这个“或”，有太多的不确定性，开发商给自己留了很多余地。
属于我们查验范围内的质量上的问题，无论大小，我们都会一条不落地全部告知业主。不在我们业务范围内的问题，我们会尽力给业主以建议。比如有时候会提醒他们买什么家具会更合适，洗衣机位置的大小和型号。
我们去验房的时候，总能看见各种业主维权的情景，激烈的时候，几十号业主拉着横幅举着牌子站在马路边，开发商直接把小区的入口封死了，找了很多戴着头盔的保安守在那，双方就这么对峙着。
我还帮一位业主上庭做过证。那业主通过中介，买了套一千万的二手房，刚付了五十多万的首付和定金。他从另一个中介那得知，房主卖房是因为在装修过程中，发现房子存在很多质量上的问题。我们验房后也证实，房屋顶面已经龟裂，阳台还有电插座在渗水，质量确实不好。
后期他和房东、中介打官司，我上庭帮他作证，在法官的调解下，最终双方庭外和解。
钢管的威胁
我在验房的时候，也遭遇过被威胁的情况。但威胁我们的不是开发商，而是实施工程单位的人。
其实有些开发商是很欢迎验房师的。早点发现房屋问题、早点解决，对他们也有好处。而且问题整改是实施工程单位花钱，开发商不用花钱。
对于质量把控较差的实施工程单位来说，验房师提的问题越多，他要花在整改上的钱就越多。验房师跟他们的利益直接相关，自然会被威胁。
2008年，我和四个同事一起去一个小区验房。一进房间，看见客厅站着两个小年轻，我们起初没在意，照常打开工具箱准备验房。还是团队里的一个老师傅先发现了不对劲儿，说他们怎么手上拿着钢管啊，咱们好像摊上事儿了！
老师傅之前当过兵，临危不惧地把手表取下来，袖子一挽，准备硬干一场。那小年轻一看这架势，再数了数我们有五个人，有些怂了，赶紧打了个电话叫人。很快，又有四五个人进了房。
这一行人想带着我们去地下室，我当时心里已经做好了挨顿打的准备。还好到了一楼，我们趁机反抗，跑了出来，但工具箱都被他们抢走了，报警后才找了回来。
这都是十多年前的事情了。那时候房地产圈鱼龙混杂，有些企业“黑白通吃”。而且正是北京的交房高峰期，工期很紧，质量也难保证。你跟实施工程单位查问题，他就会觉得是在找事。
最近几年，这种事已经很少发生了。在验房过程中，可能刚看我们进去，好几个人、提着几个大箱子，觉得来势汹汹的，开发商没什么好脸色。但经过沟通，开发商就会意识到，验房师有一定的概率会成为他们和业主之间的桥梁。
比如业主看见房子失望了，脸色一沉，眼看就要大吵一架。我们就会出面做些疏导，“要不我们先验房？最后再看看到底有哪些问题？”
或者有时房屋墙壁出现裂缝，业主都会觉得这是很大的问题，立刻与开发商起争执。但如果裂痕只在表层，不是结构性的，其实问题并不是很大。开发商这么解释，业主可能不信，通过我们讲出来，可信度就比较高。
更重要的是，我们不光会将房屋质量上的问题百分百告知业主，同时，也会提供整改建议。我们会讲解清楚哪些问题是一定要改的，哪些问题建议修改，哪些问题其实没有太大影响。
这时候，开发商也会明白，验房师的工作不只是“挑刺”。
验房师通常会在现场进行标记
红包
从2010年开始，陆续有开发商主动找我们公司验房。
最开始是因为客户投诉太多，有个开发商在北京中心地段的项目，前四期都有维权现象，甚至闹到了有业主去静坐的地步。于是，第五期开发商找我们提前验房。
最早，我们只抽验几个样板间，开发商觉得效果好，就把整个楼盘都给我们检。后来，
发现有些验出来的“死病”已经无法整改，开发商干脆让我们在房屋的主体结构刚建完就介入。
这样看来，我们像了干了一些房屋监理的活儿，他们也是以第三方的身份，负责房屋建设期间的监督和把控。但就我的观察，有些监理的工作并不称职，实施工程单位的每笔付款都要经过监理签字，两方绑在一起，“收红包”的情况也就出现了。
我们作为验房师，也有遇到实施工程单位塞红包的情况，但有几种方法可以规避。
比如，我们允许地产商“钓鱼执法”。可以自己找工程人员用红包试我们的验房师，试出一次有人收红包，我们会进行赔偿，后期的合作也没有了。另外，我们也会把“钓鱼执法”的事告诉员工，一经发现，立即开除。
曾经有个实施工程单位的人找我们领导，一到办公室，直接把2万块钱、几条中华烟摆在桌上，让少挑点问题。领导说：“你要再这样，我会查得更细致！” 还有一次，我们有位验房师到了项目现场，刚拿出记录本写问题，实施工程单位的负责人就往那个本子里塞钱。验房师推回去，对方又塞过来，验房师生气了，直接给开发商的工程部打了电话。
有些实施工程单位把塞红包当成常态，特别不理解地问我们，这么严格的查质量上的问题，不主要是因为我们没给你上礼吗？听到这种问题，我总会觉得哭笑不得。
有人可能会质疑，我们同时给开发商和业主验房，能做到一碗水端平么？
这事其实并不矛盾。帮开发商验房时，他们要的是最大化找问题。比如说一间房有100条问题，我们肯定要全部都验出来。这100条问题不用暴露出去，开发商内部知道后就会立刻进行整改。
开发商整改率基本上能达到80%。严格来说，你要是尊重我们验房师，我提出100条问题，你应该都整改完，不过实际还是会存在有些问题没法整改的情况。比如厕所的门做小了，以至于业主只能买小尺寸的洗衣机。这时候，开发商就会提前准备好和业主解释沟通，遗留问题不会特别严重。
前几天我们刚验了一套房，那个房子我们之前帮开发商验过，再去帮业主验时，我们还是有什么就说什么，照样验出了很多问题。
后来开发商高层跟我们说，“你们做第三方也太客观了吧，原先你们都查过，现在业主请你们验，你们还全提出来了？”
我说，我们就是这样，你可以对比我们给业主的验房报告和之前给你的报告，如果里面有一个问题是我们之前没提出来的，可以罚我们。
认可
对我们这个行业来讲，目前最大的问题，还是需要更多制度上的认可。
从2014至2016，国务院根据需要，取消了多项职业资格许可和认定事项。验房师因全国从业在册人数不足，相应的证书也被取消。
由此，我们的验房报告没有法律依据，涉及法律纠纷的时候，只能作为参考。
我在为业主出庭时，法官问我，是不是在几时为某某在某处验过房子，验出了哪些哪些问题，我统统如实回答，结果对方律师就一句话，验房师的验房报告不具有法律效应。
但我仍旧相信这一行会慢慢的好。因为在未来十年，房地产的关键词就是“质量”。
北京市有大量的小区已确定进入衰退期，原先因质量上的问题埋下来的隐雷，早晚要在某个时间段爆发。墙砖脱落、产生裂缝、外墙外立面脱落，各种问题会不断出现。今年我已经看到好几条外立面脱落砸车的新闻了，在未来，这种事会慢慢的多。
另外，随着房地产市场供需关系的改变，开发商卖房没那么强势了。以前，还没开盘就日光，现在是房子卖不出去，业主在挑开发商。挑的是什么？就是质量。
而且，未来房子会由期房转为现房。到时候，也不需要样板间，业主直接进现房考察，什么样的问题都遮掩不住。
前几天我刚听说，山东一所院校开设了房地产检测专业，学的就是验房。在未来，这个行业肯定会有更大的空间和作用。
