（全文4457字 防城港楼市观出品）
进入了3月份之后，也就意味防城港楼市2020年的战役慢慢的开始全面的打响了。
赶在今年楼市的发令枪刚刚开枪的时候，我们来聊聊2020年防城港楼市的几大板块，和当今时代之下能够迎合时代逻辑的投资规则。
渔万岛
四个板块
现在说说渔万岛（*原称为：渔氵万岛，以下简称：渔万岛），渔万岛是防城港的主城区之一，也是近10年来在防城港全新规划的海湾新区中，最早成熟的区域。
在面积约35平方公里的渔万岛上，可大致分为四个小版块——港口老城区、桃花湾片区、渔洲城片区和常山新区。
图 | 渔万岛四大板块
目前渔万岛上除了以上四个板块之外，岛上南部没有标注的区域都是防城港的港区和临港工业区。
1.港口老城区：
与港区相连的老城区是防城港“依港建市”最早的港口生活区。目前港口老城区的整体面貌都是以上个世纪90年代的风貌为主，仅有少量的新建商品房。
但是这些年随着新城区不断的升级，一些港口老城区的原住民开始选择了往北侧的桃花湾板块迁移，所以近些年老区街道上的人也少了很多，下一步港口老区将会面临旧城改造。
所以，港口老城区对于投资购房来说新建商品房非常少，并且城区显得很破旧。2020年投资建议，除本地刚需原住民之外，外地旅居人群对于这个片区几乎可以忽略。
2.桃花湾片区：
桃花湾板块开发的是比较早的，因为早些年渔万岛填海造地，留下了原始的桃花湖。最开始桃花湖以南还是个大泥塘，后期又自南向北去填桃花湖，填出桂海东盟新城以北的一带，所以现在桃花湖以南的区域现在都称作为桃花湾。
图 | 2003年 桃花湾
桃花湾片区早些年以老城区迁移的本地住户为主，后来又有一些企业把生活区放在了桃花湾。
桃花湾片区大型超市，大型菜市，配套小学，体育场馆很早就已经建成了。所以，至少在2020年，桃花湾还是渔万岛内配套最齐全的新城区。
图 | 2018年 桃花湾
因为开发的早，所以目前桃花湾片区的新建楼盘已经不多，除了龙光阳光海岸五期，天宁白鹭湾等少量几个新建或在建项目之外，桃花湾的其他已建成楼盘，房龄有的也已经逼近10年了。
所以，桃花湾2020年的投资建议，适合长期生活在本地，即买即住一天不想等刚需人群，毕竟这个片区已经绝对成熟。还有追求海景或湖景的旅居人群，毕竟桃花湾是有西湾海景的。
但是反过来看，因为片区已经绝对成熟，未来可想象空间其实已经不大了。除非潜在的东湾跨海大桥贯通之后，将会给桃花湾注入新的生命力。
3.渔洲城片区：
渔洲城和港口老城区同属于渔万岛最原始的城区，只不过近些年渔洲城以大龙山为分隔，大龙山北侧区域已经变成了一片主打东湾海景的新城区，而大龙山南侧则是保持着老区的状态，同时也是港口区政务机关的办公所在地。
图 | 渔洲城
所以，大龙山南侧在楼市中没有多大的探讨价值，单独来说说渔洲城大龙山以北的区域。
大龙山北目前有8-10个新盘，并且可供于开发的土地并不是很紧张，这些项目主要是以东湾海景和临近红树林作为旅居概念，主打宜居养生，有远离喧嚣的意思。
因为，渔洲坪能够说是一个渔万岛的角落，距离渔万岛的主通道北部湾大道较远。再加上进港货物主通道东湾大道和进港铁路，又把渔万岛一分为二，西边是常山新区，东边是渔洲城。
所以，2020年渔洲城片区的投资建议，喜欢安静喜欢海景可优先考虑。但是在目前看市政规划的蓝图，渔洲城不是主力片区。
4.常山新区：
常山新区是渔万岛最北侧仅临中心区的位置，主干道北部湾大道贯穿其中，北部湾大道沿途风景是渔万岛的“门面”。
这个片区最明显的概念就是海景，防城港市最贵的几个楼盘，全部集中在常山新区西湾岸边的赤港城区域。
同时常山新区在2018年也出让了大量的土地，高地价造成了一批楼面价逼近3000元/㎡的项目。
所以，目前来看常山新区目前开发的新项目，调性普遍是比较高的。也是印证了越到后期开发的项目，其整体规划和设计理念也会越高，但是价格也是随之拔高。
图 | 常山新区
目前该片区的大型超市、农贸市场、学校都已经齐全了，虽然说常山新区大多数楼盘并没有交工，但是大体的框架已经成了。
所以，常山新区2020年的投资建议，如果是追求海景临海居住，可以再一次进行选择北部湾大道以西的赤港城区域；而长期居住注重学区，可以再一次进行选择北部湾大道以东的11中学区。
目前来看，赤港城因为有项目后期会自建学校，所以暂时还没有被划进11中学区。
中心城区
四个板块
接下来，说一下中心城区。
中心城区目前同样也是分为4个板块，分别是中心区、城南新区、公车新城和高新区。（高新区的整个区域都是以产业为主，只有北部湾大道西侧有少量的几个项目，所以这些项目可以视为城南新区）
图 | 中心城区四大板块
1.中心区：
其实光从名字来看，就知道中心区是防城港市绝对的中心，同样也是市政府、城市配套场馆、商务区的所在地。
越是核心的区域，越不需要怎么解释。
中心区也算是海湾新区中，开发的比较早的区域，不过追溯它的开发年份也仅还是在2010年之后。
图 | 2010年 中心区
短短的10年，中心区的变化可以说是防城港市最大的。以至于现在中心区已经没有太多的开发空间。
目前中心区配套一应俱全，大型超市4-5家，教育方面，中心区和城南新区规划在建有十几所中小学。
目前中心区北部还在逐渐的开发，北部已经交房的项目入住率还不高。而中心区南部的楼市现状，房龄5-8年的二手房居多。
但问题是这些老房子同样是开发的过早，早些年的项目品质和调性没能拔得上去，甚至开发了很多那种县城才有的天地楼。
图 | 2018年 中心区
中心区土地价格很高，所以目前的新盘档次都不低。
至于在建和已建成十几所学校现在到底哪家强，还等要等几年之后才能分出高下。目前四中学区周边的蓝光和晨华部分户型已经占上9000元/㎡，价格和一线海景房有一拼。
所以，2020年中心区的投资建议，既然价格高、配套全，那么只要有性价比旅居刚需都可以。但是，性价比不是越便宜越好，尤其是中心区那些有历史遗留问题的项目，或没有产权证的的二手房，虽然价格低，但小心有坑！
2.城南新区：
城南新区我统计过，是楼市观2019年提及次数最多的片区。
主要的原因就是它就是像17年-18年的常山新区一样，拍地，基建，迁医院，修路，建桥，园博园，2019年整个一个城南大开发元年。
主要是应了一个背景，中心区没有太多开发空间了，再加上中心区和城南本身就是无缝相连。所以，在市政规划的角度，把园博园和十几所学校平分给了中心区和城南。
图 | 城南新区
所以，翻版中心区已经定了，不过现在城南的弊端就是，基本上没有什么入住率，多数地块还在开发，医疗教育配套一应俱全，但是生活配套的框架还没有成型。
而2020年，城南新区的投资建议，旅居投资不着急住的可以再一次进行选择城南，刚需自住，如果肯等上几年也可优先考虑。毕竟城南有优质的教育配套和海湾新区第一家大型综合医院。
估计有人会觉得现在城南要啥没啥全是工地，看着有些灰心。
但是，至少有一点至关重要的是，城南踩上了市政规划的主力方向。
3.公车新城：
公车新城的东部接壤着中心区，南部与渔万岛隔海相望。
公车其实我往期文章中提及的不多，还在于公车新城的居住概念，主要还是来自于企沙工业区的生活居住配套。
真正有旅居概念的也就仅有彰泰和天净沙，其他的项目完全拔不起来旅居的调性，主要还是以工业区的刚需为主。
图 | 公车新城
不过在纯投资方面，我觉得公车还是有些可看度，龙门跨海大桥启动之后，公车沙企大道与钦州港脉络一通。
不怕没旅居，就怕没刚需！企沙和钦州港未来大量的人口都会支撑着公车新城一带的小商业和房屋的出租。
所以，2020年公车新城的投资建议，靠近中心区的房子可优先考虑自住，靠近工厂的房子直接选择出租。
其他片区
防城主城、河西新区、黄金海岸及东兴
今天的最后的一部分，还剩下防城老城城，非主城区沿海区域和东兴。
图 | 防城主城
1.防城老城区：
防城老城区是市区最北侧的老城区，也是防城港市原来绝对的核心主城，它的权重性比港口老城区还要高。
防城港几个商业综合体全部都在这个片区，人口居住密度非常高。
虽然老城区的城市整体风貌还停在上个世纪，但是即便这样，这里的商业氛围还依然是防城港市最强的区域。
防城老城区目前在售的项目主要是以本地刚需为主，根据当地人的喜好，户型设计也都是偏大。
而老城区的外旅旅居人群，能够说是非常非常少。其原因就是，旅居不只是异地买套房子，而是要能做到生活中异地文化的交融。
2020年防城老区的投资建议，旅居人群直接忽略，对于本土刚需而言，毕竟老区的土地空间有限，市场需求空间也有限，核心区域后开发的小区规模普遍都不大，所以，老区买房优先注重性价比与户型的实用性。
2.河西新区：
河西这个新区为何需要放在这里来说呢？
因为目前河西新区的情况和防城老区相同，依旧是本土文化占主导，楼市情况和防城老区大同小异，都是针对于本土刚需设计的大面积户型为主。
不过河西整体看上去，要比防城老区要新一些。
图 | 防城主城
河西目前旅居人群也不多，有的话不是稀里糊涂买的就是图便宜。因为很多旅居人群刚来压根就没发现，两种不同的饮食文化想要交融有多难。
不过好在文昌大桥通车后，河西会逐渐的向城南方向靠拢，届时河西也将会是本土和外来文化相互碰撞的地方。
所以，2020年河西新区投资建议，旅居人群可优先考虑毕竟房价要比城南低很多，不过三思而后行。
2.黄金海岸：
黄金海岸是哪？这里泛指的是江山万尾这样的非主城区沿海，毕竟防城港市官方也提出了打造防城港的“百里黄金海岸”，所以就用这个词来统称。
图 | 黄金海岸及东兴
江山半岛，万尾金滩位于防城港主城区和东兴主城区之间，也是真正的一线海景和大型文旅项目的聚集地。
2019年江山半岛大开发，航洋综合体进驻，伴山伴海项目复工，而今年万尾也将会有一大泼的沿海文旅项目进驻。
所以，2020年投资这种纯文旅项目，考量的重点在于开发商的开发实力。以及审视好自己投资纯文旅项目的初衷，更不能够与现实结合接上地气。
不然考虑不周，只能理想很丰满，现实很骨感。
4.东兴：
其实东兴，东兴城区的板块规划还能更加的细分，但是篇幅有限。
东兴作为防城港管辖的县级市，但是其民富水平是很高。东兴口岸直接接壤越南，是一座货真价实的边贸城市。
随着房东铁路的开工，东兴逐渐的也成为了楼市投资的关注对象。
北仑河边境的跨国景观房，小户型价格甚至逼近万元档，反映出了东兴市楼盘的整体价差非常大。
图 | 东兴
其实，东兴目前新城区也就是罗浮新区楼盘入住率并不是很高，走在东兴的新城区明显感觉还没啥人。
但是目前国家给予东兴的政策很多，边境旅游试验区，跨境劳工政策：越南籍员工可以在东兴合法务工，还有已经在建设的防东铁路，乃至于跨国铁路。
所以，东兴虽然集各种边境政策于一身，但是奠定一座城市发展的基础，还需要等待个几年。
2020年，东兴的投资建议，旅居人群可以再一次进行选择东兴，东兴的气温会比防城港市区高上1-2度，但是东兴还是同样的问题，关注文化交融以及新城区的成熟度，还有一点更重要的是，要注意东兴房地产的规范程度！
写在最后
2020年的楼市，虽然上涨的大周期没有到来，但是新冠疫情却已经在加速楼市的见底。
房地产开始救市，银行利率开始下调，部分城市的房地产杠杆因为救市慢慢的又出现了。
虽然种种迹象都表明着楼市已经在触底的路上了。
其实对2020年的终极购房建议是，虽然中国城镇化距离80%的目标还差之甚远，但是现在城镇化超过了60%，楼市也确实已确定进入到下半场了。
下半场，选房流动性是重中之重，尤其是旅居市场。
什么是流动性？
转卖的难易程度，楼盘在二手市场中的核心竞争力，与其直接挂钩的就是你的转手成交价。
毕竟，一套房住一辈子的时代已经过去了。
- 本回完 -
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