获益方针盈余，住宅租借范畴不断升温，在各路本钱不断涌入之下，长租公寓的规划也得以开展壮大。密布本钱会聚带来的时间短高光时间往后，减租剪刀差、付钱住不了……疫情之下的长租公寓，新问题层出不穷。“二房东”方法之外，咱们终究需求什么样的长租公寓？缺失的监管行动将何时补齐？
疫情减租
此前不断被爆出的“甲醛房”、“偷扣门”、“群租房”、“租金贷”的长租公寓，在疫情下，由于“是否减租”及“续约涨租”有所晋级。
首战之地的是，是长租公寓品牌蛋壳公寓因推广疫情期租金减免方针，牵引而出的免租期“剪刀差”风云。
2月初，蛋壳公寓面向特定租客团体推租借金减免行动后不久，便因一边“最多要房东三个月免租”，一边“给租客定向免租仅一个月”，被房东及租客两大团体团体“征伐”：前者以为，不能承受在已约好空置期的基础上，额定新增免租期；后者则吐槽“减租执行不力”，未第一时间取得任何方法的减免奉告。而跟着“对房东减租之外还欠租”、“面向租客退租设置门槛”、“单独修正电子合同违约责任条款”等更多爆料信息的发表，蛋壳公寓更是被推上了言论的风口浪尖。
2月14日，深圳市住建局现已约谈深圳蛋壳公寓相关负责人，要求蛋壳公寓分外的注重此事，及时安排法令专业技术人员参加研讨拟定处理方案，活跃与业主进行交流洽谈，依照法令规定和合同约好妥善处理相关问题。深圳市住建局方面表明，将亲近盯梢重视事情开展状况。
除了疫情期免租存“剪刀差”这一争议，近期部分长租公寓房源价格的调整也引发租客团体不满，“续约涨租”成为现阶段长租公寓企业受外界诟病的第二点。
事实上，“续约租金涨”不被承受的背面，是长租公寓租住产品一向远高商场租借水平的价格定位。以东城地坛勾栏、海淀区羊坊店路3号院、朝阳区劲松五区、丰台蒲安里等多个区域热门轨道交通沿线的小区为样本，近期北京商报记者对业主直租、中介居间署理以及涣散式长租公寓三种产品做查询发现，业主直租根本绝迹，同一小区、同层次装饰，涣散式长租公寓产品遍及比一般租借房高出15%-30%，部分N+1类合租房总价乃至高出100%。
价格的高企，让长租公寓敞开租金贷的事务。所谓“租金贷”，即长租公寓运营企业与金融组织协作，为租客供给租金融资，金融组织向长租公寓付出预付款，租客按月归还租金借款。依据蛋壳公寓此前提交的招股书，2019年1月至9月，蛋壳公寓通过租金贷方法获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，这一份额分别为90%和88%。
价格之外，以“服务费”为盈余点之一的长租公寓，在疫情之下，对承租人的服务标准也不断被诟病。
一方面，以北京为例，是疫情之初，在全市建议组织、个人合作属地疫情防控的召唤下，部分中介组织及长租公寓企业起先并没有做到合作属地办理，回绝供给租客信息，理由是损害租客个人隐私，“监管部分不允许供给”。
另一方面，部分返程客户投诉，在自己呈现无法进入小区或需求会集阻隔时，联络管家期望予以处理，却石沉大海。
反思“二房东”商业方法
疫情叠加经济下行周期，不管是之于企业本身运营方面的盈余预期，仍是关于房东及租客层面的服务体会提高，现阶段的长租公寓都难言交上了一份满足的商场答卷。而通过此轮“免租剪刀差”、“续约租金涨”风云，长租公寓商场参加主体的商业方法根源问题，再被外界重提。
在业界，遍及以为长租公寓运营商，靠贱价长时间获取业主房源后，再分租高价租借给租客获利，性质与“二房东”无异。北京商报记者此前也曾以发放查询问卷的方法，就“何为二房东”的问题进行过一轮专题查询，其间，超七成承受问卷采访的租房人以为，不论是转租业主房源的个人，仍是保管租借业主房源的公司或许组织，本质上都是靠赚差价获利的“二房东”。
“按房源搜集方法区分，长租公寓可大致分为涣散式和会集式。严厉来说，比较房源办理与获取更一致标准、服务内容更多元的会集式公寓而言，涣散式长租公寓更契合‘二房东’特点，商业方法可以理解为业界所说到的‘吃差价’盈余。”但在现汇生世界融资总裁、协纵战略办理集团创始人黄立冲看来，涣散式长租公寓这类中介性质的“二房东”，“吃差价”的商业方法并不具有可持续性。
“涣散式公寓的赢利太薄，房源涣散相对不易办理，空置率也相对较高，天然的抗危险才能较弱。其实，从业主体一些违规间隔行为的发生，便是根据想靠‘n+1’添加房源盈余的或许。现在我所看到的许多涣散式长租公寓，不设间隔的状况很少。由于在当时长租公寓盈余方法尚不明晰的实际条件下，少了那间间隔，许多企业都不能持久地活下去。”黄立冲说道。
监管空白
据房东东多个方面数据显现，2019年53家长租公寓呈现运营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收买的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其间，杭州成为“重灾区”，坐落杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等连续迸发资金链危机。
在北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人郭韧看来，首先应加强对三方金融组织的资质审阅；其次，对住宅租借资金的用处应加强监管，确保资金专款专用；然后，关于金融组织放款的资金数额应适当约束。最终，最为要害的是要加强对中介组织的监管，假如发现中介组织存在违反法令规定的行为，如渠道跑路的，司法组织应严厉依照法令规定追查相应的民事或刑事责任。
我国指数研讨院发布的长租公寓专题研讨报告数据显现，全体来看，中心层面2019年发布方针仍以确认基调，支撑、鼓舞租借商场开展为主，开展住宅租借商场的大方向十分明确，详细方针首要包括培养商场、支撑租住、推动立法推动立法以及标准商场等多方面内容。从推动立法推动立法方面来看，当时住宅租借法令已参加立法工作计划；在标准商场方面标准商场方面，现在住建部在全国范围内深入开展住宅租借中介组织乱象专项整治，严厉打击损害住宅租借当事人合法权益的行为，保证商场平稳健康开展。
但景晖智库首席经济学家胡景晖也直言，到现在为止，长租公寓职业没有上位法支撑，仅有能看到的，全国范围的、立法等级最高的，仅为2011年2月实施的住建部6号令《产品房子租借办理方法》，地方政府层级也仅限于告诉、方法，触及几十万亿的工业最高法令仅为部分方法，商场很难标准，租借团体的权益很难得到保证。一起阶段式运动式监管治标不治本，监控机制不能常态化有用运转。
北京商报记者董亮荣蕾
