▎城市快报丨By：世联评价
2020年2月，依据世联评价EVS监测，深圳新建商品住所网签量830套，面积8.52万㎡，套数环比断崖式下滑70.5%。存量住所均价为53,228元/㎡，环比上涨0.03%，全体呈稳步上扬形状。
深圳新建住所成交价量图
深圳存量住所成交价量图
图片来自：世联EVS数据渠道
深圳楼市终究走向怎么，世联君给您详细分析！
土地商场分析
2月份，深圳土地商场有1宗土地供给，2宗土地成交。
南山区粤海大街T107-0089宗地布告出让，准入职业类别为节能规划、城市与建筑规划及室内规划，土地面积4,808㎡，规划建筑面积43,600㎡。
二月份深圳土地供给一览表
二月份深圳土地成交一览表
阐明：上表信息不包含深汕特别协作区
数据来历：深圳市土地房产买卖中心
新冠肺炎来势汹汹，深圳住建局叫停房地产职业全部人员集合性活动，土地商场成交阻滞，已有6宗地延期。2月19日，深圳2020年第一场土拍正式开幕，南山粤海大街办豪宅区的T107-0087、T107-0088两宗商业用地选用网上出价的方法按期出让。
这两宗地都适当优胜，坐落后海豪宅片区，T107-0087坐落顶豪深圳湾一号邻近，T107-0088则毗连海岸。两宗地别离被华强方特文明科技集团股份有限公司及深圳分期乐网络科技有限公司以底价拿下，成交总价20.06亿。
宗地T107-0087准入职业类别为数字动漫规划制造服务、数字文明技术立异服务，成交价9.74亿元，宗地总面积3,012.5平方米，容积率14.94，出让年限30年。
项目建成后，25,880㎡作业、1,020㎡食堂不得转让；17,060㎡作业答应切割转让，作为方针性优惠性商业作业用房由竞得人租售，最高价格和最高租金为请求出售和租借时商场评价价的70%。940㎡商业在5年许诺期届满、工业高质量开展监管协议履约查核通往后答应切割转让。
宗地T107-0088坐落南山区粤海大街后海地铁站邻近，准入职业类别为电子商务买卖渠道。宗地总面积2,911.25㎡，出让年限为30年，容积率16.04，成交价10.32亿元。
项目建成后，26,620㎡作业、1,300㎡食堂不得转让；16,680㎡作业答应切割转让，作为方针性优惠性商业作业用房由竞得人租售，最高价格和最高租金为请求出售和租借时商场评价价的70%。2,000㎡商业在5年许诺期届满、工业高质量开展监管协议履约查核通往后答应切割转让。
新房商场分析
深圳新建住所新增供给走势
数据来历：世联EVS数据渠道
2020年2月，深圳无新增住所项目，也无新开盘及加推的项目，两年来初次当月无项目获批。
深圳新建住所成交价量图
新冠肺炎疫情暴虐，暂停房地产项目现场开盘活动，房管局存案、银行按揭借款放款阻滞，购房置业的热心下降。
2月份，新建商品住所网签量830套，面积8.52万㎡，套数环比断崖式下滑70.5%。2月成交项目首要会集在龙华区、盐田区和龙岗区，其间龙华区的龙光玖誉府成交面积为8,980㎡，盐田区的佳兆业盐田城市广场成交面积为8,078㎡，龙岗区的大族·云峰成交面积为6,002㎡。前海的招商·领玺以5.83亿元坐落成交金额第一。
通过多个月的举国激战，我国的抗疫曙光模糊有了概括。展望3月份，深圳有序有度康复商品房正常出售，新建商品住所成交将大幅上升。
从区域网签套数上看，深圳各区网签呈现大幅下滑。
从全市商品住所各面积产品和对应总价来看，90～130㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为52.6%；总价在300～1000万的产品成交套数占全市总成交套数的80.5%。
其间，300～500万总价段为商场成交主力，占全市总成交套数的47.1%，此总价段中90㎡以下面积段占比66.1%。300～500万总价段主力成交项目为龙华区的龙光玖誉府和盐田区的佳兆业盐田城市广场。
在所有面积段和总价段的产品中，90㎡以下而且300～500万的成交套数最多，占全市总成交套数的31.1%。
二月份深圳新建住所成交区域散布
数据来历：世联EVS数据渠道
深圳新建住所可售套数
数据来历：世联EVS数据渠道
春节前是职业冷季，房企预售、开盘大幅削减。到2月底，新建商品住所月末可售数量26,591套，面积259.54万㎡，可售套数环比下降2.3%。
新建住所库存去化周期方针被直接用作土地办理，指新建住所月末可售面积（库存量）除以最近六个月均匀出售面积得出的比值。业界通常以库存去化周期来衡量住所商场的供需状况，判别商场走向，该数字超越18个月即存在较大的商场危险。假如小于8个月，则楼市显着求过于供，提示住所价格将上涨。
《关于加强近期住所及用地供给办理和调控有关作业的告诉》（建房[2017]80号）清晰，住所库存消化周期“6～12个月的，要添加供地；18～36个月的，要削减供地”。即库存去化周期方针的调控方针为12～18个月。
深圳新建住所库存去化周期为9.3个月，仍落在调控方针区间以下，本方针显现商品住所求过于供，提示需求添加住所的供给量。
深圳新建住所库存去化周期 （单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量商场分析
深圳存量住所成交价量图
二月份深圳存量住所各区成交套数及商场均价
数据来历：世联EVS数据渠道
粤港澳大湾区、先行演示区、前海扩容、豪宅规范调整、铺开粤港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕协作区冻结购房办法等利好如潮，深圳存量住所商场表现鹤立鸡群，2月份存量住所均价重回前史高点。
世联EVS数据渠道监测显现，深圳存量住所均价为53,228元/㎡，环比上涨0.03%，全体呈稳步上扬形状。因为出售存案滞后，2月份数据首要表现年前住所成交水平。
受新冠肺炎疫情暂停房地产中介线下带看房活动等影响，商品房出售、网签阻滞。2月份，存量住所成交将会呈现断崖式下滑，网签1,667套，面积14.5万平方米，套数环比跌落77.8%。
2月，全市存量住所出售总金额93.3亿元，环比下降77.4%。比较新建商品住所出售总金额54.5亿元，新建、存量住所成交总金额别离占有36.9%和63.1%的商场占有率。
2月，深圳存量住所成交量关内区域占52%。其间，龙岗区成交419套，成交3.74万㎡，成交套数在全市占比为25%，成交套数和成交面积均位居全市第一；宝安区成交385套，成交套数在全市占比为23%；关内南山区成交套数为326套，占比为20%，福田区成交套数为303套，占比为18%。罗湖区、盐田区成交套数别离为210套、24套。
展望3月份，房管局存案、银行按揭借款放款逐渐康复正常，存量住所成交将大幅上升。
住所租借商场分析
深圳住所租借商场走势
数据来历：世联EVS数据渠道
依据世联EVS统计数据，2月份深圳优质商品住所均匀月租金为76.5元/㎡，环比微跌0.9%。
租借商场趋冷，九区租金普跌。其间南山区带电梯商品住所均匀租金108元/㎡·月，领跑全市。福田区（102元/㎡·月）、罗湖区（76元/㎡·月）、盐田区（69元/㎡·月）别离名列第二至第四位。坪山区租金水平全市最低，带电梯住所均匀租金为35元/㎡·月。
深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2018年新增常住人口49.83万，夺得城市人口争夺战的冠军，其间大学生占新增人口60%。人口方针与工业立异风口使深圳人口增加迅猛，为楼市带来了很多刚需住所需求，短期3～5年趋势难以改动。到9月末，深圳金融机构（含外资）本外币存款余额打破了8万亿，增加11.3%。尽管2019年广深GDP之间距离在缩小，但会聚资金的距离在拉大，全国的钱正在流向深圳。
受疫情影响，估计短期内深圳住所租借需求放缓。中长期而言，杰出的宏观经济基本面与巨大的人口基数将持续支撑住所租借需求平稳增加。
本月存量住所租售比为696倍，静态租借报答率仅1.7%，这在某种程度上预示着在深圳出资一套商品住所，仅靠现在的租金收益（已考虑空置丢失），需求约60年才干回收本钱。
衡量一个区域住所工作状况杰出的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的置办总价大致持平。我国338个城市的均匀租售比大约为1:350。从租金报答来看，深圳住所租售比严峻失调，出资报答率较低。
与租金收入比较，住所出资者更垂青未来房价会不会涨，是不是真的存在非理性昌盛，需求用财物思想来打破数据限制。
商业商场分析
◆一手商业商场（以商务公寓为主）：出售阻滞
2020年迎来黑天鹅事情，2月份无一商业项目批售，商场气氛降至冰点。
传统冷季叠加疫情影响，整个职业工作受阻，本月一手商业物业出售阻滞，成交面积为14,707㎡，是两年来的地量，环比暴降48.5%。
开发商推盘节奏放缓，网签量接连三月大幅下滑。成交量TOP10榜单中，龙华区的佳兆业E立方网签量位居第一。热销楼盘还包含中洲湾、天谷大楼、佳兆业未来年代、世茂深港世界中心及中海慧智大厦等。
深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图
数据来历：世联EVS数据渠道
龙岗区成交63套，面积3,922㎡，是新房商业成交面积最大的区域。福田区成交3,081㎡，成交面积居第二。
展望3月份，跟着疫情逐渐得到缓解，企业产能回复、内需改进以及逆周期调控方针的发力，深圳商业物业商场将逐渐康复正常。
2月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为154.3万㎡，环比上升3.3%。
库存去化周期为20.5个月，趋势性上升。
深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积（单位：万㎡）
深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期（单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
◆存量商业物业商场：租金趋势性跌落
2月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）买卖不活泼，成交面积4,640㎡，环比跌落73.6%。
在2019年“双11”，天猫全体的成交额（GMV）到达了2,684亿元，再次改写的世界纪录，成为我国电商高速开展一个缩影。电商及新式业态双面碾压令传统零售品牌商场占有率持续萎缩，不利于传统商铺租售。此外，近年非中心区域新增供给连续入市，深圳优质购物中心均匀租金全体呈趋势性下降形状。
2019年深圳优质购物中心高位供给仍然持续，全年9个新项目供给超越85万平方米，租借需求平稳。2019年第四季度宝安大仟里、安全金融中心商场二期、益田假期里以及锦荟Park纷繁入市，业主多以价换量促进成交，首要商圈优质购物中心最优租金层均匀租金趋势性下移至772元/㎡·月，空置率维持在3.8%低位。
2020年，全市优质零售物业商场供给量超越80万平方米，其间六成坐落老练商圈，四成坐落西丽、横岗和沙井等新式区域。国内宏观经济增速放缓，新冠肺炎疫情暴虐叠加巨量新项目的竞赛，估计2020年中心商圈均匀租金将持续疲软，全体空置率将保持在低位。
中长期而言，深圳商业物业后市审慎达观。
深圳优质购物中心最优租金层均匀租金（单位：元/㎡*月）
深圳优质购物中心最优租金层均匀空置率
数据来历：世联EVS数据渠道
作业商场分析
◆一手写字楼商场：大宗买卖导致成交飚升
新冠肺炎暴虐，现在有关部门未能供给明细成交数据，暂无法核算2月份深圳新建写字楼商场均价。
2月份，因为南山前海的华润前海中心T2栋写字楼整售后会集网签（占月成交量的97%），深圳写字楼出售飚升，成交95,393㎡，环比大涨595%。
主力成交在南山，成交面积为9.31万㎡。其间华润前海中心T2栋写字楼于去年底取得预售证，并于去年底整栋出售给中信集团旗下中信保诚人寿，以438套共9.23万㎡的成交面积、76.82亿元的成交金额，见义勇为闻名本月成交面积和金额双冠军。
深圳新建写字楼成交价量图
数据来历：世联EVS数据渠道
2月份，深圳新建写字楼可售面积为138.2万㎡，库存量跌落10.4%，开发商的资金压力较大。
因为大宗买卖会集网签导致成交飚升，新建写字楼库存去化周期突降至35.0个月。本方针显现库存压力仍然较大，存在较大的商场危险。
深圳新建写字楼可售面积（单位：万㎡）
深圳新建写字楼库存去化周期（单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
◆存量写字楼商场：租金明显回落，空置率攀升
存量写字楼物业出售成交仅1,719㎡（仅为一手成交量的2%），环比跌落80.3%，相对于深圳超越700万平方米存量商场而言，成交低迷，写字楼商场以租借经营为主。
2019年深圳甲级写字楼新增供给持续高位且创前史新高，全年录得超越200万平方米新增供给，为有史以来年度供给最高位，合计21个项目进入商场。受连年高供给叠加国内宏观经济增速放缓的影响，租借需求全体疲软，甲级写字楼商场租金普降，第四季度均匀租金回落到220元/㎡·月，静态租借报答率下降至3.7%，出资者决心受必定冲击。
深圳甲级写字楼均匀租金 （单位：元/㎡*月）
深圳甲级写字楼均匀空置率
数据来历；世联EVS数据渠道
2019年第四季度，深圳甲级写字楼全体空置率明显上升至22.0%。作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响，也和深圳写字楼天量供给有关。展望2020年，仍有超越180万㎡新增供给入市，商场短期受疫情影响需求放缓，估计深圳甲级写字楼全体租金稳中略降，空置率将持续攀升。
中长期看，跟着粤港澳大湾区概念及先行演示协作区方针的执行，深圳六大总部基地逐渐成形，商办规划及入市量到达顶峰，甲级写字楼租借供需或许会呈现反转。
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